住宅ローンが残っている不動産を売却する時のマメ知識

住宅ローンの残っている不動産を売却する場合に大切な事は住宅ローンの債務額と不動産の売却価格です。

不動産売却価格が住宅ローンの債務額よりも高ければ売却するにあたって特段問題はありません。

この状態をアンダーローンと言います。

住宅ローンを借入れして不動産を購入する時に銀行がその不動産に抵当権を設定します。その抵当権が抹消できない事は不動産を売却するのあたって問題となります。

抵当権を抹消するには債務額全額を一括で売却する事が条件となります。

例えば、売買契約を3,000万円で締結して買主から3,000万円が売主に支払われます。

その支払われた3,000万円の中から2,000万円を銀行に支払えば銀行は設定されていた抵当権を抹消します。

売買契約の引渡しの条件として抵当権の抹消が条件となっているはずですので、その条件がクリアできれば問題なく所有権移転ができて引渡しも完了します。

それでは問題が起こりうる可能性がある状態を説明しましょう。

オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残債務が低い状態になっている事です。

どういうこと？と思う方もいると思いますので簡単に説明します。

例えば、不動産の売却価格が2,000万円（以下、売却価格）だとします。

そして、住宅ローンの抵当権を抹消するには3,000万円（以下、抹消応諾額）必要で単に不動産を売却するだけでは所有権を移転する事ができない状況です。

このような状況で不動産を売却するには売却価格と抹消応諾額の差額の1,000万円を現金で用意して借入先の銀行に売却価格と合わせて支払わなければなりません。

1,000万円を現金で用意すれば良いのか！と思われた方は問題なく売却できますね。

しかし、1,000万円も現金で！？と思われた方やそんな現金用意できる訳がないと思われた方は売却自体は少し厳しいかもしれません。

このような状況で売却しなければならない場合で注意しなければならいない事を下記で説明しますので参考にして下さい。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は住宅ローンの残債額もしっかりと把握しておく必要があります。

住宅ローンが残っている不動産を売却するとき残債額把握してる？

えッ？住宅ローンの残債額を把握してない人っているの？と思う方もいると思いますが、かなりの割合で200～300万円位の誤差での残債額を把握されている方がいます。

3,000万円で売却できるけど住宅ローンの残債額を確認したら3,300万円で慌てて300万円を用意しなければならいとなっては大変ですよね。

お借入れ先の銀行に債務者ご本人が確認すれが教えてくれますし、毎年送られてくる融資残高証明書に残債額が記載されてますので事前に確認しておくことお勧めします。

オーバーローンかアンダーローンか微妙な状況な不動産を売却する場合は売却価格を調べる事をお勧めします。

住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、不動産がどのくらいの価格で売却できるかを把握する事です。
査定価格はあくまで基準です。大切なの売却価格です。

それでは、ご自身の不動産がアンダーローンなのかオーバーローンなのか判断するにはどうすれば良いのか？という疑問を抱きますね。

先ずは不動産を査定することです。というと不動産一括査定のサイトみたいで嫌なんですけど・・・。

不動産査定サイトには「査定額に500万円の差が！！」なんて謳い文句で集客しているサイトもあるようですが査定額に500万円の差をつけるなんて簡単です。

突出して高い査定価格よりも現実的な査定価格を基準にして、異常に高い査定価格よりも現実的な査定価格を信じましょう
近年、不動産の所有者様から直接売却を依頼される事が不動産業界では主流になっています。

各社、不動産査定サイトで集客するために多額の広告宣伝費を使っています。そのため、売却依頼を頂くために売却できるかどうかも分からない高額な査定額を提示している不動産会社も少なくないと聞きます。

そのような不動産会社は査定依頼をした所有者のための査定額ではなく媒介契約を取るために他業者に負けないための高額査定を提示するする事を優先している。

それが現実に起こっているように感じます。

上記のような状況も踏まえて、高額な査定価格を信じて売却を始めたらオーバーローンで売却できない事もありますので注意しましょう。

脅かすわけではありませんが、上記のようなことは日常的に起きています。

話を戻しますが、複数社から査定価格を取り寄せて一番低い査定価格が良心的で現実的に売却できる可能性が高い売却価格と考えて良いでしょう。

このページの纏めとなりますが、住宅ローンの残っている不動産は売却できます。

しかし、不動産の査定価格と住宅ローンの残債額次第では売却が容易ではなくなる事もあります。又、不動産の売却を依頼する不動産会社によっては売却自体が上手くいかないケースがあるので注意が必要です。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、夢を持たせるような事ばかりではなく現実的な提案やアドバイスをする不動産会社に相談・依頼をした方が良いでしょう。

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