こんにちは
今回は「市街化調整区域の不動産取引においての役所調査のお話をします」のお話です。
近年、市街化調整区域の不動産売却についてのご相談頂く事が増え続いています。
ご相談が増え続けている理由は全く分かりませんが、恐らく取り扱う不動産会社が少ないことが要因なのかなと思っています。
多くのご相談者は、複数の不動産会社に査定依頼や相談をしても明確な回答が無くフェイドアウトしていくという状態になっているようです。
私が市街化調整区域の不動産売却のご相談を頂く時は、正式な依頼を頂く事を前提として役所調査を行います。
「役所調査なんて必要ないから早くしてくれ」なんて言われたら、こちらからお断りです。
役所調査をせずに適当な査定額を提示することによって、依頼者に不利益をもたらす可能性もあれば、私自身にクレームやらなんやらの不利益があるかもしれませんからね。
ここまで、何度も「役所調査」を繰り返しましたが、市街化調整区域の不動産を取り扱わない不動産業者の多くは「市街化調整区域の役所調査は、役所の担当者が言ってることが理解できない」とボヤく人が多くいます。
これは私の意見ですが、学問と一緒で予習・復習と多くの場数が必要なんですね、特に市街化調整区域の取り扱いに馴れていない場合には。学生時代の模試と同じで、日々の予習復習を怠って一発勝負で挑むと・・・、チーンみたいな結果にしかならないんですよね。
私自身も、市街化調整区域の不動産の役所調査の際に役所の担当者から「そんな書類も取得・確認のしないで役所調査に来るんじゃないよ～」みたいな目で見られることを経験しながら覚えていきました。
役所調査で担当者が言っている事が分からないという事は、案件について「分からない事が分からない」状態で調査に言って「やっぱり何だかよく分からなかったな～」で終わってしまっているタイプですよね。
私は特定の地域の不動産を取り扱うわけではないので各自治体ごとによって制限の範囲が異なる市街化調整区域の不動産を取り扱う際の役所調査を重要視していますし、特に気を付けていることは「質問」です。
例えば、１つの案件でA・B・Cの3つの項目を質問して確認しなければならないとしますよね。
役所調査の時にAとBの質問をしたけどCの質問はできなかったとすると、役所の担当者は質問されていないCの事を親切丁寧に教えてくれることは無いので、Cの確認事項を結果として見落とししてしまう事になります。
仮に、この見落とししたCという項目がが開発行為・建築等を進めるにあたって重要な項目だったら市街化調整区域の不動産の場合に取引できる価格が全く変わってくるので、依頼者が大きな不利益を被ることになってしまいます。
本来であれば開発行為ができる不動産であっても役所での確認が不十分であったために開発行為ができないと判断したら、市街化区域の不動産と違って天と地との違いがあるくらい評価が下がってしまいます。場合によっては不動産会社によっては取引ができないと判断する会社もあるでしょう。
今まで経験した案件でも依頼者から「他の不動産会社からは1棟しか建築できない」と言われた物件が、弊社が役所調査をやり直したら宅地性が認められて開発行為ができて複数区画の分譲ができたこともありました。
他の不動産会社が、どのような役所調査をしたのか分かりませんが、その物件が1棟しか建築できないとなったら購入者も限定されますし取引価格も激減してしまいますから役所調査と知識の重要性が再確認できた案件でした。
このように市街化調整区域の不動産取引は慣れていないと取引の仕方や価格が全く違ってきますので注意は必要です。
近年、不動産買取会社が「不動産なら何でも買います」というキャッチフレーズで広告宣伝をしていますが、市街化調整区域の不動産については知識・経験不足から取引が成立しないことも多くあるようなことを耳にします。
市街化調整区域の不動産を売却したいと検討している方は面談時に担当者の知識・経験を見極めて依頼を検討して下さい。