市街化調整区域の農地を手放したい方は必見‼売却方法を分かりやすく解説

農地にはいくつかの区分があり、それによって売却や転用の可否が大きく異なります。

自分の農地がどの種類に該当するのかを把握することで、適切な手放し方を検討できます。主な区分とそれぞれの特徴は以下のとおりです。

「農業振興地域整備計画」に基づき、農業を推進するために指定された農地です。

原則として農地以外の用途に転用することが認められず、売却も制限されるため、手放すには注意が必要です。

●転用の可否：原則不可。ただし、「農業振興地域除外申請」を行い、認められれば転用が可能になる場合がある。

●売却の可否：基本的に農家や農業法人など、農地を適切に管理・活用できる人しか購入できない。

●その他の注意点：農振除外には一定の条件があり、自治体によって基準が異なる。審査には時間がかかるため、事前に農業委員会や市役所で詳細を確認することが重要。

農業振興地域内農用地区域外農地には以下の特徴があります。

◆農地転用が比較的しやすい◆

●「農用地区域外」であるため、農振除外の手続きが不要。

●そのため、農地転用許可（農地法第4条・第5条）を取得すれば、宅地や駐車場などへの転用が可能。

◆売却の自由度が高い◆

●「農振農地（青地）」と比べて売却の規制が少ない。

●ただし、市街化調整区域内にある場合、農地転用には都市計画法の規制も関わるため、自治体の確認が必要。

◆農地としての利用継続も可能◆

●農業振興地域内であるため、農業利用を続けることも可能。

●ただし、今後の土地利用の方針次第では、都市計画変更の対象となる可能性もある。

✅ 農業生産に適している優良な農地

✅ 集団的にまとまっている農地（大規模な農業経営が可能）

✅ 転用はほぼ認められず、売却も制限される

➡ 転用の難易度：非常に難しい（原則不可）

✅ 土地改良事業が行われた農地や、生産性の高い農地

✅ 周辺に都市的土地利用が少ない（周囲に住宅や工業地が少ない）

✅ 基本的に農業利用を推奨、転用は制限される

➡ 転用の難易度：難しい（原則不可）
➡ ただし、公益性の高い公共施設のための転用は認められる場合がある

✅ 市街地周辺にあるが、まだ農業が営まれている農地

✅ 周囲に住宅地や工業地があり、市街化が進んでいる地域

✅ 農業継続が困難な場合、転用が認められることがある

➡ 転用の難易度：比較的容易（一定の条件下で許可される）

✅ 市街地の中や、周囲がすでに宅地化されている農地

✅ 農業の継続が困難であり、他の用途に適している

✅ 原則として転用が許可されやすい

➡ 転用の難易度：容易（ほとんど許可される）

① 役所で確認
✅ 農業委員会に問い合わせる → 農地の区分を確認できる
✅ 都市計画課に相談 → 市街化区域・調整区域との関係を確認

② 農地台帳や地籍図を取得
✅ 役所や法務局で「農地台帳」を確認
✅ 地籍図（地番ごとの土地情報）を調べる

③ インターネットで調査
✅ 一部の自治体では、オンラインで農地情報を公開している

都市計画法第34条では、市街化調整区域内での開発行為について以下のように定めています。

●市街化調整区域では、原則として新たな開発や建築は制限されています。これは、都市の無秩序な拡大を防ぐためです。

●新たな住宅地や商業施設などの開発が基本的に認められないため、農地や森林地帯の保護、周辺環境の保全が重視されます。

ただし、特定の条件を満たす場合に限り、開発が認められることがあります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

●既存集落の維持・再生
市街化調整区域内でも、すでに集落として成立しているエリアや周辺に生活基盤がある場合、その地域の住民の生活に必要な施設や住宅を建設することが認められる場合があります。

●特定の公益事業や地域活性化計画
地元自治体が地域振興やインフラ整備のために特定の土地の開発を進める場合、その計画が適合すると認められれば開発が許可されることがあります。例えば、公共施設の建設や地域の振興のための土地転用などです。

●農地転用や用途変更の許可
農地や農業振興地域内の土地でも、特別な条件下で転用が認められることがあります。これには、農業経営の継続が困難である場合や、地域の発展に資する用途に転用される場合などです。

都市計画法第34条の立地基準は、市街化調整区域内で開発行為を行う際の「開発の適正化」を目的としており、無秩序な都市化や農地の転用を防ぎ、地域の自然環境や農業生産機能の保護を図っています。これにより、次のような立地基準が求められます。

●公共交通機関やインフラの整備状況
開発を行う場合、公共交通機関や道路、上下水道の整備状況が十分であることが条件とされることがあります。これにより、無駄な交通渋滞や環境負荷を防ぐことが目的です。

●周囲の環境との調和
新たに開発を行う際には、周囲の住環境や自然環境との調和が求められます。特に、農地や森林地帯を開発する際には、周囲に与える影響を最小限にするための配慮が必要です。

●地域振興に資する開発
地元自治体が進める振興計画に適した地域に開発を行うことが求められます。地域活性化に貢献するような施設の建設や土地転用が認められることが多いです。

