市街化調整区域の土地を売りたい！売却成功のポイントと注意点を解説します

●線引き前宅地・既存宅地である不動産ですと、一般的な居住用建物の建設が可能であり、売却しやすくなります。

●市街化調整区域の不動産でも、都市計画法第34条の立地基準の要件を満たせば開発行為・建築等が可能となります。

その他にも、開発行為・建築等ができる要件を満たす場合はありますが、市街化調整区域の不動産を高めに売却できるポイントは「誰にでも開発行為・建築等ができる」不動産であることです。

●農地なら農家や農業法人、資材置き場なら運送業者や建設業者など、用途に適した買主を見つけることで、スムーズな売却が可能です。

●近年では、太陽光発電用地や駐車場用地としての需要も増えています。

市街化調整区域の不動産の場合には、農業振興地域内農用区域内農地（青地）のような物件であると農振除外や農地転用が難しくなるので農業従事者への売却となります。

都市計画法や農地法の観点からも開発行為・建築が難しい物件であっても資材置き場・駐車場に利用できたり、不動産の規模や立地によっては太陽光発電の用地として利用ができます。

市街化調整区域の不動産を売却する時は地目を確認しましょう。

地目が農地であれば農振除外・農地転用の手続きが必要となります。前述の許可は下りなければ所有権移転ができませんので、買い手側が更に限定されることとなります。

市街化調整区域の不動産を売却するときには、地目が宅地であるか否かで売却の難易度が変わってきます。

しかし、単純に地目が宅地といっても宅地であった時期や変更時期によっては開発行為の基準が変わってきますので注意が必要です。

市街化調整区域において、特定の施設や用途に限り開発が許可される場合があります。これが都市計画法第34条に基づく立地基準です。例えば、

●農業・林業・漁業関連の施設

●公共性の高い施設（学校・病院・福祉施設など）

●既存集落内での住宅建築

●コンビニエンスストア・ガソリンスタンド等

各自治体により詳細な基準が異なるため、事前に確認することが重要です。

過去に開発や建築の許可を受けている場合、その許可条件を確認しましょう。特定の用途や制限が設定されている可能性があります。

役所に許可証や申請書類の写しが残っていることがあります。売主が保管していない場合でも、市役所や町役場で確認できる場合があります。

過去に「既存宅地」として認められていた場合でも、現在の法律では適用されない可能性があります。既存宅地の証明書類があるか確認しましょう。

農地であった土地を転用した履歴がある場合、転用許可の条件や制限が付いていることがあります。農地転用許可証の有無を確認し、制約がないか調べましょう。