市街化調整区域では原則として建築行為はできませんが、一定の基準を満たせば建築行為が許可されることがあります。
このブログで解説する分家住宅についても例外的に許可される建築行為となります。
この分家住宅を建築することや売買することは各自治体の制限は若干の違いはありますので、分家住宅を建築・売却を検討している方は失敗しないために、こちらのブログを参考にして下さい。
分家住宅とは
分家住宅とは、現時点で市街化調整区域に線引き前から生活している親族から分家として別れた世帯が建築する住宅のことです。
例としては、市街化調整区域で農業を営んでいる家族の子供が独立して家を建てる時に分家住宅として家を建築することです。
本来であれば建築が制限されている市街化調整区域の不動産に、都市計画法第34条の規定をもとに市街化調整区域の市街化の促進のおそれがなく、政令で定める基準に従い都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められた建築物であれば建築することができます。
例としては、市街化調整区域で農業を営んでいる家族の子供が独立して家を建てる時に分家住宅として家を建築することです。
本来であれば建築が制限されている市街化調整区域の不動産に、都市計画法第34条の規定をもとに市街化調整区域の市街化の促進のおそれがなく、政令で定める基準に従い都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められた建築物であれば建築することができます。
分家住宅は売買できるの？
結論から申し上げますと売買はできます。
しかし、一定の条件や築年数等をクリア・経過していないと購入者は使用・居住ができないという制限があります。
分家住宅は、原則として建築・開発行為ができない市街化調整区域に一定の基準を満たす事によって特例として住宅を建築する事となります。
その為、分家住宅を自由に売却できるとなると市街化調整区域の市街化を抑制する区域に住宅が乱立することになってしまいます。
分家住宅の売買を検討している方は、各自治体によって制限の内容が若干違いますのでネットの情報だけを鵜呑みにしないで役所の担当部署で確認をしましょう。
しかし、一定の条件や築年数等をクリア・経過していないと購入者は使用・居住ができないという制限があります。
分家住宅は、原則として建築・開発行為ができない市街化調整区域に一定の基準を満たす事によって特例として住宅を建築する事となります。
その為、分家住宅を自由に売却できるとなると市街化調整区域の市街化を抑制する区域に住宅が乱立することになってしまいます。
分家住宅の売買を検討している方は、各自治体によって制限の内容が若干違いますのでネットの情報だけを鵜呑みにしないで役所の担当部署で確認をしましょう。
分家住宅を売却するには用途変更が必要
分家住宅は、本来なら開発行為・建築が制限されている市街化調整区域に親族要件・建築制限等をクリアした者だけが使用・居住できる建築物となります。
このような制限のある住宅を売却する場合には用途変更が必要となります。
① 建築物を新築すること
② 建築物の用途を変えること
③ 使用者を限定して許可された建築物の使用者を変更する
上記のように、元々の許可内容を変更する場合には用途変更が必要で③の本来の使用者が分家住宅を売却して使用者が変更される場合においても用途変更が必要となります。
用途変更をすれば、どのような時でも分家住宅を売却できるのかといえば、そうではなく用途変更をするにあたっても要件があります。
このような制限のある住宅を売却する場合には用途変更が必要となります。
① 建築物を新築すること
② 建築物の用途を変えること
③ 使用者を限定して許可された建築物の使用者を変更する
上記のように、元々の許可内容を変更する場合には用途変更が必要で③の本来の使用者が分家住宅を売却して使用者が変更される場合においても用途変更が必要となります。
用途変更をすれば、どのような時でも分家住宅を売却できるのかといえば、そうではなく用途変更をするにあたっても要件があります。
用途変更の要件
分家住宅を用途変更するには下記のような要件があります。
分家住宅が開発行為による工事完了してから20年経過している場合は属人性（親族要件）を解除する事ができます。
※属人性の解除とは、親族等は関係なく誰でも使用・居住ができるようになることです。
