相続した不動産を共有持分にすると名義人同士で意見の食い違いからトラブルになりやすく、その不動産の売却や管理する際に注意が必要です。
このブログでは、不動産を共有で所有する際の共有名義人・親族とのトラブルの原因や対策について解説をします。
1. 共有持分とは？
そもそも共有持分とは、１つの不動産を複数人で持分を共有する権利形態のことです。
例えば、親が亡くなり相続が発生した時に兄弟で不動産を共有名義で所有することになります。
このような場合は、それぞれの持分に応じて共同で維持管理する必要があります。
例えば、親が亡くなり相続が発生した時に兄弟で不動産を共有名義で所有することになります。
このような場合は、それぞれの持分に応じて共同で維持管理する必要があります。
2. なぜ不動産の共有名義は親族間のトラブルが起こるのか？
共有不動産は、名義人同士が協力して管理・売却する必要があるため、以下のような要因で意見や価値観、又は各共有名義人の家族の助言が相違を生じてトラブルに発展することがよくあります。
2.1. 相続した不動産売却の意見の相違
共有不動産の売却には、共有者全員の同意が必要です。
しかし、各共有名義人やその家族の間で売却のタイミングや主導権が誰かなので意見が分かれることがよくあります。
具体的には下記のような事で意見の相違が生じる事となります。
● 相続人である各共有名義人の経済状況が異なる場合
借金の返済や収入減などで早く現金化したい共有名義人と、不動産を手放したくない共有名義人の間で対立が起こる。
● 各共有名義人の感情的なこだわり
「親が残した家を売りたくない」「思い出の詰まった場所を維持したい」という感情が強い人が反対することもあります。
しかし、各共有名義人やその家族の間で売却のタイミングや主導権が誰かなので意見が分かれることがよくあります。
具体的には下記のような事で意見の相違が生じる事となります。
● 相続人である各共有名義人の経済状況が異なる場合
借金の返済や収入減などで早く現金化したい共有名義人と、不動産を手放したくない共有名義人の間で対立が起こる。
● 各共有名義人の感情的なこだわり
「親が残した家を売りたくない」「思い出の詰まった場所を維持したい」という感情が強い人が反対することもあります。
2.2. 利用方法の違い
相続した不動産を共有名義人同士で利用の仕方で意見が分かれることも多いです。
● 共有名義人の1人が無断・無償で使用
例えば、共有名人の１人が共有不動産である家に勝手に住み続け、他の共有名義人に賃料を支払わないケースなどが問題になります。
● 利用せず放置するケース
共有名義人同士の意見の相違から、空き家のまま放置することで維持費や固定資産税がかさみ金銭的負担が生じます。
● 共有名義人の1人が無断・無償で使用
例えば、共有名人の１人が共有不動産である家に勝手に住み続け、他の共有名義人に賃料を支払わないケースなどが問題になります。
● 利用せず放置するケース
共有名義人同士の意見の相違から、空き家のまま放置することで維持費や固定資産税がかさみ金銭的負担が生じます。
2.3. 維持管理に関する負担の不均衡
不動産の維持管理に必要な修繕費や税金の負担を巡る不満も、親族間のトラブルの原因となります。持分割合に応じて費用を負担するのが原則ですが、以下のようなケースで問題が生じます。
● 相続した不動産の共有者共有名義人の１部が費用負担を拒否している
● 共有持分の維持・管理を１人に任せきりにしている
● 共有名義人によっては遠方に住んでいるため負担感が異なる
● 相続した不動産の共有者共有名義人の１部が費用負担を拒否している
● 共有持分の維持・管理を１人に任せきりにしている
● 共有名義人によっては遠方に住んでいるため負担感が異なる
2.4. 共有持分の売却に関するトラブル
共有持分だけを売却することも可能ですが、共有者全員が納得していない、又は知らない状況で第３者に売却すると、さらに問題が複雑になります。
● 共有持分の１部が第３者に売却される
知らない他人が新たな共有者になると、管理や売却の調整が難しくなります。
● 共有持分の１部を購入した第３者から持分の購入・売却を持ち掛けられる
共有持分を買い取った第３者から持分の購入・売却を持ち掛けられる事があり、どちらも拒否すると共有持分分割請求を申し立てられるケースもあります。
● 共有持分の１部が第３者に売却される
知らない他人が新たな共有者になると、管理や売却の調整が難しくなります。
● 共有持分の１部を購入した第３者から持分の購入・売却を持ち掛けられる
共有持分を買い取った第３者から持分の購入・売却を持ち掛けられる事があり、どちらも拒否すると共有持分分割請求を申し立てられるケースもあります。
3. 共有不動産に関するトラブルを解決する方法
