今回は「地上げ？ダンプカー！嫌がらせ！って本当？」のお話です。
皆さんは、地上げと聞くと、どのようなイメージですか？
バブルの好景気で土地の価格が急上昇して、地上げ屋と呼ばれている人達が安く・強引に不動産売却させるといった行為がされていたようですね。
その当時からの印象で「地上げ」というと「怖い」とか「強引」という言葉が思い浮かぶようで
「地上げって、なに？ヤバくない？」
「地上げ？住んでいる人を無理矢理追い出す？」
と思われるようですが、
本来の地上げとは、このような感じだと思ってお読みください。
上記のように形の悪くて所有者がA～E5人の土地があります。
このような不動産は、各筆の地形は悪いしAとCについては接道もしていません。
其々で売却しようとすると不整形地・未接道の物件ですので坪単価は低くなるでしょうし、
未接道のAとCについては買い手が見つからない可能があります。
そんな時、Aが可能な限り高く売却したいと思いB～Eの物件の買取交渉をします。
AとCは整形地ですけど未接道なので相場の３～５割位で取引なりますね。
EとDについては接道はしていますが不整形地なので相場の7割位の取引でしょうか。
このような複数物件の所有者に対して買取を交渉して、この取引が全て成立すると、下記のような整形地となります。
上記のようにA～Eが所有する不整形地が整形地になります。
取引成立前は不整形地・未接道の物件の固まりだった物件が相場通りの不動産、又は相場以上の価値のある不動産に変わります。
これが「地上げ」による効果です。
本来、「地上げ」は細かく分かれた複数の所有者が所有する土地を各所有者と協議・交渉をして権利関係を調整して各関係者が納得した条件で不動産の取引をして区画を大きくしたり整形地にして不動産の価値を上げる手法です。
ダンプカーやトラックで突っ込んで嫌がらせをして立ち退きをする方法は、本来の地上げではなく犯罪行為です。
仮に退去が必要な不動産を地上げしなければならない時は、居住者との協議・交渉がして状況によっては退去費用を支払う事もします。
地上げについては、一般的には大手不動産会社はしません。
「地上げ」というとイメージも悪く、多くの時間と手間を要する活動は大手不動産会社は好みません。又、各地権者との交渉には経験と知識が必要ですので専門としている不動産会社が行うことが通常です。
その地上げで纏まった不動産を大手不動産会社が買い取る仕組みですので、地上げが必要な土地の地権者が大手不動産会社に相談しても意味がないことかもしれません。
このように地上げは決して強引に行うのではなく長い期間を設けて信頼関係を築きながら行う営業活動の1つなんですよ。
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