市街化調整区域の不動産を売却する際には、多くの制限があるため、事前に確認すべきポイントが多数あります。
また、市街化調整区域の不動産を売却する際には、事前に様々な許可や立地条件を知っている事で売却先の可能性が広がります
このブログでは、市街化調整区域の宅地・農地・山林・雑種地等の売却方法、農地転用や農振除外の申請や開発行為・建築等の可否、活用方法について詳しく解説します。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制するため」に指定された区域です。
原則として開発行為が禁止されていますが、都市計画法第34条の立地基準の要件に合う不動産であれば開発行為・建築等が可能となります。
◆市街化調整区域のポイント◆
✅ 建築制限あり：原則として建築が認められません
✅ 開発許可が必要：市街化を進める意図がないため、開発には厳格な審査があり許可が必要となります
✅ 特例あり：都市計画法第34条の立地基準により農業用施設や
市街化調整区域で不動産を活用・売却する際は、自治体の許可の要件を確認することが重要です。
許可を下りたら開発行為ができるケースもあるため、専門的知識を持っている不動産業者への相談をおすすめします。
原則として開発行為が禁止されていますが、都市計画法第34条の立地基準の要件に合う不動産であれば開発行為・建築等が可能となります。
◆市街化調整区域のポイント◆
✅ 建築制限あり：原則として建築が認められません
✅ 開発許可が必要：市街化を進める意図がないため、開発には厳格な審査があり許可が必要となります
✅ 特例あり：都市計画法第34条の立地基準により農業用施設や
市街化調整区域で不動産を活用・売却する際は、自治体の許可の要件を確認することが重要です。
許可を下りたら開発行為ができるケースもあるため、専門的知識を持っている不動産業者への相談をおすすめします。
市街化調整区域と市街化区域の線引きはいつ？
市街化調整区域と市街化区域の線引き（区分）は、昭和40年代から50年代にかけて各自治体で決定されました。
これは「都市計画法」（昭和43年施行）に基づき、無秩序な都市拡大を防ぐために実施されたものです。
ただし、線引きの時期は自治体ごとに異なります。
◆各自治体の線引きの日時の例◆
さいたま市・・・昭和45年8月25日
つくば市 ・・・昭和 48 年12 月 28 日
太田市 ・・・昭和46年12月25日
線引きされた日付は、地域ごとに異なるため、各自治体の都市計画を確認することが重要です。
これは「都市計画法」（昭和43年施行）に基づき、無秩序な都市拡大を防ぐために実施されたものです。
ただし、線引きの時期は自治体ごとに異なります。
◆各自治体の線引きの日時の例◆
さいたま市・・・昭和45年8月25日
つくば市 ・・・昭和 48 年12 月 28 日
太田市 ・・・昭和46年12月25日
線引きされた日付は、地域ごとに異なるため、各自治体の都市計画を確認することが重要です。
市街化調整区域の不動産について
市街化調整区域内の不動産は、用途や規制によっていくつかの種類に分類され、それぞれ異なる活用方法があります。
市街化調整区域の不動産売却を検討する際は、まず土地の種類と規制を理解することが重要です。
市街化調整区域の不動産売却を検討する際は、まず土地の種類と規制を理解することが重要です。
農地（農業振興区域・青地・白地）
✅ 農振区域（農業振興地域）とは？
農業を振興するために指定された区域で、原則として農地転用が認められません。
住宅や事業用地として利用することは基本的に不可であり、農地としての活用が前提となります。
▶ 活用方法：農業の継続、または農業従事者へ売却
✅ 青地とは？
青地は農振区域の中でも、特に農地として維持すべき土地とされ、農振除外（農振区域からの除外）の手続きは年2回行われて除外が認められることも困難です。
▶ 活用方法：基本的に農業以外の用途には使えない
✅ 白地とは？
白地は農振区域内で農振除外が不要な土地です。
農地区分によっては農地転用ができるため、立地によっては開発行為等の可能性もあります。
▶ 活用方法：農地転用を行い開発行為や資材置き場・駐車場等で活用できる可能性があります
⏩ ポイント：
農振区域（青地）は転用不可
白地は農地区分次第で農地転用可能なケースあり
自治体の許可が必要なので、事前に確認を！
農業を振興するために指定された区域で、原則として農地転用が認められません。