尚、自治体によっては10年経過していれば解除できる場合があります。又、開発行為からの年数は関係なく属人性が解除できない自治体があるようです。
分家住宅が開発行為による工事完了してから20年経過している場合は属人性（親族要件）を解除する事ができます。
※属人性の解除とは、親族等は関係なく誰でも使用・居住ができるようになることです。
尚、自治体によっては10年経過していれば解除できる場合があります。又、開発行為からの年数は関係なく属人性が解除できない自治体があるようです。
売買するにあたって、やむを得ない場合は
前記以外に、やむを得ない事由がある場合は、開発行為の許可を受け建築された後５年を経過し、適正に利用した事が認められた場合には、下記のいずれかに該当するものであれば用途変更が可能となります
① 開発行為を受けた所有者が破産手続き開始の決定がされた
② 事業経営者の死亡、失踪、心身障害により、事業の継続が困難であることが明らかである
③ 主たる生計維持者の死亡、失踪、心身障害により、将来にわたる経済的破綻が明らかである
④ 主たる生計維持者の長期の転勤若しくは転職により、家族全員の転居が余儀なくされた
⑤ 生計を一にする家族の一員が、長期にわたる転地療養を必要とし、家族全員の転居を余儀なくされた
⑥ 生活の困窮、事業経営の悪化によりやむを得ないと認められる
上記の用途変更の要件は、さいたま市の要件をもとに記載していますので、各自治体の用途変更の要件は若干異なる場合がありますので、分家住宅の売却を検討している方は不動産が所在する自治体の役所に確認をしましょう。
① 開発行為を受けた所有者が破産手続き開始の決定がされた
② 事業経営者の死亡、失踪、心身障害により、事業の継続が困難であることが明らかである
③ 主たる生計維持者の死亡、失踪、心身障害により、将来にわたる経済的破綻が明らかである
④ 主たる生計維持者の長期の転勤若しくは転職により、家族全員の転居が余儀なくされた
⑤ 生計を一にする家族の一員が、長期にわたる転地療養を必要とし、家族全員の転居を余儀なくされた
⑥ 生活の困窮、事業経営の悪化によりやむを得ないと認められる
上記の用途変更の要件は、さいたま市の要件をもとに記載していますので、各自治体の用途変更の要件は若干異なる場合がありますので、分家住宅の売却を検討している方は不動産が所在する自治体の役所に確認をしましょう。
要件を満たさない分家住宅を売買したら
分家住宅を売却する場合には前記のような用途変更の要件を満たす事を前提として売買する事が一般的です。
解釈の仕方にもよりますが分家住宅を売買することは禁止されている訳でもなく所有権移転の登記ができないということではありません。
結果的に、分家住宅の用途変更の要件を満たさない状態で売買をした場合に買い手側の使用・居住や開発行為・建築等の許可を受ける事ができません。
解釈の仕方にもよりますが分家住宅を売買することは禁止されている訳でもなく所有権移転の登記ができないということではありません。
結果的に、分家住宅の用途変更の要件を満たさない状態で売買をした場合に買い手側の使用・居住や開発行為・建築等の許可を受ける事ができません。
分家住宅を購入したら再建築は可能？
用途変更の要件を満たして属人性の解除申請の許可を受けた分家住宅を購入した場合に、再建築するときには法第43条や法第29条の許可を受ければ再建築が可能となります。
分家住宅を売買する場合は役所に相談票で確認をする
分家住宅を売買する場合には、念の為に役所に相談票を提出をして用途変更の要件が満たされている事を確認しましょう。
まとめ
市街化調整区域は原則として開発行為や建築行為は禁止・制限がされています。
しかし、分家住宅は市街化調整区域においての親族要件や居住年数等をクリアすることによって居住用の建築物を建築する事ができます。
この事は特例であり、この分家住宅を無制限に用途変更ができることになってしまうと、市街化調整区域の市街化抑制の目的が乱れてしまう事になります。
分家住宅を売却する場合には、物件が所在している役所に用途変更の要件を確認してトラブルのないように取引をしましょう。
しかし、分家住宅は市街化調整区域においての親族要件や居住年数等をクリアすることによって居住用の建築物を建築する事ができます。
この事は特例であり、この分家住宅を無制限に用途変更ができることになってしまうと、市街化調整区域の市街化抑制の目的が乱れてしまう事になります。
分家住宅を売却する場合には、物件が所在している役所に用途変更の要件を確認してトラブルのないように取引をしましょう。