相続した老朽化したアパート。売却？解体？賃貸継続？後悔しないための判断基準をお伝えします

アパートの建物自体がどの程度の状態にあるのかを把握することは、今後の運用や売却を考える上で欠かせません。

特に以下の項目を確認しましょう。

●築年数：築30年以上の建物は老朽化が進んでいる可能性が高く、修繕費用や建て替えの必要性を考慮する必要があります。

●外壁や屋根の劣化状況：ひび割れや塗装の剥がれ、雨漏りの有無などをチェックし、必要に応じて修繕を検討しましょう。

●給排水管や電気設備の老朽化：設備が古くなると、故障が増えたり、入居者の生活に影響を及ぼす可能性があります。

●耐震基準の適合：1981年の建築基準法改正以前に建てられた建物は、新耐震基準を満たしていない可能性があります。耐震診断を実施して必要なら耐震補強を検討しましょう。

相続したアパートを活用・売却を検討する際には、上記の内容を把握しておくことは必須となります。

アパート経営を続けるか売却するかを判断するには、現在の収益性を把握することが重要です。

以下の点をチェックしましょう。

●現在の入居率：空室が多い場合は、賃貸需要が低い可能性があり、賃料の見直しやリフォームが必要かもしれません。

●家賃相場と現在の賃料の比較：周辺の類似物件と比較して家賃が適正かを確認し、必要に応じて家賃設定の見直しを検討しましょう。

●管理費や修繕費の負担：管理会社へ支払う費用や修繕にかかるコストが収益に対して適切かどうかを確認しましょう。

●近隣の賃貸需要：エリアの人口動向や周辺環境の変化（新駅の開業や商業施設の建設など）によって、将来的な賃貸需要が変動する可能性があります。

相続したアパートを売却する際には、空室率が高く収益性の低い物件ですと建物を解体して売却した方が高い評価額で算出される場合がありますので、収益性の確認は必須となります。

不動産を相続した場合、税金や法的な制約を把握しておくことが重要です。

以下のポイントを確認しましょう。

●固定資産税・都市計画税の負担：毎年かかる固定資産税や都市計画税の金額を確認して維持管理コストを試算しておきましょう。

●建築基準法の制約：物件が「再建築不可」の土地にある場合には建物の建て替えができず、資産価値が大きく下がる可能性があります。

●土地の用途地域の確認：用途地域によっては、将来的な再開発や用途変更の可能性があるため、自治体の都市計画を確認しましょう。

●相続税・譲渡所得税の影響：相続時に課税された相続税や、将来的に売却した際に発生する譲渡所得税の額を試算し、どのタイミングで売却するのが最も有利かを検討しましょう。