共有不動産を所有していてトラブルになった場合に解決する方法はいくつかあります。
解決方法を説明しますので参考にして下さい。
解決方法を説明しますので参考にして下さい。
3.1. 共有者間の話し合い
相続した不動産の許攸名義人同士でトラブルになる前に冷静に話し合い、将来的な方針を決めることが重要です。
お互いの意見の相違があっても、早い段階で調整できればトラブルは未然に防ぐことができます。
● 相続した不動産を共有名義人同士で話し合いをして売却して現金で分配する
● 賃貸運用する場合には、維持管理費・家賃収入を明確にして書面を作成する
● 税金や維持費の分担方法を明確にして書面作成をする
お互いの意見の相違があっても、早い段階で調整できればトラブルは未然に防ぐことができます。
● 相続した不動産を共有名義人同士で話し合いをして売却して現金で分配する
● 賃貸運用する場合には、維持管理費・家賃収入を明確にして書面を作成する
● 税金や維持費の分担方法を明確にして書面作成をする
3.2. 持分買取の活用
共有持分を持つ相続人のうち、１人が他の持分を買い取ることで、不動産を単独所有にする方法もあります。
この場合、以下のような注意が必要です。
● 税制面を考慮して不動産の市場価値を確認する
● 専門家に売買契約書を作成依頼して締結することでトラブルを防げます
この場合、以下のような注意が必要です。
● 税制面を考慮して不動産の市場価値を確認する
● 専門家に売買契約書を作成依頼して締結することでトラブルを防げます
3.3. 調停や訴訟の利用
どうしても共有名義人同士で合意が得られない場合は、家庭裁判所での調停を利用することも選択肢の１つです。
裁判所での調停が成立しない場合には、最終的に訴訟を通じて解決を図ることになりますが、訴訟には時間と費用がかかるため、可能な限り他の方法で解決することが望ましいです。
裁判所での調停が成立しない場合には、最終的に訴訟を通じて解決を図ることになりますが、訴訟には時間と費用がかかるため、可能な限り他の方法で解決することが望ましいです。
4. 共有不動産トラブルを未然に防ぐためのポイント
不動産を共有名義にしなければならない場合には未然にトラブルを防ぐために対策をしておきましょう。
4.1. 生前対策の重要性
相続が発生して不動産の共有持分によるトラブルを防ぐためには、親が生前に相続について計画することが重要です。以下のような対策を検討しましょう。
● 遺言書を作成する
遺言書で不動産やその他の遺産の分割方法を明確にすることで、相続人同士の争いを減らします。
● 生前贈与を活用する
生前贈与によって特定の相続人に不動産を譲り、共有名義を避ける方法も有効です。
● 遺言書を作成する
遺言書で不動産やその他の遺産の分割方法を明確にすることで、相続人同士の争いを減らします。
● 生前贈与を活用する
生前贈与によって特定の相続人に不動産を譲り、共有名義を避ける方法も有効です。
4.2. 専門家への相談
不動産相続や共有持分の問題は法律や税制が絡むため、弁護士や税理士、不動産の専門家に相談することをおすすめします。
● 相続に強い弁護士に事前に相談して対策方法の指南を受ける
● 不動産会社や士業にコンサルタントを依頼する
● 相続に強い弁護士に事前に相談して対策方法の指南を受ける
● 不動産会社や士業にコンサルタントを依頼する
5. まとめ
相続して不動産を共有名義にする事は、親族間のトラブルを引き起こしやすいものです。
特に、不動産以外に十分な元気や有価証券等が遺産として存在しても、相続した不動産は売却や利用方法を巡る意見の対立、維持管理費の負担不均衡、第３者への持分売却といった問題が発生しやすくなります。
相続不動産の共有名義トラブルを回避するためには、共有名義人同士の話し合いや持分買取といった解決策を活用し、必要に応じて調停や専門家の力を借りることが重要です。
さらに、生前の対策として遺言書や生前贈与を活用することで、共有名義のリスクを軽減し、親族間の円満な相続を実現することができます。共有不動産の問題に直面している方は、早めの対応がトラブル防止の鍵です。
特に、不動産以外に十分な元気や有価証券等が遺産として存在しても、相続した不動産は売却や利用方法を巡る意見の対立、維持管理費の負担不均衡、第３者への持分売却といった問題が発生しやすくなります。
相続不動産の共有名義トラブルを回避するためには、共有名義人同士の話し合いや持分買取といった解決策を活用し、必要に応じて調停や専門家の力を借りることが重要です。
さらに、生前の対策として遺言書や生前贈与を活用することで、共有名義のリスクを軽減し、親族間の円満な相続を実現することができます。共有不動産の問題に直面している方は、早めの対応がトラブル防止の鍵です。