市街化調整区域の土地は売れる？売却のコツと高く売る方法を解説！

市街化調整区域では、原則として新たな開発行為・建物の建築が認められていません。

これは都市計画法の規定により、市街化を抑制する目的で指定されているためです。

ただし、次のようなケースでは例外的に建築が許可されることがあります。

◆線引き前宅地・既存宅地として認められている土地◆
●過去に住宅が建っていたり市街化区域と市街化調整区域に区割りされる前から地目が宅地の土地で、一定の要件を満たす場合

◆都市計画法第34条の立地基準に該当する◆
● 都市計画法第34条の立地基準の要件を満たしていれば、公共性のある施設（学校・病院・福祉施設など）や、ガソリンスタンド・コンビニエンスストア等の店舗の建築が認められることがある

◆農地・山林としての活用◆
● 農業・林業目的での利用は可能
このように、建築が可能な条件を満たすかどうかを事前に確認することが重要です。

市街化区域のように自由に住宅を建てられる土地と比べると、市街化調整区域の土地の需要は低めです。

特に、住居用途での購入を検討する人が少ないため、一般的な住宅用地のようには売れにくいという現実があります。

しかし、以下のような用途での活用を検討している買い手には需要があります。

●資材置き場や駐車場としての利用

●農地や畜産業用地としての利用

●事業用施設（倉庫や工場）としての利用

市街化調整区域の不動産売却の際は、こうしたニーズに合ったターゲットにアプローチすることが重要です。

市街化調整区域の土地は、金融機関によっては住宅ローンの融資対象外となることがあります。

市街化区域の住宅地と違い、銀行が担保評価をしにくいため、住宅ローンを利用した購入が難しくなります。

そのため、買い手が現れても、資金調達の問題で取引が成立しないケースもあります。

しかし、売却方法を工夫することでスムーズに売ることは可能です。次章では、その具体的なコツについて詳しく解説します。

市街化調整区域内でも、例外的に建築が認められるケースや農地転用ができる不動産については利用価値が高くなることがあります。

線引き前宅地・既存宅地：線引き前から建物が建っていて地目が宅地の土地や属人生が解除されている土地。

都市計画法第34条に基づく立地基準：一定の要件を満たす場合に、開発行為・建築等ができる土地。

農地の活用：農業転用ができる土地。

地目が雑種地・山林の土地：資材置き場・駐車場等の事業用地として利用可能。

上記のように、市街化調整区域の不動産であっても都市計画法だ第34条や農地法の観点から開発行為・転用等の可能性を見極めることができれば利用価値を高めることができます。

特に都市計画法第34条では、以下のような立地基準が定められています。

●公益上必要な施設（学校、診療所、福祉施設など）が認められる場合。

●周辺の環境に適合し、既存の集落と調和する住宅の建築が可能な場合。

●特定の産業・観光施設が立地可能な場合。

用途を明確にし、それに適した買い手を探すことが重要です。

市町村ごとに条例が異なり、一部の土地では特定の条件下で開発が可能な場合もあります。

不動産業者や行政に相談し、土地の活用可能性を調査しましょう。

市街化調整区域の土地は、市街化区域の土地に比べて流動性が低いため、適正な価格設定が重要です。

不動産の価格設定が高すぎると売却しづらくなり、低く設定すると損をします。

近隣の取引事例や固定資産税評価額などを参考に価格を決定しましょう。

市街化調整区域の取引に慣れた不動産会社に相談するとスムーズに売却できる可能性があります。

経験豊富な業者であれば、適切な買い手を見つけてくれることもあります。

都市計画法第34条の立地基準を確認して所有する不動産が要件を満たしていれば、地目が農地や山林であっても高く売却できる可能性が高まります。

一概に不動産会社といっても、市街化調整区域の不動産取引に精通している会社は多くありません。

市街化区域の不動産をメインに取り扱っている不動産会社に相談をすると地目が農地であるだけで売却できないと判断してしまったりするケースもあるようです。

市街化調整区域を専門に取り扱っている不動産会社に相談をすると、不動産査定の段階で役所調査を行い開発行為等ができるかを確認したり、農地であれば農地転用のができるか否かを確認して、より良い売却方法を提案されます。