今回は「任意売却時の売却価は誰が決める？所有者？それとも・・・。」のお話です。
住宅ローン・事業融資の返済が厳しくて所有不動産を売却する事になって任意売却を選択しなければならない場合があります。
任意売却の時は、売却価格を決めるのは誰でしょうか。
通常の不動産売却では不動産を所有する売主が売却価格を決めます。
しかし、任意売却については売却を認める価格は、最終的に債権者が決める事になります。
それでは、どのように決めるか説明します。
【抵当権抹消応諾額】
任に売却を債権者に申し出る場合、依頼された不動産会社が査定書を提出します。因みに、住宅金融支援機構の任意売却はサービサーから既定の書面での査定額を求められます。
その査定書と債権者が求めている回収額や債権者が独自に持っているデータを基に抵当権抹消応諾額が決まります。
抵当権抹消応諾額？聞き慣れない言葉ですね。
任意売却は、引渡し・残金決済するにあたって抵当権や差押えを抹消・解除しなければなりません。
通常であれば抵当権は全額返済しなければ抹消しませんが、任意売却の場合は債務額の一部を返済する事によって抵当権を抹消します。
例えば、住宅ローンの残債額が3,000万円だとします。これに対して査定価格2,000万円の査定書を提出します。
このような場合、債権者の回答は様々です。
査定額通りの場合もあれば、取り敢えず2,300万円で売却活動をするようにと指示されます。
査定額の通りであれば2,000万円、2,300万円での売却となればこれらの金額が抵当権抹消応諾額となります。
これらの金額と同等か上回る金額で売却活動を始めて売却しなければなりません。
もちろん、売却価格・抵当権抹消応諾額を債権者から提示されたら、売主である所有者には前記の価格について確認・了承されて売却活動に入ります。
売主の希望額については、抵当権抹消応諾額よりも高くなければなりませんし、任意売却を妨げるような3,000万円以上の金額は債権者によっては受け入れられず提示された抵当権抹消応諾額に近い価格でなければ競売を即座に申し立てられる場合もあります。
このように任意売却の価格設定は債権者の意向が強く、残念ながら所有者の希望を全面的に受け入れられる事は多くありません。
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