今回は不動産会社の視点からの一般媒介契約のお話をします。
仲介による不動産売却をする際は仲介会社と媒介契約を締結しますね。
この媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般的には専任媒介が多く利用されている印象ですが、今回は一般媒介契約についてお話します。
一般媒介契約は自由に複数の不動産会社と契約締結する事が可能です。又、他の媒介契約では義務付けられている不動流通機構の登録義務は無く販売活動報告の義務はありません。
因みに、弊社は売主様から不動産売却のご依頼を頂いた場合は一般媒介契約は勧めることもしませんし契約締結する事もありません。
その理由は、複数の不動産会社に依頼されるという事は他社で契約される可能性があるのでビジネスというよりギャンブルに近いので広告宣伝費や時間を掛けることにはリスクがあります。
他社で契約されれば「タダ働き」になりますから、広告宣伝費は必要最小限になりますので成約する可能性は低くなります。
結果的に、売主様にとって不利益になる事が多くなるので「売主様の最大限の利益確保」のコンセプトから外れてしまいますから一般媒介契約での売却依頼は承ることはありません。
例えば、会社に勤めていて一所懸命頑張って仕事すれば、
「もしかしたら給料が貰えるかもしれない」
という状況で一生懸命仕事ができますか？できませんよね！？
何年か前に1つの物件に７～８社の仲介会社が一般媒介契約でレインズに登録をしているの見たことありますけど客付けする不動産会社からしてみれば、どの不動産会社に連絡していいのかも分かりませんから案内も少なくなりそうですね。
又、弊社が売却のご相談頂いた物件が、2年以上一般媒介でレインズに複数の不動産会社が掲載していたこともあります。因みに、弊社はお断りしました。
近年、一般媒介が多少増えているみたいですけど不動産会社の「囲い込み」が原因の一端のようですが、余程の物件でない限り売却に時間が掛かっているようですね。
任意売却に関しても、一般媒介を勧める債権者もいるようですが私には考えられませんね。成約できる可能性も低いのに税金滞納の件で役所に行ったり債務整理の相談を受けたりしても正直な話ですが親身になれるかというと・・・。
一般媒介契約を依頼する売主様や債権者は、依頼する複数の不動産会社に競争させて早く高く売却させようと思っての事だと聞くことがありませけど、仮に10人の不動産営業に依頼して競争するのは２人位でしょうね。
その他の営業マンは一般媒介の物件を一生懸命に売却する活動よりも専任媒介契約をできる物件を探す活動の方が成約に可能性がありますから積極的に後者の活動を優先するでしょう。
一般媒介契約で不動産会社に売却を依頼される方は、売却中でも自ら積極的に不動産会社に販売状況を確認して売却価格の調整を自らできるだけの知識・経験が必須でしょう。
何も分からないし「囲い込みされる」のが嫌だから程度で複数の不動産会社に一般媒介で不動産売却をすると後悔する可能性は高いですよ。多分、レインズに掲載して放置状態になりますから、ご用心。
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