今回は「相続した不動産の権利調整がきない方は必見！複雑な権利関係の不動産を売却する時の基礎知識」のお話です。
不動産を売却する時には登記簿謄本に登記されている権利関係を確認する必要があります。
もしも、不動産に所有権以外の権利が設定・登記がされている場合は売却するにあたって整理をしなければ売却することが困難になります。
このブログでは、不動産を売却する際に整理しなければならない権利関係と処理・対応を説明しますので参考にして下さい。
抵当権と根抵当権
不動産を売却する際に抵当権・根抵当権が設定されている場合があります。
抵当権・根抵当権について説明しますので参考にして下さい。
抵当権・根抵当権について説明しますので参考にして下さい。
抵当権
抵当権は、住宅ローンや事業の運転資金等を金融機関から借入れする際、担保として不動産に設定する権利です。
抵当権は、担保不動産を売却する際に抵当権を抹消・解除をしなければ引渡しをすることができません。
抵当権を抹消・解除するには、借入額全額を返済しなければならず、売却価格で完済できれば問題ありませんが、完済できない場合には不足分の現金を用意しなければなりません。
抵当権は、担保不動産を売却する際に抵当権を抹消・解除をしなければ引渡しをすることができません。
抵当権を抹消・解除するには、借入額全額を返済しなければならず、売却価格で完済できれば問題ありませんが、完済できない場合には不足分の現金を用意しなければなりません。
根抵当権
根抵当権は、将来の複数の債権を担保するために不動産に設定される権利です。
根抵当権は、借入額の上限として極度額を定めて不動産を担保として複数の借入をすることができるようになります。
根抵当権と抵当権の違いは、抵当権は借入額全額を完済すれば抹消解除ができますが根抵当権は借入額を全額返済しても抹消するには当事者の合意が必要となります。
根抵当権を抹消解除する場合には元本を確定して完済しなければなりません。
根抵当権は、借入額の上限として極度額を定めて不動産を担保として複数の借入をすることができるようになります。
根抵当権と抵当権の違いは、抵当権は借入額全額を完済すれば抹消解除ができますが根抵当権は借入額を全額返済しても抹消するには当事者の合意が必要となります。
根抵当権を抹消解除する場合には元本を確定して完済しなければなりません。
差押えと仮差押え・仮処分
不動産を売却する際に厄介になるのが差押・仮差押・仮処分等の処分に制限に関する登記がされている場合です。
差押
差押えは、債権者が訴訟や権利を基に公権力を持つ裁判所を通じて債務者自身が財産や権利の処分をできないようにすることをいいます。
差押えする債権者は、金融機関や自治体・個人等もあり様々で差押えをした財産の換価する方法も其々で違ってきます。
債権者が金融機関や個人の場合は裁判所に競売を申立てをして債務者の財産を強制的に売却をして債権回収を行いますが、自治体・税務署が債権者となる場合には公売により債権回収を行います。
差押えする債権者は、金融機関や自治体・個人等もあり様々で差押えをした財産の換価する方法も其々で違ってきます。
債権者が金融機関や個人の場合は裁判所に競売を申立てをして債務者の財産を強制的に売却をして債権回収を行いますが、自治体・税務署が債権者となる場合には公売により債権回収を行います。
仮差押
仮差押えとは、金銭債権や金銭に換える事ができる債権を保全するために、債権額に相当する範囲内で債務者自身による処分ができないようにする手続きです。
この仮差押えは、債権者が債務者の資産を差押えるにあたって必要な債務名義を取得するまでに債権を保全することとなります。
この仮差押えは、債権者が債務者の資産を差押えるにあたって必要な債務名義を取得するまでに債権を保全することとなります。
処分禁止の仮処分
前途の仮差押えは、債権者が持つ金銭債権を保全するための法的措置ですが、金銭債権以外の債権については仮差押えができないので処分禁止の仮処分を行うことで債権者の債権を保全することができます。
その他の債務不履行等に備える法定担保物権
抵当権や根抵当権以外にも、債務不履行に備える物権があります。
質権・先取特権・留置権が法定担保物権となりますが、抵当権や根抵当権とは性質が違いますので注意して下さい。
質権・先取特権・留置権が法定担保物権となりますが、抵当権や根抵当権とは性質が違いますので注意して下さい。
先取特権
先取特権は、特定の債権者が他の債権者に優先して債務者の財産から弁済を受ける権利です。
法定の特権であり、例えば賃貸料の滞納がある場合、大家がその財産を他の債権者より優先して差し押さえ、売却代金から優先的に弁済を受けることができます。
法定の特権であり、例えば賃貸料の滞納がある場合、大家がその財産を他の債権者より優先して差し押さえ、売却代金から優先的に弁済を受けることができます。
買い戻し特約
買い戻し特約は、不動産を売却する際、一定期間内に売主が売却した不動産を買い戻すことができる権利を設定する契約です。
通常、契約で定められた金額で買い戻すことができ、この特約は登記されることが多いです。
通常、契約で定められた金額で買い戻すことができ、この特約は登記されることが多いです。
売買予約
売買予約とは、将来に売買契約を結ぶことを約束する契約です。
