【土地探し中の方は必見】市街化調整区域の不動産を購入する時に注意するポイント教えます

市街化調整区域の不動産を購入するにあたって最も重要だと言っても過言ではないのが、その土地の地目が宅地であるか否かです。

例外を除いて基本的には建物を建築する場合には土地の地目が宅地である事です。

地目が畑や田のような農地である土地に一般的な居住用建物を建築する場合は農地転用をして宅地に地目変更をしなければなりません。

これが市街化区域の不動産であれば農地転用の「届出」をして宅地に変更するのですが、原則として建築ができない市街化調整区域の不動産だと農地転用の「許可」が必要になり許可が下りないと地目を宅地に変更する事はできません。

建物を建築する目的であれば地目が宅地である事を確認しましょう。

市街化調整区域で建築する場合は規模に関わらず開発許可を取得していなければなりません。

例えば、地目が畑で建物が建築されている市街化調整区域の不動産がありますね。

知識が無い方が見ると地目が畑なのに建物が建っている？違法建築なの？と思われるかもしれませんが、分家住宅は開発行為の対象となりますので開発許可を取得して建築をしています。

本来、建築時に地目も宅地に変更しなければなりませんがが、手続きを忘れていたり別に地目変更しなくても大丈夫かな、という場合があります。

このような物件であれば開発許可の履歴があれば地目変更はできますし建築も可能となります。

ここで注意が必要なのは各自治体によって制限や判断が異なりますので、必ず役所で確認をしましょう。

分家住宅は、市街化調整区域に居住している親族が開発許可を取得して建築した居住用の建物です。

この分家住宅については幾つかの条件をクリアすれば一般住宅として用途変更して購入し居住・使用する事ができます。

基準は下記となります。

・建築後20年以上経過した建物

・転勤・転地療養・離婚等で居住する事ができなくなった

・主たる収入者が破産宣告をした

・主たる収入者が失踪・死亡・重度障害等で生活が困難になった

・社会情勢により経営状態が悪化して事業を行う事ができなくなった

・その他、明確な理由があり自治体が用途変更を認める場合に限る

上記の基準については、各自治体によって判断基準が違いますので役所の担当部署に確認をしましょう。

上記の基準が満たされていれば、その土地については建築ができると判断して良いでしょう。

市街化調整区域の不動産で古い建物がある場合に気を付けなければいけないのが解体工事をするタイミングです。

役所の担当部署への手続きをしていない時期に解体工事をしてしまった為に、誰でも建築できた土地に親族要件が必要になったり建築ができない不動産になったりするケースもあります。

その不動産の土地を地目変更する場合には法務局の職員が宅地として認めるかの判断基準の1つに現況主義という事があります。地目が畑であっても現況が建物有となっていなければなりません。もちろん、その他にも必要書類がありますが、宅地に地目変更の申請があったにも関わらず現況が畑では変更は認められません。

又、自治体によっては過去の開発許可の書類やその他の書類で建物がある事が確認できても現況が更地では再開発許可の申請を受理しない場合があります。

市街化調整区域の不動産を古家を解体して建築する予定で購入する場合は役所の担当部署に確認しましょう。

市街化調整区域は原則として建築はできませんが、都市計画法の立地基準を満たした建物は建築する事ができます。

都市計画法の立地基準は、各自治体の判断で若干違いますので購入を検討している自治体の役所に確認しなければなりません。

市街化調整区域＝建築できない＝限られた人しか購入できない、と思われている方も少なくありませんが、決してそのような事はなく、各書類や不動産の現況を確認する事によって建築できる可能性を確認できます。

しかし、本ブログの内容を不動産業者でない人が確認しようと思っても困難ですので、信頼のできる不動産会社に調査や確認を依頼したほうが確実です。

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