相続した空き家を売却する時は、いくらで売却できるのかとか解体費や家財道具の処分費が心配という方もいますね。
不動産を売却する時は大きなお金が動くので税金がどれだけなのかも気になりますね。
このブログでは空家を売却した時の特例のお話をしますので参考にして下さい。
空き家特例3,000万円控除とは
相続や遺贈により所有する事になった空き家を売却した時に得た利益（譲渡所得）から3000万円を控除する事ができるの税制上の特例が空き家特例3,000万円控除です。
正式には「居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」と言います。
不動産を相続すると税金を心配する人が殆どだと思いますが、相続した空き家を3000万円で売却して特例が適用されると課税されないことになります。
ここ注意しなければならないのが全ての空き家が控除の対象にならない事です。
正式には「居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」と言います。
不動産を相続すると税金を心配する人が殆どだと思いますが、相続した空き家を3000万円で売却して特例が適用されると課税されないことになります。
ここ注意しなければならないのが全ての空き家が控除の対象にならない事です。
相続した空き家を売却した時の譲渡所得は？
譲渡所得がいくらなのかは下記の計算で確認できます。
譲渡所得（売却益 ）＝ 譲渡価格－ （取得費 ＋ 譲渡費用）
〇譲渡所得：不動産売却時の利益
〇譲渡価格：売却価格
〇取得費：不動産購入時の価格
〇譲渡費用：売却時の諸経費
譲渡所得については売却後に得た利益の事です。売却価格から不動産を取得した費用と仲介手数料や印紙代の譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
ここで問題になるのが取得費用です。
相続した不動産の取得費用を確認する事が困難になっている事は珍しくありません。被相続人が売買契約書等を保管しているとは限りませんので、そのような場合の特例を次の記事で説明しますので参考にして下さい。
譲渡所得（売却益 ）＝ 譲渡価格－ （取得費 ＋ 譲渡費用）
〇譲渡所得：不動産売却時の利益
〇譲渡価格：売却価格
〇取得費：不動産購入時の価格
〇譲渡費用：売却時の諸経費
譲渡所得については売却後に得た利益の事です。売却価格から不動産を取得した費用と仲介手数料や印紙代の譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
ここで問題になるのが取得費用です。
相続した不動産の取得費用を確認する事が困難になっている事は珍しくありません。被相続人が売買契約書等を保管しているとは限りませんので、そのような場合の特例を次の記事で説明しますので参考にして下さい。
取得費用が分からない場合は売却価格の５％を取得費用とする
前記した通りに譲渡所得を算出する場合に取得費用が確認できない事は珍しくありません。
そのような場合には売却した価格の５％を取得費用とする決まりがあります。
3,000万円で売却した場合は150万円が取得費用になりますので、上記の計算式で算出すると下記のようになります。
2,650万円 譲渡所得（売却益 ）＝ 3,000万円 譲渡価格－ （150万円 取得費 ＋ 200万円 譲渡費用）
上記の譲渡所得2,650万円に課税される事になりますが、空き家特例の適用要件を満たせば課税される事はありません。
しかし、空き家特例の適用もできず取得費も５％になってしまう譲渡所得が3,000万円を大幅に超えてしまう場合は多くの譲渡所得が課税される事になります。
そのような場合には売却した価格の５％を取得費用とする決まりがあります。
3,000万円で売却した場合は150万円が取得費用になりますので、上記の計算式で算出すると下記のようになります。
2,650万円 譲渡所得（売却益 ）＝ 3,000万円 譲渡価格－ （150万円 取得費 ＋ 200万円 譲渡費用）
上記の譲渡所得2,650万円に課税される事になりますが、空き家特例の適用要件を満たせば課税される事はありません。
しかし、空き家特例の適用もできず取得費も５％になってしまう譲渡所得が3,000万円を大幅に超えてしまう場合は多くの譲渡所得が課税される事になります。
空き家特例3,000万円控除を適用要件
相続した空き家を売却する際に「空き家特例3,000万円控除」を利用するには適用要件を満たさなければなりません。
空き家の建築時期や相続してから売却するまでの期間についいても条件がありますので注意しましょう。
空き家の建築時期や相続してから売却するまでの期間についいても条件がありますので注意しましょう。
適用期間の要件
空き家を相続した日を起算日として3年を経過する日の属する年の12月31日までに特例の適用期間の2016年4月1日から2027年12月31日までに譲渡する事が適用期間の要件となります。
被相続人が1人で居住している
相続が発生する直前までに被相続人が1人で暮らしていたことが適用要件となります。
別荘を相続して場合は適用できませんし、相続人が同居していた場合においても適用要件は満たされませんので注意して下さい。
被相続人が1人暮らしをしていた事を証明するには住民票で確認することができます。
別荘を相続して場合は適用できませんし、相続人が同居していた場合においても適用要件は満たされませんので注意して下さい。
被相続人が1人暮らしをしていた事を証明するには住民票で確認することができます。
空き家の建築時期
空き家3,000万円特別控除の特例を受けるには、その空き家の建築された時期が重要となります。
空き家が建築された時期が昭和56年5月31日以前に建築された戸建に限ります。マンション等の区分所有の建物は適用されません。
この特例ができた理由は増え続ける空き家の早期に売却する事を促すことです。耐震性の低い空き家が増え続けるとで倒壊・火災・犯罪等のリスクがあります。