予約完結権とは、契約の一方が「契約を進めたい」と意思表示するだけで、相手の同意を待たずに契約が自動的に成立する権利を指します。
簡単に言うと、売買予約は「後で契約をする約束」で、予約完結権は「自分が契約したいと言えば、相手がどう思うかに関係なく契約が成立する権利」ということです。
予約完結権とは、契約の一方が「契約を進めたい」と意思表示するだけで、相手の同意を待たずに契約が自動的に成立する権利を指します。
簡単に言うと、売買予約は「後で契約をする約束」で、予約完結権は「自分が契約したいと言えば、相手がどう思うかに関係なく契約が成立する権利」ということです。
相続不動産
相続不動産の売却には、相続人全員の合意が必要です。
相続争いが起きていたり、相続人が複数いると、売却手続きが複雑になります。また、相続人の一部が見つからない場合は、遺産分割の話し合いがスムーズに進まないことが予想されます。
簡単に言うと、相続で揉めていたり、相続人がたくさんいると売る手続きが面倒になりますし、一部の相続人が行方不明だと、遺産の分け方を決めるのが難しくなるということです。
相続争いが起きていたり、相続人が複数いると、売却手続きが複雑になります。また、相続人の一部が見つからない場合は、遺産分割の話し合いがスムーズに進まないことが予想されます。
簡単に言うと、相続で揉めていたり、相続人がたくさんいると売る手続きが面倒になりますし、一部の相続人が行方不明だと、遺産の分け方を決めるのが難しくなるということです。
共有持分
共有持分とは、不動産を複数人で共有している場合の各人の持分です。
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
特に、共有者の一部が売却に反対している場合、調整が困難になりますし、共有持分だけを売却することも可能ですが、買い手が見つかりにくかったりトラブルが発生する場合がありますので注意が必要となります。
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
特に、共有者の一部が売却に反対している場合、調整が困難になりますし、共有持分だけを売却することも可能ですが、買い手が見つかりにくかったりトラブルが発生する場合がありますので注意が必要となります。
借地と底地
相続したり所有している不動産が借地・底地であると
借地
借地とは、他人から借りて使っている土地のことです。
借地には「借地権」があり、借地人はその土地に自分の建物を建てたり、自由に利用することができます。
つまり、同じ土地でも、貸している側から見れば「底地」、借りている側から見れば「借地」と呼ぶのです。
借地権は通常、長期間にわたり契約されますが、更新や譲渡には地主の同意が必要です。
借地には「借地権」があり、借地人はその土地に自分の建物を建てたり、自由に利用することができます。
つまり、同じ土地でも、貸している側から見れば「底地」、借りている側から見れば「借地」と呼ぶのです。
借地権は通常、長期間にわたり契約されますが、更新や譲渡には地主の同意が必要です。
底地
底地とは、他人に貸している土地のことで、「貸地」とも呼ばれます。
地主は借地人から地代（賃料）を受け取る権利があり、契約更新時や借地権を売買する際に承諾料を請求できます。
分かりやすく言うと、底地は「他人に貸して利益を得ている土地」ということです。
地主は借地人から地代（賃料）を受け取る権利があり、契約更新時や借地権を売買する際に承諾料を請求できます。
分かりやすく言うと、底地は「他人に貸して利益を得ている土地」ということです。
実際の売却手続き
複雑な権利を調整しなければならない不動産を売却するためには、まず各権利を整理し、解除が必要な権利は解除する手続きを行います。
利害関係者や共有名義人と交渉・協議をしなければならない状況の不動産売却は、弁護士の協力が必要だあったり、法的措置により裁判所に売却・分割等の方法を委ねなければならないケースがあります。
このような状況になっていると売却する準備で数か月から数年掛かることがあるため、権利調整に馴れている不動産会社に依頼することをお勧めします。
利害関係者や共有名義人と交渉・協議をしなければならない状況の不動産売却は、弁護士の協力が必要だあったり、法的措置により裁判所に売却・分割等の方法を委ねなければならないケースがあります。
このような状況になっていると売却する準備で数か月から数年掛かることがあるため、権利調整に馴れている不動産会社に依頼することをお勧めします。
まとめ
複雑な権利調整が必要な不動産の売却は、専門的な知識と慎重な手続きが求められます。
権利調整をしない状態で不動産の売却活動をし始めてしまうと売買契約に至らなかったり契約をしたとしてもトラブルが発生する可能性が高くなります。
権利関係を整理するために、弁護士や司法書士との協力体制を整えている不動産会社に相談することをお勧めします。
権利調整をしない状態で不動産の売却活動をし始めてしまうと売買契約に至らなかったり契約をしたとしてもトラブルが発生する可能性が高くなります。
権利関係を整理するために、弁護士や司法書士との協力体制を整えている不動産会社に相談することをお勧めします。