市街化調整区域の土地を売却・購入する時に、注意すべき点は建物（特に居住用）が建てられるか否かですよね。
そもそも、市街化調整区域の土地に建築できるの？と思われる方もいるでしょう。
不動産業者の方でも取り扱っている地域や種別によっては「市街化調整区域の土地？イマイチ分からん」なんて方も少なからずいると思います。
市街化調整区域については、基本的に市街化を抑制する地域なので建築は不可となりますが、例外を設けた法令で建築を許可する区域を定めている自治体があります。
市街化調整区域は都市計画法第34条で立地基準が定めれられていて不動産の状況や利用条件等で開発行為や建築が許可が許可されることになります。
一般的な居住用建物が建築できる区域を各自治体が定めている場合があり、都市計画法の立地基準として第34条11号と都市計画法第34条12号が、その法令となります。
因みに、さいたま市については定められていません。不動産業者からしてみると多少厳しめかな？と思ったりします。
▶【さいたま市の方向け】市街化調整区域の不動産を売却を考えている方はご確認ください。
隣接している川越市では廃止になりました。市街化調整区域内で分譲住宅が乱立したためであるだろうと言われています。
今回は、都市計画法第34条11号（以下、34条11号）について書いてみますね。12号は、改めて書きます。
34条11号に指定されている区域は、一定の条件を満たしていれば「誰でも」建築が可能です。
各自治体で条件が若干異なりますが、基本的には市街化区域に近く概ね50以上の建築物が連たんしている地域となります。
又、埼玉県内の自治体では、1宅地を200㎡（60坪）～300㎡（約90坪）に定めて開発許可が得られたら建築できます。
イメージとしては、自然豊かな田園風景が広がる地域と住宅街の狭間に大きな敷地の住宅が数棟建っている感じですかね。
上記のような風景は、建売会社が土地を購入して造成して分譲している事が殆どですね。
地目が田・畑でも家が建てられるの？
各自治体の都市計画課や街づくり課の担当者に問い合わせをすれば詳細を教えてくれます。
都市計画法第34条11号なら300坪の土地でもOK？
埼玉県では加須市や羽生市・幸手市は新たなに区割りする場合は300㎡以内と定められていますので注意して下さいね。
詳細な条件については、各自治体や区域内の他の規制によって様々ですので売却を依頼する不動産業者に役所で調査・確認をするはずです。
各自治体で許可内容は違うので注意しましょう
都市計画法第34条11号内の不動産を所有している方へ
人口減少・空家問題・コンパクトシティ・災害問題等で可能な限り市街化調整区域の市街化を抑制していこうという流れになります。
人口の少ない市街化調整区域にインフラを整備する事は自治体からしてみると効率が悪いという事ですね。34条11号区域が廃止されると、新たに分譲ができなくなるので不動産会社は、この地域の不動産は購入をしなくなります（というよりは購入できなくなります）。
その結果、数年前までは売却ができたのに限られた人にしか売却できないとなりますので、不動産価格は一気に下がる事になります。
少しでも売却をお考えであれば、廃止前に売却するか開発許可だけでも取得していた方が良いと思います。
都市計画法第34条11号区域の不動産を売却する場合には？
しかし、これは間違った判断です。
また、市街化調整区域で建築できる＝既存宅地（現在は既存宅地とう制度はありません）という認識の不動産業者も多くいるようですが、これも間違った認識で地目が宅地でなくても34条11号の地域で要件を満たし農地転用・地目変更すれば建築が可能になります。
弊社は、物件を取り扱う地域を限定していないので、間違った情報をお伝えしないように市街化調整区域の不動産売却のご相談を頂いた時点で役所調査を行い建築が可能か否かを確認して売却方法をご提案させて頂いております。
この事は、得手不得手の問題であったり完成されている新築分譲住宅の仲介を多く扱っている不動産業者が多くある弊害なのかもしれません。
市街化調整区域の土地を売却しようと検討する場合は、市街化調整区域の土地の売却に精通している不動産会社をお勧めします。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。