セキュリティが充実しているマンションが空き家になっても、そのリスクはありませんの特例の適用外になります。
空き家が建築された時期が昭和56年5月31日以前に建築された戸建に限ります。マンション等の区分所有の建物は適用されません。
この特例ができた理由は増え続ける空き家の早期に売却する事を促すことです。耐震性の低い空き家が増え続けるとで倒壊・火災・犯罪等のリスクがあります。
セキュリティが充実しているマンションが空き家になっても、そのリスクはありませんの特例の適用外になります。
空き家だけでなく土地も相続すること
相続した不動産が建物だけだと空き家特例を利用できませんので注意しましょう。
土地が借地であったり土地を相続した相続人が違っていたりする場合は適用できません。
土地が借地であったり土地を相続した相続人が違っていたりする場合は適用できません。
相続してから売却するまでに居住していたり貸していた場合は適用できません
相続した空き家を賃貸物件として貸していた場合には空き家特例控除は受けられません。又。家賃がもったない等の理由で居住していた場合も空き家特例控除は受けられません。
旧耐震の空き家だが耐震基準のリフォームをしなければならない
空き家3000万円特例控除を適用さる場合は昭和56年5月31日以前の建物ですので、現在の建築基準法の条件が満たされていません。
その為、空き家を売却して空き家特例控除を受けるためには現在の耐震基準を満たす工事をしなければなりません。又は解体して売却しければなりません。
古くなって耐震性が満たされない空き家の増加が増えると周辺環境に悪影響を及ぼすことなり、その様なリスクを減らすことを目的とした特例なので耐震性を向上させるか解体をするしかないのです。
その為、空き家を売却して空き家特例控除を受けるためには現在の耐震基準を満たす工事をしなければなりません。又は解体して売却しければなりません。
古くなって耐震性が満たされない空き家の増加が増えると周辺環境に悪影響を及ぼすことなり、その様なリスクを減らすことを目的とした特例なので耐震性を向上させるか解体をするしかないのです。
売却金額が1億円以下である
空き家3000万円特例控除の適用要件として売却金額が1億円以下であることです。
相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく売却金額を合算して1億円であることが要件となります。
相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく売却金額を合算して1億円であることが要件となります。
親族や配偶者への売却では適用できない
空き家3000万円特例控除を適用する場合は親族や配偶への売却では適用されません。又、同族会社や特別に関係する人への売却でも適用できません。
令和9年まで特例延長。要件緩和も
空き家3000万円特例控除は期限が延長され令和9年12月31日までとなります。
摘要要件についても緩和されて、現行の制度では売却する前に耐震工事や解体工事をする必要がありましたが、令和6年1月以降に売却する場合は翌年2月15日までに耐震工事・解体工事をすれば特例適用を受ける事ができます。
空き家特例」は期限が延長され、適用期限が令和9年（2027年）12月31日までとなりました。また、現行制度では、譲渡前に耐震改修工事や建物の取り壊しをする必要がありましたが、令和6年（2024年）1月以降に行う譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震改修や取り壊しをすれば特例を適用することができるようになります。
又、相続人等が3人以上いる場合は特例控除額の上限が3000万円から2000万円に減額されます。
摘要要件についても緩和されて、現行の制度では売却する前に耐震工事や解体工事をする必要がありましたが、令和6年1月以降に売却する場合は翌年2月15日までに耐震工事・解体工事をすれば特例適用を受ける事ができます。
空き家特例」は期限が延長され、適用期限が令和9年（2027年）12月31日までとなりました。また、現行制度では、譲渡前に耐震改修工事や建物の取り壊しをする必要がありましたが、令和6年（2024年）1月以降に行う譲渡については、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震改修や取り壊しをすれば特例を適用することができるようになります。
又、相続人等が3人以上いる場合は特例控除額の上限が3000万円から2000万円に減額されます。
空き家特例3,000万円控除の注意点
相続した空き家を数年～数十年間放置する方は珍しくありません。
空き家3000万円特例控除の適用を受けるには耐震リフォームや解体の費用を負担しなければなりませんが、建物が劣化する前に売却する事は高く売却できる可能性があり、尚且つ税制上の特例控除を受けられるのであれば早期に売却しいた方が良いですよね。
しかし、相続した空き家を売却する前には耐震工事・解体費用の負担額と税金の控除額を比較して慎重に検討しなければなりません。
税金を控除される事ばかり考えて多額の耐震費用を掛けて結果的に損をする事もあり得ますから、相続した空き家を売却する時には詳しい不動産業者に相談しましょう。
空き家3000万円特例控除の適用を受けるには耐震リフォームや解体の費用を負担しなければなりませんが、建物が劣化する前に売却する事は高く売却できる可能性があり、尚且つ税制上の特例控除を受けられるのであれば早期に売却しいた方が良いですよね。
しかし、相続した空き家を売却する前には耐震工事・解体費用の負担額と税金の控除額を比較して慎重に検討しなければなりません。
税金を控除される事ばかり考えて多額の耐震費用を掛けて結果的に損をする事もあり得ますから、相続した空き家を売却する時には詳しい不動産業者に相談しましょう。
さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。