【不動産売却】市街化調整区域の実家・不動産を相続して売却する場合の注意点をお話します

市街化調整区域では、開発行為を行う際には都市計画法の立地基準を基に許可を得なければなりません。

都市計画法の立地基準には大枠がありますが、各自治体で全ての基準を制定していない場合がありますので、ネットでの情報は鵜呑みにしないで各役所の担当部署に確認する必要があります。

前記したように、市街化調整区域の不動産は建築や開発行為が制限されています。

新たに建築・開発行為をする場合には立地基準の要件に適用していなければなりませんし、既存の建物がある場合には開発登録簿に記載されている用途通りに建築する事を求められます。

用途を変更する場合には変更することが可能かを役所の担当部署に確認をする必要があります。

市街化調整区域の不動産を相続して売却を検討する場合は地目が農地であるかを確認すべきです。

相続した不動産の地目が田や畑なのかは登記簿謄本で確認できますが、地目が農地の不動産であって農業振興区域・農地区分等によって諸手続き・売却先等が違ってきますので確認が必要です。

市街化調整区域の不動産を相続した時に農地である場合には農地法の制限を考慮して売却計画を立てなければなりません。

市街化調整区域に農地を売却することを検討している方はこちらのブログを読んで参考にして下さい
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市街化調整区域の不動産は、市街化区域の不動産に比べて評価額が低くなる傾向にあります。

この事は、開発が制限されているために市場価格が低くなることが多くありますが、市街化区域に極めて近い市街化調整区域の不動産でも地目が宅地であった場合には市場価格が高く取引されている場合もあります。

不動産を相続する場合、相続税の申告と納税が必要です。

市街化調整区域の不動産の評価額は、市街化区域に比べて低くなることが多いため、相続税額も相対的に低くなる可能性があります。

しかし、複数の不動産を相続する場合には、全体の評価額が高くなることもあるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

市街化調整区域の不動産を複数の相続人で分割する場合、その利用価値や将来的な売却可能性を考慮する必要があります。

自治体によっては、都市計画法第34条の立地基準を見直しているケースもありますので相続時には開発行為ができた不動産でも、数年後には開発行為ができなくなっている場合がありますので相続人同士でよく話合いをしましょう。

市街化調整区域の不動産は、市街化区域と比べて市場性が低いため、売却までに時間がかかることがあります。

周辺地域の販売中の物件を調査しても立地基準や農地区分が違う場合がありますので注意しましょう。

市街化調整区域の不動産は一括査定サイトでは対応できない地域の場合がありますので、市街化調整区域の不動産売却を取り扱っている不動産会社に相談・依頼をしましょう。

市街化調整区域の不動産を売却する場合の購入者の選定は慎重に行いましょう。

市街化調整区域の不動産でも開発・分譲ができる不動産であれば分譲会社や建売会社に売却することができます。

都市計画法第３４条１２号区域であれば市街化調整区域に長期居住の親族等の建築が許可要件とされていますので売却先が制限されています。又、相続した不動産が分家住宅である場合には売却することが可能か否かの確認が必要となります。

適切な購入者を見つけるために、市街化調整区域の不動産取引に馴れている不動産業者に依頼をしましょう。

市街化調整区域の不動産を売却する前に、その土地がどのような条件で利用できるかを確認することが必要です。

例えば、農地転用・除外申請が可能かどうか、特定の開発計画があるかどうかなどを確認し、買い手に対して明確に説明することが求められます。

農地の場合は、諸手続きで数か月から数年を要する場合もありますので売買契約締結時までには引渡し条件を明確にしておく必要があります。

市街化調整区域の不動産は、法的な制約が多いため、専門家のアドバイスが欠かせません。

農地転用や除外申請の場合は行政書士に依頼して申請を行います。又、地目変更は土地家屋調査士に依頼をします。