住宅や事業用地として利用することは基本的に不可であり、農地としての活用が前提となります。
▶ 活用方法：農業の継続、または農業従事者へ売却
✅ 青地とは？
青地は農振区域の中でも、特に農地として維持すべき土地とされ、農振除外（農振区域からの除外）の手続きは年2回行われて除外が認められることも困難です。
▶ 活用方法：基本的に農業以外の用途には使えない
✅ 白地とは？
白地は農振区域内で農振除外が不要な土地です。
農地区分によっては農地転用ができるため、立地によっては開発行為等の可能性もあります。
▶ 活用方法：農地転用を行い開発行為や資材置き場・駐車場等で活用できる可能性があります
⏩ ポイント：
農振区域（青地）は転用不可
白地は農地区分次第で農地転用可能なケースあり
自治体の許可が必要なので、事前に確認を！
農地転用と農振除外の手続き
市街化調整区域内の農地を有効活用するには、「農地転用」と「農振除外」の手続きを理解することが重要です。
農地転用とは？
農地を宅地や駐車場など、農地以外の用途に変更することを「農地転用」といいます。
市街化調整区域内では、原則として農地転用が許可が必要ですので事前に自治体へ確認が必要です。
▶ 農地転用のポイント
市街化調整区域の農地を売買する場合には農地転用の許可が必要となり、農地区分によっては農地転用が原則不可の農地もありますので、市街化調整区域の農地を売却する場合には事前に役所の担当部署で確認をしましょう。
市街化調整区域内では、原則として農地転用が許可が必要ですので事前に自治体へ確認が必要です。
▶ 農地転用のポイント
市街化調整区域の農地を売買する場合には農地転用の許可が必要となり、農地区分によっては農地転用が原則不可の農地もありますので、市街化調整区域の農地を売却する場合には事前に役所の担当部署で確認をしましょう。
農振除外とは？
市街化調整区域内の農振区域にある農地は、そのままでは農地転用ができません。
まず、「農振除外」の手続きを行い、農振区域から外す必要があります。
農振除外が認められるかどうかは、自治体の方針や審査基準によって異なります。
▶ 農振除外の流れ
自治体の窓口で相談し、農振除外の可能性を確認する
必要書類を準備し、申請を行う（多くの自治体は年2回受付）
審査を経て、許可が下りれば農振区域から除外
農振除外後に農地転用の手続きを進める
⏩ ポイント：
農振除外が認められなければ農地転用も不可
審査基準や手続き期間は自治体ごとに異なるため、事前の確認が必須です。
まず、「農振除外」の手続きを行い、農振区域から外す必要があります。
農振除外が認められるかどうかは、自治体の方針や審査基準によって異なります。
▶ 農振除外の流れ
自治体の窓口で相談し、農振除外の可能性を確認する
必要書類を準備し、申請を行う（多くの自治体は年2回受付）
審査を経て、許可が下りれば農振区域から除外
農振除外後に農地転用の手続きを進める
⏩ ポイント：
農振除外が認められなければ農地転用も不可
審査基準や手続き期間は自治体ごとに異なるため、事前の確認が必須です。
市街化調整区域の不動産の地目が雑種地・山林の場合
市街化調整区域の不動産では、農地以外の土地も多く存在します。
その中で比較的自由度が高いのが「雑種地」や「山林」です。
その中で比較的自由度が高いのが「雑種地」や「山林」です。
雑種地とは？
雑種地とは、特定の用途が決まっていない土地のことを指し、農地ではないため比較的自由な利用が可能です。
▶ 活用方法
●駐車場や資材置き場としての活用
●太陽光発電施設の設置
都市計画法第34条の立地基準の要件が合えば建築可能な場合は住宅や事業用施設として利用できます。
ただし、市街化調整区域では建築が制限されるため、自治体の許可が必要です。
▶ 活用方法
●駐車場や資材置き場としての活用
●太陽光発電施設の設置
都市計画法第34条の立地基準の要件が合えば建築可能な場合は住宅や事業用施設として利用できます。
ただし、市街化調整区域では建築が制限されるため、自治体の許可が必要です。
山林とは？
ここでの山林は、市街化調整区域の不動産で地目が山林の物件を言います。
市街化調整区域の地目が山林の不動産は、雑木林になっていたり農地として利用されていることもあります。
▶ 活用方法：
そのまま森林として管理
土地を整備し、資材置き場や駐車場として活用
⏩ ポイント：
物件によっては雑木林になっていることもあり、更地にする際には多額の費用が掛かる場合もありますので、物件を活用する場合は注意しましょう。
