相続した空き家をどうする？売却のタイミングと費用について簡単ガイド

特に重要なのが、売却までの期間的な要件です。
具体的には、

「相続が開始された日から3年後の年末（12月31日）までに売却を完了すること」

とされています。

たとえば、相続が発生した日が2024年1月1日であれば、2027年12月31日までに売却を終えている必要があります。この期間内に売却が成立しない場合、3,000万円の特別控除を適用することができなくなります。

相続した空き家を市場に出してすぐに買い手が見つかれば良いですが、売却には思った以上に時間がかかる場合もあります。特に物件の状態によっては、リフォームや解体が必要になり、その分さらに日数を要することがあります。

そのため、「3年以内に売却を完了させる」 という期限を意識して、早めに売却活動を始めることが大切です。

相続した空き家をどうするか悩んでいる方は、この**「3年以内の売却」**を一つの目安に計画を立ててみてください。

相続した財産を売却する場合に利用できる「相続税が取得費に加算される特例」（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）についてご存じでしょうか。この特例を活用すると、売却時の譲渡益にかかる税金を軽減することができます。

通常、相続税は不動産の取得費として計算に含めることはできません。しかし、この特例を適用すれば、相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡益を圧縮し、結果として税負担を減らすことが可能です。

ただし、この特例を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。その中でも特に重要なのが、売却期間に関する条件です。

特例の適用を受けるには、「相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年以内に売却を完了すること」 が必要です。
具体的には、相続開始から3年10カ月以内に売却を済ませなければ、この特例を使うことができません。

この期間を過ぎると特例が適用されず、相続税を取得費に加算できなくなります。結果として、譲渡益が高くなり、それに伴う税負担も増加してしまいます。相続した空き家を売却する際には、この「3年以内の売却」という期限を意識して計画を立てることが非常に重要です。

◆市場価格で売れる可能性が高い◆
仲介は市場の相場に基づいて売却が進むため、条件が良い物件であれば高値での売却も期待できます。
特に立地や状態が良い空き家なら、買い手が競争することでより高い価格がつくこともあります。

◆選択肢が広がる◆
購入希望者が複数現れる場合、価格や条件の交渉も可能になります。
自分の希望条件に合う買い手を見つけることができます。

◆売却完了までに時間がかかることがある◆
市場で買い手が見つかるまでの期間は予測できません。
特に空き家の需要が低い地域では、売却に数カ月から1年以上かかることもあります。

◆修繕やリフォームが必要な場合がある◆
購入希望者が内覧時に物件の状態を重視するため、空き家の状況によっては修繕やリフォームが必要になることがあります。
この費用が負担になるケースもあるので注意が必要です。

◆短期間で売却が可能◆
不動産会社が直接購入するため、買い手を探す手間がなく、売却までのスピードが速いです。特に早急に現金化したい場合や、空き家の維持費を早く解消したい場合に向いています。

◆修繕不要◆
空き家の状態に関係なくそのまま売却できるのが大きな利点です。
リフォームやクリーニングの手間や費用をかけずに済むため、労力を最小限に抑えられます。

◆仲介より売却価格が低い傾向にある◆
不動産会社は買い取った物件を再販することを前提としているため、仲介よりも低めの価格で買い取られる場合がほとんどです。
市場価格より2～3割低い価格になることも珍しくありません。

◆条件の交渉が難しい◆
不動産会社が提示する買取価格は一括で決定される場合が多く、仲介のように条件を細かく交渉する余地が少ない点もデメリットです。

◆高く売りたいなら「仲介」◆
時間に余裕があり、物件の立地や状態が良い場合には、仲介がおすすめです。
市場価格で売却できる可能性が高く、利益を最大化できます。

◆早く現金化したいなら「買取」◆
すぐに売却したい場合や、修繕の手間をかけたくない場合には買取が適しています。
また、老朽化が進んだ物件や需要が低い地域の物件でも買い取ってもらえる可能性があります。

空き家を所有していると、以下のような維持費が発生します。

◆固定資産税◆
空き家であっても土地や建物にかかる固定資産税は毎年支払う必要があります。
特に建物が老朽化している場合、税負担に見合う活用ができていないケースが多いです。

◆修繕費◆
長期間、人が住まない空き家は傷みやすく、放置すると雨漏りや害虫被害が発生することもあります。
これを防ぐためには、定期的な修繕やメンテナンスが必要になります。

◆管理費◆
空き家の手入れや庭の草刈り、不在時の安全管理などにも費用がかかります。
特に遠方に住んでいる場合、管理会社に依頼するコストが発生します。

空き家を売却すれば、これらの維持費を一切負担する必要がなくなり、家計の負担を大幅に軽減することができます。

空き家は所有しているだけでは直接的な利益を生まない「遊休資産」です。これを売却することで、以下のような資金活用が可能になります。

◆新しい資産の購入◆
売却資金を活用して別の不動産や金融資産に投資することで、効率的な資産運用ができます。

◆家族や自分の生活に使う◆
売却によって得た現金は、子どもの教育費や自宅のリフォーム費用、老後の生活費など、生活に直接役立てることができます。

◆相続時のトラブル回避◆
空き家を現金化しておけば、相続時に「不動産をどう分けるか」というトラブルを避けることができます。
現金は分割が容易なため、遺産分割協議がスムーズに進みます。

相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たすことで税制上の優遇措置を受けることができます。

◆3,000万円の特別控除◆
相続した空き家を売却する際、譲渡所得税の課税対象から最大3,000万円を控除できる特例が適用される場合があります。これにより、売却による税金負担を大幅に軽減できます。

◆適用条件の一例◆
〇相続開始から3年以内に売却すること。

〇建物は耐震基準を満たしているか、または解体して更地にして売却すること。

〇相続した空き家が住宅用の建物であり、かつ相続人が居住していなかったこと。

〇詳しい条件については、事前に専門家に相談することをおすすめします。

◆相続税が取得費に加算される特例◆
空き家の売却で譲渡益が発生した場合、相続税の一部を取得費に加算することで課税額を抑える特例もあります。この特例を利用するには、売却が相続開始後3年10カ月以内である必要があります。