築年数が経過した建物は、外壁の補修や屋根の修繕、設備の交換など、多額のメンテナンス費用が必要になることがあります。

特に、賃貸物件として運用している場合には設備の故障対応や定期的なリフォームが求められるため、維持費が膨らむ可能性が高いです。

相続した老朽化したアパートは売却することで、こうした修繕費用の負担から解放されます。

不動産を所有している限り、毎年の固定資産税や都市計画税の支払い義務が発生します。

さらに、管理費や火災保険料など、維持に関するコストも継続的にかかります。

老朽化したアパートを売却することで、これらの維持費を削減し経済的な負担を軽減できます。

老朽化したアパートを売却すると、一括でまとまった現金を手にすることができます。

特に、老朽化した物件を手放して、より収益性の高い物件への買い替えを検討するのも有効な選択肢です。

老朽化したアパートを賃貸物件として所有している場合は、家賃の管理や賃借人からのクレーム対応、修繕手配などの業務が発生します。

また、空室が続くと賃料収入が減少し広告費やリフォーム費用がかさむこともあります。

老朽化したアパートを売却することで、こうした煩雑な管理業務から解放され、精神的な負担も軽減されます。

建物の老朽化が進んでいると、建物の価値がほぼゼロと判断されて土地価格での売却となることがあります。

特に、耐震基準を満たしていない物件や大規模なリフォームが必要な物件は、解体を前提とした取引になりやすいです。

そのため、想定する売却価格よりも低くなる可能性があります。

賃貸物件として運用している場合、入居者がいる状態で売却するケースもあります。

しかし、老朽化した物件を購入する買主によっては「空室での引き渡し」を希望することがあり、その場合は立ち退き交渉が必要になります。

立ち退きには費用がかかることが多く、スムーズに進まないと売却に影響が出る可能性があります。

不動産会社に仲介を依頼して一般市場で買い手を探す方法です。

この方法では、複数の購入希望者が現れる可能性があり相場に近い価格での売却が期待できます。

ただし、売却から引渡しまでに時間がかかることもあり、早期に売却したい方には不向きかもしれません。

不動産買取業者に売却する方法もあります。

この場合、買い手を探す手間が省け短期間での現金化が可能ですが、市場価格よりも低い金額での売却になることが多いです。

特に、老朽化した物件や管理が難しい物件は買取業者による買取がスムーズですし、早期の売却を希望されている方には、こちらをお勧めします。

建物が老朽化しており、再利用が難しい場合は更地にしてから売却する選択肢もあります。

特に、土地としての需要が高いエリアでは、更地の方が売却しやすくなることがあります。

ただし、解体費用がかかるため売却価格とのバランスを十分に考慮する必要があります。

古い建物を取り壊すことで、更地にして新たな活用方法を検討できます。

例えば、駐車場や賃貸物件として活用することが可能になり、土地の価値を高められるケースもあります。

築年数が古い建物の中には、耐震基準を満たしていないものもあります。

そのままにしておくと、地震や台風などの自然災害時に倒壊するリスクがあり、近隣住民に危険を及ぼす可能性もあります。

解体すれば、こうしたリスクを取り除き、安全性を向上させることができます。

老朽化しアパートが空き家同然になっている場合は、見た目の悪化だけでなく、害虫や不審者の侵入といったトラブルの原因にもなります。

近隣住民にとっては治安の悪化や衛生面での不安があるため、解体することで地域全体の環境改善につながります。

建物の規模や構造にもよりますが、一般的に解体には数百万円から数千万円の費用がかかります。

特に、鉄筋コンクリート造の建物やアスベストを含む建材を使用している場合は、解体費用がさらに高額になることがあります。

老朽化した建物が建っている土地には、住宅用地の特例が適用されるため、固定資産税が軽減されています。

しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなり税額が数倍に跳ね上がることがあります。

事前に固定資産税の試算をしておくことが重要です。

土地を舗装してコインパーキングや月極駐車場として貸し出せば、毎月安定した収益を得ることが可能です。

特に、駅や商業施設の近くにある土地なら、駐車場の需要が高く比較的短期間で収益化しやすいでしょう。

更地にしてから、アパートや戸建ての賃貸住宅を建てることで、長期的な家賃収入を得ることができます。

立地や周辺のニーズを考慮し、単身向け・ファミリー向けなどターゲットを明確にすることが成功のポイントです。

建物がある状態よりも、更地の方が売却しやすい場合があります。

古い建物付きの物件は、購入後に買主が解体費用を負担しなければならず、売却価格に影響を与えることがあります。

しかし、最初から更地にしておけば買主は自由に建築計画を立てやすくなり、スムーズに売却できる可能性が高まります。

✅ 安定した家賃収入を得られる
賃貸経営を続けることで、毎月の家賃収入が継続的に得られます。
特に立地が良く、需要の高いエリアにある物件であれば、空室リスクが低く、安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。

✅ 長期的に資産価値を維持・向上できる
不動産を適切に管理・運営し続けることで、資産価値を維持しやすくなります。
また、周辺環境の発展やリノベーションの実施により、将来的に物件の価値が向上する可能性もあります。

✅ 将来的な売却の選択肢が広がる
すぐに売却するのではなく、賃貸経営を継続することで、売却のタイミングを自由に選べるようになります。
不動産市場の動向を見極めながら、より有利な条件で売却できる時期を待つことが可能です。

⚠️ 修繕・維持費がかかる
建物は経年劣化するため、修繕やメンテナンスの費用が定期的に発生します。
特に築年数が古くなると、外壁補修や水回り設備の交換、耐震補強など、大規模な改修が必要になることもあります。

⚠️ 空室リスクがある
地域の需要低下や競合物件の増加により、空室が発生する可能性があります。
空室期間が長くなると、家賃収入が減少し、ローン返済や維持費の負担が大きくなるため、適切な対策が求められます。

