市街化調整区域の土地が売れないって本当？売れない理由は？都市計画法・農地法の規制をチェック！

市街化調整区域内では、新たな建築物の建設が基本的に制限されています。

住宅を建てる場合でも、一定の条件を満たす必要があり、市街化区域と比較すると制限が非常に多く、要件を満たさなければ建設許可が下りることはありません。

このため、建築を目的に購入を予定している土地の要件は十分に確認をしましょう。

市街化調整区域内で開発行為を行う場合、必ず自治体の許可を得なければなりません。

開発行為とは、新たな建物を建設したり、土地を区画整理して分譲用地にすることを指します。

開発行為の許可が得られない場合、その土地に手を加えることはできません。

このため、開発を考えている不動産に対しては、早期に自治体に相談する必要があります。

市街化調整区域では、公共インフラ（道路、水道、下水道など）の整備が進みにくい傾向があります。

市街化調整区域は、そもそも市街化を抑制するための区域であるため、自治体がインフラ整備を進める優先度が低くなるからです。

そのため、生活に必要な公共サービスが不足している場合もあります。

市街化調整区域にある土地は、市街化区域に比べて固定資産税が低めに設定されています。

しかし、これはあくまで税負担の軽減であり、土地の資産価値そのものが低くなる傾向があります。

市街化調整区域の不動産は資産価値が低めになる傾向にありますが、親族要件のある不動産や農地については特に評価が低くなる傾向にあります。

市街化調整区域では、建物を建てたり土地を造成したりする「開発行為」を行うには、市町村の許可が必要です。

開発行為・建築行為等の許可の要件として、一般的な立地基準を説明しますので参考にして下さい

都市計画法第34条1号は、市街化調整区域の開発行為・建築行為等の立地基準の中では身近に感じる建築物の要件です。

◆建築物の用途◆

●小学校・中学校・幼稚園・保育園等の教育施設

●特別養護老人ホームや短期入所施設等の社会福祉施設

●診療所・助産所

●店舗の床面積150㎡以内の近隣の居住者が利用する日用品等の店舗

●自動車修理工場

●農業協同組合その他の農林漁業団体の事務所

上記のような建築物については、道路の幅員や近隣の環境（定められた範囲に一定数の建物が存在するか）等の要件を満たせば開発行為・建築行為等の許可が下りる可能性があります。

立地基準の要件については、各自治体によって違いますので担当部署に確認してください。

都市計画法第34条9号については、市街化調整区域の道路の円滑な交通を確保するために適切な位置に設けられる道
路管理施設、休憩所や給油所等の立地基準を要件を定めています。

第9号については、開発行為を予定している物件が接している道路が重要視されています。

第9号の道路要件は、物件に接している道路は国道や県道であり、又はその国道・県道に交差・接続する幅員12mの市町村道で、それらの道路に６ｍ以上接していなければなりません。

又、上記以外は高速道路についても対象道路となります。

このような道路沿いには、食堂、レストラン、喫茶店その他これらに類する飲食店や休憩施設を備えたコンビニエンスストア の開発行為が可能となります。

又、 ガソリンスタンド等の燃料補給施設等の開発行為が可能となります。

前述の第1号の基準よりも床面積の大きな店舗が建築可能となる場合が多くあります。

都市計画法第34条11号については、各自治体が区域を定めて、その区域内であれば開発行為の要件が満たされれば居住用の一般住宅の建築行為が可能となります。

第34条11号区域に定められた不動産については、地目が農地であっても宅地に地目変更をする事が可能となりますし、大きな土地の場合には不動産開発会社が開発分譲をすることもできます。

所謂「誰にでも建築ができる宅地」になる可能性がある土地であったり区域となります。

しかし、前記のような開発行為をするには要件をクリアしなければなりませんので、役所の開発指導課や開発審査課等の担当部署に確認するようにしましょう。

都市計画法第34条12号については、前述の第34条11号と異なる点は、開発行為お許可要件に属人生という制限があります。

第34条12号くを利用して居住用住宅を建築する場合には、一般的には開発行為・建築行為等を行う場合には

属人生のある不動産

親族要件が土地

と言われる不動産であったり区域となります。

各自治体によって違いますので、一般的な要件では開発行為する人の6親等以内の親族か市街化調整区域（隣接する市町村の市街化調整区域を含む）に20年以上居住している6親等以内の親族（下記の表を参照）がいる場合で、ご本人が現在住んでいる家が自己所有ではない場合、自己の居住用建築物を建築する目的で、都市計画法第34条第12号に基づく開発許可を取得できる可能性があります。

自治体によっては、親族が所有している不動産に限定していたり、隣接している市町村は除かれる場合もありますので注意しましょう。

市街化調整区域の規制は全国一律ではなく、市町村ごとに異なるルールが設定されていることが多いため、まずは地元の役所で規制内容を確認することが重要です。

◆確認すべきポイント◆
✅ 土地の地目（農地・宅地・雑種地など）

✅ 開発許可の基準（どのような条件なら建築可能か）

✅ 既存集落の範囲（地元住民向けの住宅が許可される可能性）

✅ 特例適用の有無（公益性のある施設が認められるか）

特に「既存集落」として認められている地域では、地元の住民が家を建てる場合に限り許可が下りる可能性があります。そのため、地元の買い手を探すことが有効な場合もあります。

✅ 確認方法
各市町村の都市計画課や開発指導課に問い合わせることで、最新の規制状況を把握できます。また、市役所のホームページに詳細な情報が掲載されている場合もあります。

市街化調整区域内の土地が農地の場合、通常の不動産市場では買い手を見つけるのが難しくなります。なぜなら、農地法によって農業従事者以外の人が農地を購入することが原則として禁止されているためです。

農地を売却する方法
✅ 農業従事者（農家・農業法人）に売却する
農業を続けている個人農家や、農業法人を対象に買い手を探すのが一般的です。特に、近隣の農家が農地の拡張を考えているケースでは、スムーズな売却が期待できます。

✅ 市街化調整区域専門の不動産会社に相談する
市街化調整区域の不動産売却に特化している不動産会社に相談しましょう。ここで注意するのが市街化調整区域の不動産買取を謳っている不動産会社は地目が宅地、又は宅地に変更できる不動産しか買い取らないケースが多くあるので注意しましょう。

市街化調整区域の土地は、住宅や商業施設として利用することが難しいですが、別の方法で活用することで売却しやすくなる場合があります。

◆考えられる活用方法◆

✅ 資材置き場としての活用
建築会社や運送会社などが、資材や機材の置き場として広い土地を求めることがあります。特に、大型トラックが出入りしやすい立地なら、資材置き場としてのニーズが高まります。

✅ 太陽光発電用地としての売却
近年、再生可能エネルギーの普及に伴い、太陽光発電施設の用地として市街化調整区域の土地が活用されるケースが増えています。

●日当たりが良い場所なら、太陽光発電事業者に売却できる可能性がある
●近隣に送電線がある場合、売電契約を結ぶことで収益化も可能

✅ 駐車場やトランクルームとしての運用
市街化調整区域内でも、アスファルト舗装などの開発を伴わない簡易的な施設であれば、許可を取得しやすい場合があります。例えば、

●トラックや工事車両の駐車場
●月極駐車場
●コンテナを設置したトランクルーム

これらの用途なら、土地の特性を活かしつつ、比較的容易に活用することができます。