市街化調整区域の地目が山林の不動産は、雑木林になっていたり農地として利用されていることもあります。
▶ 活用方法：
そのまま森林として管理
土地を整備し、資材置き場や駐車場として活用
⏩ ポイント：
物件によっては雑木林になっていることもあり、更地にする際には多額の費用が掛かる場合もありますので、物件を活用する場合は注意しましょう。
市街化調整区域の地目が宅地の不動産について
市街化調整区域内の土地であっても、一定の条件を満たせば建築が可能なケースがあります。
本記事では「既存宅地」「線引き前宅地」「分家住宅」について詳しく解説し、建築可否のポイントや事前確認の重要性について説明します。
本記事では「既存宅地」「線引き前宅地」「分家住宅」について詳しく解説し、建築可否のポイントや事前確認の重要性について説明します。
市街化調整区域の地目が宅地の不動産は建築可能？
市街化調整区域の不動産を売却する際に地目が宅地であるかどうかは重要ですね。
不動産の地目が宅地であると、全ての物件が問題なく建築ができるというと、決してそうではありません。
更地の状態が続いている宅地であると、民法725条の属人性が要件で制限されたりしますので、一概に宅地であっても役所の担当部署に確認する必要があります。
不動産の地目が宅地であると、全ての物件が問題なく建築ができるというと、決してそうではありません。
更地の状態が続いている宅地であると、民法725条の属人性が要件で制限されたりしますので、一概に宅地であっても役所の担当部署に確認する必要があります。
既存宅地とは？
既存宅地とは、市街化調整区域内であっても過去に適法に宅地として利用されていた土地のことを指します。一般的に、以下の条件を満たす場合に新たな建築が認められる可能性があります。
地目が宅地であること：登記簿上の地目が「宅地」となっていることが前提条件となる。
過去に建物が建築されていた履歴があること：住宅や店舗などの建築物が存在し、適法に利用されていた実績がある。
因みに、既存宅地制度は平成12年に廃止となっています。
市町村の条例や運用方針に適合すること：自治体ごとに運用基準が異なるため、事前の確認が必須。
既存宅地かどうかを判断するには、登記簿謄本や住宅地図、航空写真、固定資産税の課税履歴などを用いて過去の利用状況を確認することが重要です。
地目が宅地であること：登記簿上の地目が「宅地」となっていることが前提条件となる。
過去に建物が建築されていた履歴があること：住宅や店舗などの建築物が存在し、適法に利用されていた実績がある。
因みに、既存宅地制度は平成12年に廃止となっています。
市町村の条例や運用方針に適合すること：自治体ごとに運用基準が異なるため、事前の確認が必須。
既存宅地かどうかを判断するには、登記簿謄本や住宅地図、航空写真、固定資産税の課税履歴などを用いて過去の利用状況を確認することが重要です。
線引き前宅地とは？
線引き前宅地とは、都市計画の「線引き」が行われる前から宅地として利用されていた土地を指します。
市街化調整区域に指定された後も、既存の宅地利用が継続されている場合、一定の条件のもとで建築が可能なケースがあります。
建築可能な条件の一例
都市計画決定前から宅地として利用されていたこと：昭和45年（1970年）の都市計画法改正前に宅地利用されていた土地は、例外的に建築が認められる可能性が高い。
既存の土地利用が継続していること：長期間放置されていると、宅地としての認定が難しくなるケースもある。
自治体の確認が必要：各自治体の判断基準が異なるため、事前に市町村窓口での相談が必須。
線引き前宅地に該当するかどうかを確認するには、都市計画図や過去の土地利用履歴、古地図などを活用して調査を行うことが重要です。
市街化調整区域に指定された後も、既存の宅地利用が継続されている場合、一定の条件のもとで建築が可能なケースがあります。
建築可能な条件の一例
都市計画決定前から宅地として利用されていたこと：昭和45年（1970年）の都市計画法改正前に宅地利用されていた土地は、例外的に建築が認められる可能性が高い。
既存の土地利用が継続していること：長期間放置されていると、宅地としての認定が難しくなるケースもある。
自治体の確認が必要：各自治体の判断基準が異なるため、事前に市町村窓口での相談が必須。
線引き前宅地に該当するかどうかを確認するには、都市計画図や過去の土地利用履歴、古地図などを活用して調査を行うことが重要です。