都市計画法第34条は、市街化調整区域内での開発や建築に関する規制を定め、無秩序な都市化を防ぐために重要な役割を果たしています。

しかし、一定の条件を満たす場合には開発が認められることもあります。自分の土地が該当する場合は、事前に役所で相談し、開発許可の条件を確認することが大切です。

都市計画法第34条の立地基準について詳しく知りたい方は、こちらのブログを読んで下さい
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農地を売却する際には、農地法に基づき、農業委員会の許可を得る必要があります。

農地法は、農地の売買を管理し農業生産を保護するための法律です。

具体的には、売却対象の農地が農業用地であり、農業を継続できることが前提となるため、売却手続きがスムーズに進まないこともあります。

許可申請: 農地売却の申請を農業委員会に提出する必要があり、その後審査が行われます。

審査基準: 農業委員会は、買い手が農業を営んでいるかどうかを確認します。そのため、申請書類に詳細な情報を提供し、買い手の適格性を証明することが求められます。

農地を売却するためには、買い手が農業を継続できる適格者である必要があります。この条件を満たすためには、以下のような要件があることが一般的です。

●農業経営をしていること: 買い手は、実際に農業を営んでおり、農業経営を行う意思があることが求められます。

●農業の継続可能性: 買い手が農業を安定的に継続できる能力があるかどうか、財務的に問題がないかなども審査されることがあります。

農業委員会は、こうした基準を基に売買契約を承認するかどうかを判断します。

農地の売却先を探す方法としては、以下のような手段があります。

●地元の農業委員会に相談
地元の農業委員会は、農業に従事している買い手を把握していることが多いため、相談すれば適切な買い手を紹介してもらえることがあります。

●不動産会社に相談
農地に特化した不動産会社や土地売買を扱う不動産業者にも相談することができます。

農地売買の専門的な知識を持っている不動産業者なら、適格な買い手を見つけやすくなるでしょう。

●農業団体や地域の農家ネットワーク
地元の農業団体や地域の農家ネットワークを利用して、買い手を探すことも一つの方法です。

農家同士で情報を共有することで、買い手が見つかることもあります。

農地を転用するためには、一定の条件を満たす必要があります。具体的には、以下のケースで転用が許可されることがあります。

◆自己用住宅の建設◆
都市計画法第34条第11号や第12号の要件を満たせば、一般住宅の建設が許可されることがあります。例えば、住宅用地として十分な面積や接道が適正な立地条件が整っている場合には転用が認められることがあります。

◆特定の事業用途◆
農産物直売所や太陽光発電施設など、農地を特定の事業用途に転用することが許可される場合もあります。
こうした用途には農業を補完する活動や環境に配慮した利用方法が含まれるため、許可が下りやすいケースがあります。

◆開発許可の取得◆
市街化調整区域であっても、自治体の開発許可が得られれば、農地を宅地や事業用地に転用することが可能です。
これには、土地の使用計画やインフラ整備計画が必要で許可を得るための条件を満たす必要があります。

農地の転用が認められる場合、地目変更を行うことで、農地を宅地や雑種地として売却できるようになります。地目変更により、農地法の制約がなくなり、売却先が広がるため、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

地目変更の手続き
地目変更を行うためには、以下の手順を踏む必要があります。

●事前に自治体で転用許可を確認
転用許可を得るための条件や手続きについて、事前に自治体で確認しましょう。

●不動産会社を通じて売却
不動産会社を通じて売却を行います。農地転用・地目変更を条件に不動産の売却活動します。

●農地転用許可の申請
農地を転用するための許可を農業委員会や自治体に申請します。
申請には、土地の使途や転用後の用途を明確にする必要があります。

●許可が下りたら法務局で地目変更登記
農地転用が許可が得られたら、地目変更登記を法務局で行います。これにより、農地から宅地や雑種地への変更が法的に確定します。

農地転用には時間や費用がかかるため、事前に十分な調査と計画が必要です。　　　　　　　　　　　

具体的には、転用許可申請に必要な書類の準備や、農地転用後の地目変更登記にかかる費用が発生します。

また、許可が下りるまでに時間がかかることもありますので、売却を急ぐ場合はその点も考慮して進めることが大切です。

農地の売却が難しい場合、近隣の農家に売却する方法もあります。農業を継続している農家が土地を引き受ける場合、転用や宅地化の必要がないため、比較的スムーズに売却できることがあります。農業を行っていることが条件のため、売却先を探す際は地元の農業委員会や不動産会社を活用しましょう。

●地元の農業委員会に相談して買い手を探す

●近隣の農家に直接アプローチ

●不動産会社に相談して農業向けの買い手を見つける

売却が難しい場合、農地を貸し出すことを検討することも一つの方法です。

農地を賃貸にすることで、安定した収益を得ることができます。農業委員会や自治体に確認し、合法的に貸し出しを行うことが可能かどうかを確認しましょう。

さらに、貸し出しの契約書を結ぶ際は、契約条件を明確にすることが重要です。

●農地の貸し出しが可能か確認

●契約書を交わして賃貸契約を結ぶ

●土地を借りる農家や企業にアプローチ