⚠️ 管理の手間がかかる
入居者対応、家賃回収、設備トラブルへの対応など、賃貸経営には多くの管理業務が発生します。
これらを自主管理する場合、時間的な負担が大きくなるため、管理の手間をどのように軽減するかを考える必要があります。

🏠 リフォーム・リノベーションで物件の魅力を向上
築年数が経過した物件でも、内装のリフォームや設備のグレードアップを行うことで、競争力を高めることができます。
例えば、キッチンや浴室を最新の設備に交換する、壁紙や床材を張り替えて清潔感を出すなどの工夫が効果的です。
リノベーションにより付加価値が高まれば、家賃の維持・向上や空室リスクの低減につながります。

💰 家賃を適正価格に見直す
近隣の賃貸市場と比較し、家賃が適正かどうかを定期的に見直しましょう。
家賃が相場より高すぎると空室が増える原因になり、逆に低すぎると収益性が下がります。
適正価格で設定することで、長期間安定した収入を得ることができます。

🔧 管理会社に運営を委託し負担を軽減
管理の手間を減らすために、不動産管理会社に業務を委託するのも一つの方法です。
管理会社を利用すれば、入居者対応、家賃回収、修繕手配などを任せることができ、自身の負担を大幅に軽減できます。
特に遠方に住んでいる場合や本業が忙しい場合は、管理会社の活用を検討すると良いでしょう。

相続したアパートの老朽化が進み、家賃収入が減少している物件を所有し続けると、維持費や修繕費がかさみ、経済的な負担が増す可能性があります。

特に、修繕に多額の費用がかかる場合や、将来的に賃貸需要が見込めない地域である場合は、早めに売却することで損失を最小限に抑えられます。

不動産市場の動向を確認し適切なタイミングで売却することが重要です。

相続したアパートに耐震性に問題があり、雨漏りやシロアリ被害が深刻で建物の状態が危険な場合は、そのまま放置すると倒壊リスクが高まり、周囲への影響も懸念されます。

もしも、土地の再利用計画があるなら、建物を解体し、新たに活用することを考えましょう。

例えば、「更地にして売却する」「駐車場として貸し出す」「新築を建てる」など、さまざまな選択肢があります。

現在の家賃収入が安定しており、今後も需要が見込める物件であれば、引き続き賃貸経営を続けるのも一つの方法です。
アパートの築年数が経過していても建物状態が良好で適切な管理が行き届いている物件は、長期的な収益が期待できます。

ただし、修繕費や固定資産税などのコストも考慮し、収支のバランスを見極めることが大切です。

不動産会社は、土地や建物の売却や賃貸に関する専門知識を持つプロフェッショナルです。

まず、所有している不動産の相場価格を査定してもらうことで、市場価値を把握できます。

不動産の価格は、立地や周辺環境、建物の状態、需要と供給のバランスなどによって大きく変動します。

信頼できる不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を知ることが売却成功の第一歩です。

また、売却と賃貸のどちらが適しているかについてもアドバイスを受けられます。

売却する場合は、売却活動の進め方や買主が付きやすい価格設定のコツを、賃貸にする場合は、適正な家賃設定や管理方法について提案してもらえます。

特に、空き家を売るか貸すか迷っている場合には不動産市場の動向を踏まえた的確なアドバイスをもらうことで、最適な選択ができます。

税理士は、不動産に関わる税金の計算や節税対策をサポートしてくれる専門家です。

不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生し相続した不動産の場合は相続税の影響も考慮する必要があります。

これらの税額を正確に計算し、納税額の見通しを立てることが大切です。

さらに、税理士に相談することで、節税対策についてもアドバイスを受けられます。

例えば、不動産の売却時期を工夫することで税負担を軽減できる場合や、特例制度（3,000万円特別控除、相続税の小規模宅地等の特例など）を活用することで節税が可能になるケースもあります。

こうした知識を活かし手元に残る金額を最大化できるよう戦略を立てることが重要です。

建築士や施工業者は、老築化したアパートの状況を確認してもらい売却・解体・賃貸経営の継続の判断材料を提案してもらいましょう。

特に、建物の耐震性のチェックが重要です。
建物の耐震診断を受けることで、建物の解体やリフォームの必要性が確認できてます。

また、修繕費や解体費用の見積もりを知ることは売却か賃貸経営の継続の判断基準になります。