役所の担当部署での確認が必要
市街化調整区域内でも「既存宅地」「線引き前宅地」「分家住宅」といった例外的な条件を満たせば、建築が可能なケースがあります。しかし、各自治体ごとに基準が異なり、事前の調査と確認が不可欠です。
◆建築を検討する際のポイント◆
●登記簿謄本や都市計画図を確認する
●自治体の担当窓口で事前相談を行う
●許可要件を満たしているか市街化調整区域専門の不動産会社に相談する
適切な手続きを踏めば、市街化調整区域でも安心して家を建てることができます。まずは自治体の規制を確認し、自分の土地が該当するかをチェックしましょう。
◆建築を検討する際のポイント◆
●登記簿謄本や都市計画図を確認する
●自治体の担当窓口で事前相談を行う
●許可要件を満たしているか市街化調整区域専門の不動産会社に相談する
適切な手続きを踏めば、市街化調整区域でも安心して家を建てることができます。まずは自治体の規制を確認し、自分の土地が該当するかをチェックしましょう。
分家住宅とは？
市街化調整区域では、原則として新たな宅地開発や建築が制限されていますが、分家住宅（親族のための住宅）に限り建築が認められる場合があります。
分家住宅の建築条件
親族関係の証明が必要：原則として、親の土地に子が家を建てる場合など、直系親族の関係が証明できること。
一定の要件を満たすこと：自治体ごとに独自の基準が設けられており、例えば「本籍地が該当地域にあること」「世帯分離が必要」などの条件が課されることがある。
市町村の事前相談が必須：許可基準が自治体によって異なるため、建築を検討する際は早めに役所の都市計画課などに相談することが重要。
分家住宅の建築条件
親族関係の証明が必要：原則として、親の土地に子が家を建てる場合など、直系親族の関係が証明できること。
一定の要件を満たすこと：自治体ごとに独自の基準が設けられており、例えば「本籍地が該当地域にあること」「世帯分離が必要」などの条件が課されることがある。
市町村の事前相談が必須：許可基準が自治体によって異なるため、建築を検討する際は早めに役所の都市計画課などに相談することが重要。
市街化調整区域における開発行為と建築の可否
市街化調整区域では、原則として開発行為や建築が制限されています。
しかし、都市計画法第34条の立地基準の要件を満たす場合には開発行為・建築が可能となります。
本記事では、市街化調整区域における開発行為の許可要件や建築の可否について、詳しく解説します。
しかし、都市計画法第34条の立地基準の要件を満たす場合には開発行為・建築が可能となります。
本記事では、市街化調整区域における開発行為の許可要件や建築の可否について、詳しく解説します。
都市計画法第34条に基づく立地基準
市街化調整区域内でも、都市計画法第34条に定められた立地基準に適合する場合、建築が認められることがあります。
例えば、以下のようなケースが該当します。
既存集落がある地域：周囲に一定数の住宅が存在する場合、新たな住宅の建築が許可されることがあります。
特定の産業に関連する施設：農林水産業や観光業に関連した施設が、一定の要件を満たす場合に許可されることがあります。
自治体ごとに要件が異なるため、事前に自治体の都市計画課などに確認することが重要です。
例えば、以下のようなケースが該当します。
既存集落がある地域：周囲に一定数の住宅が存在する場合、新たな住宅の建築が許可されることがあります。
特定の産業に関連する施設：農林水産業や観光業に関連した施設が、一定の要件を満たす場合に許可されることがあります。
自治体ごとに要件が異なるため、事前に自治体の都市計画課などに確認することが重要です。
特定用途の施設の建設許可
市街化調整区域では、以下のような公共性の高い施設に関して、例外的に建築が認められることがあります。
学校・病院：地域住民の生活に不可欠な施設として、行政の許可を受けることで建築が可能。
公共施設（消防署・警察署など）：地域の安全を維持する目的で、許可の下で建設が認められることが多い。
社会福祉施設（介護施設・保育園など）：福祉政策の一環として、適切な審査を経て許可されるケースがある。
学校・病院：地域住民の生活に不可欠な施設として、行政の許可を受けることで建築が可能。
公共施設（消防署・警察署など）：地域の安全を維持する目的で、許可の下で建設が認められることが多い。
社会福祉施設（介護施設・保育園など）：福祉政策の一環として、適切な審査を経て許可されるケースがある。
