市街化調整区域の不動産の売却相談の中で、既存の建物が朽ち果てそうな状況で売却をする時に事前に解体してから売却活動を始めた方が良いのか、それとも建物がある状態で売却した方が良いのか？このようなご相談を多く頂きます。
結論から申し上げますと、不動産が所在する役所・役場の担当部署に確認してから解体する否かを判断して下さい。
原則として、市街化調整区域は原則として市街化を抑制する区域となり建物の建築は禁止となっています。しかし、立地基準を満たせば開発許可・建築許可が下りる事になります。
市街化調整区域の不動産を売却する時に重要になるのが、上記のように建物が建築できるか、開発許可・建築許可が下りるかという事になります。
建築ができるか否かは、地目が宅地なのか、又は変更している時期や過去に開発許可が下りているかを確認しなければならないのですが、自治体によっては建物が現存している事が確認できないと許可が下りないケースがあります。
例えば、埼玉県久喜市では要件を満たしている建物の解体後の土地については、都市整備課が交付する書面を土地の譲渡後の開発許可等の申請の際に添付する事で最大3年間新たな住宅建築等の制限を緩和する措置を取っています。
建築を目的として購入する買い手側としては、建物が現存していないで開発許可が下りない場合、その不動産が価値がないものになります。
各自治体が上記のような緩和措置をしているわけではありませんので、売却を検討している不動産の所在地の自治体に担当部署に土地・建物の登記簿謄本を持参すれば確認する事ができます。
確認する事を簡単に申し上げますと、
●登記簿謄本記載の地目
●地目が宅地であれば宅地なっている日付
●地目が宅地以外であれば開発許可の有無
●建物の登記簿謄本の建築年月日
上記の内容を確認して自治体の担当部署に開発許可時に「建物の現存確認の必要性」を確認すると建物の事前解体ができるか分かります。
上記の内容を、一般の方が確認できるかどうかは、人それぞれで一概には言えませんが不安であれば売却を依頼する不動産会社が役所調査する際に確認してくれますので任せても良いでしょう。
建物の現存確認が必要なのに、古家があると見栄えが悪いとか更地の方が高く売却できるという間違った認識で許可前に解体をしてしまうと開発許可が下りないケースがありますので注意しましょう。
市街化調整区域の不動産を売却する場合、調整区域の不動産を取り扱った事がない不動産会社に依頼してしまうと、登記簿謄本上の内容だけで建築ができるか否かを判断してしまったり、開発許可の内容を確認せずに事前に解体してしまうケースもあるようです。
市街化調整区域の不動産を売却する際は、都市計画法・農地法の知識に長けていて市街化調整区域の不動産売却を多く取り扱っている不動産会社に依頼しましょう。
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