売却前のチェックポイントと事前準備
市街化調整区域の不動産売却は、一般の宅地売却と比べて特殊な規制や手続きが伴います。
まずは、以下の点をしっかりと確認しましょう。
まずは、以下の点をしっかりと確認しましょう。
関係書類を事前にチェックする
登記簿謄本、都市計画図、過去の利用履歴（既存宅地・線引き前宅地の有無）など、基本的な書類を確認し、所有権や利用履歴の整合性をチェック。
自治体への事前相談
建築や開発に関する許可・届出の状況、農地転用や農振除外の手続き状況など、該当する行政窓口での確認は必須です。
各自治体の立地基準や許可基準は異なるため、最新のルールや事例を把握しましょう。
各自治体の立地基準や許可基準は異なるため、最新のルールや事例を把握しましょう。
市場価値の評価
市街化調整区域特有の制約を踏まえた上で、現実的な売却価格を査定することが重要です。
土地の活用可能性や、今後の自治体の方針なども考慮に入れましょう。
土地の活用可能性や、今後の自治体の方針なども考慮に入れましょう。
専門家との連携と信頼できるパートナー探し
市街化調整区域内の不動産取引は複雑なため、専門家のサポートが大きな力となります。
不動産業者の選定
市街化調整区域の取引実績が豊富な不動産会社を選び、複数の業者から意見を聞くことで適切な不動産価格を決めることができて成約の可能性が高まります。
法務・行政の専門家への相談
行政書士、土地家屋調査士など、専門知識を持つプロフェッショナルの申請手続き等が必要になります。
農地転用・農振除外については、行政書士に依頼した許可申請の手続きを行います。
地目変更や確定測量が必要な場合には、土地家屋調査士に依頼して申請手続きを行います。
農地転用・農振除外については、行政書士に依頼した許可申請の手続きを行います。
地目変更や確定測量が必要な場合には、土地家屋調査士に依頼して申請手続きを行います。
売買契約の流れと実務的な手続き
市街化調整区域の不動産の売買契約については、許可取得が引渡し条件になる場合が多くありますので特約条項や引き渡し時期については慎重に定めなければなりません。
売却依頼をした不動産会社が書類作成をしますが、契約締結前の内容の確認をしておきましょう。
売却依頼をした不動産会社が書類作成をしますが、契約締結前の内容の確認をしておきましょう。
まとめ
市街化調整区域の不動産売却は、一般の不動産取引とは一線を画す複雑な側面を持っています。
・事前調査と行政確認：各種書類の整備や自治体の許認可状況の確認は必須です。
・専門家との協力：不動産業者、法律家、税理士などのプロフェッショナルと連携することで、リスクを最小限に抑えた取引が可能です。
・最新情報の把握：市街化調整区域の規制は自治体ごとに異なるため、常に最新の情報をキャッチアップし、柔軟に対応する姿勢が求められます。
これらのポイントを踏まえ、慎重かつ戦略的に進めることで、市街化調整区域の不動産売却も成功へと導くことができるでしょう。今後の不動産市場動向や自治体の施策の変化にも注意し、常に最新の情報を取り入れることが大切です。
・事前調査と行政確認：各種書類の整備や自治体の許認可状況の確認は必須です。
・専門家との協力：不動産業者、法律家、税理士などのプロフェッショナルと連携することで、リスクを最小限に抑えた取引が可能です。
・最新情報の把握：市街化調整区域の規制は自治体ごとに異なるため、常に最新の情報をキャッチアップし、柔軟に対応する姿勢が求められます。
これらのポイントを踏まえ、慎重かつ戦略的に進めることで、市街化調整区域の不動産売却も成功へと導くことができるでしょう。今後の不動産市場動向や自治体の施策の変化にも注意し、常に最新の情報を取り入れることが大切です。
お知らせ
「市街化調整区域の不動産を売却したいけど、不動産会社に断られた」とお悩みの方は、ワイズエステート販売株式会社にご相談ください。
市街化調整区域の不動産は、都市計画法や農地法の観点から立地基準・用途等を見極めて売却計画を立てることで、良い条件での売却の可能性が高まります。
まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します。
市街化調整区域の不動産は、都市計画法や農地法の観点から立地基準・用途等を見極めて売却計画を立てることで、良い条件での売却の可能性が高まります。
まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します。