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認知症の両親の自宅処分を検討している人は必見。成年後見人による不動産売却を説明します

今回は超高齢化の日本の社会問題になるであろう所有者が認知症になった時の不動産売却を説明します。

不動産を売却する際は、原則として売主である所有者の意思確認が必要となります。

不動産の所有者が高齢に伴い認知症になると判断能力を失い意思確認ができない状況になっています。

このような状況になってしまうと所有者本人の判断では不動産売却ができないので「成年後見制度」を利用して不動産を売却する事になります。

このブログでは不動産所有者が認知症になってしまった場合の不動産売却について説明しますので、現時点で悩んでいる方や将来的に起こり得る問題に備えようと思っている方は参考にして下さい。

所有者が認知症になってしまったら不動産を売却することはできない?

不動産の所有者が認知症になってしまった場合には、所有者本人は直接不動産を売却することは不可能です。

ご相談頂く際に「委任状を用意して代理人を立てたもダメなの?」と質問される事がありますが、委任状は本人に意思能力がなければ無効となります。

ここからは認知症になった不動産所有者は「代理人」について解説します。

認知症の所有者が自ら締結した売買契約は無効です

認知症の不動産所有者が自ら締結した売買契約は原則として無効になります。

認知症により判断能力が十分でない状態で契約を結んだ場合、法律的にその契約は有効な意思表示ができたとは認められません。

後に成年後見制度を利用して契約の無効を主張することができます。

所有者が認知症の場合の不動産売却は成年後見制度を利用しましょう

不動産の所有者が認知症の場合に不動産を売却する際には成年後見制度を利用しましょう。

認知症により判断能力が低下しているため、本人が売買契約を結ぶことはできませんので、成年後見制度を利用して、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらうことで、後見人が代理人として売却手続きを進めることが可能になります。

成年後見人は、不動産を売却する前に家庭裁判所の許可を得る必要があり、被後見人の利益を守りながら適切に手続きを進めることが求められます。

成年後見制度の概要

成年後見制度は、判断能力が不十分な高齢者や障害者を保護するための制度です。

この制度の下では、後見人が被後見人(本人)の財産管理や生活の支援を行います。

不動産の売却も、後見人が被後見人の財産を適切に管理する一環として行うことがあります。

しかし、後見人が不動産を売却するには、家庭裁判所の許可を得る必要があり、慎重な手続きが求められます。

成年後見人が居住用不動産を売却する

被成年後見人の居住用不動産を売却する場合、成年後見人は家庭裁判所の許可を必ず取得しなければなりません。

これは、被後見人の生活に直接影響を与える可能性が高いため、売却の正当性や妥当性を慎重に審査する必要があるからです。許可が下りた後にのみ、売却手続きを進めることができます。

この手続きは、被成年後見人の利益を守り、生活の安定を確保するために行われます。

尚、裁判所の許可を得ないで居住用不動産を売却した場合は無効となります。

成年後見人による非居住用不動産の売却

成年後見人が非居住用不動産を売却する場合、居住用不動産とは異なり、家庭裁判所の許可は不要です。

ただし、親族が成年後見人になっている場合は被後見人は、後見監督人が選任されている事が多くあるので、その後見監督人の同意が必要になります。

この手続きは、非居住用不動産(投資用物件や空き地など)が被後見人にとって有利かどうかを考慮しながら進めることが重要であり、売却後の財産管理も成年後見人の責務となります。

居住用か非居住用の判断基準

居住用か非居住用の判断基準は、不動産が被後見人の実際の生活拠点として使われているかどうかによって決まります。具体的には、以下の点が基準となります。

● 被後見人の住民票がその不動産に登録されているか

● 実際に被後見人が居住しているか(生活の拠点として使われているか)

● 生活に関連するインフラや設備(水道、電気、ガスなど)が整っているか

● 定期的に生活が営まれているか(一時的に使われている物件は非居住用と見なされることがあります)

これらの要素を総合的に判断し、家庭裁判所や後見監督人が居住用か非居住用かを決定します。

成年後見人には、だれでもなれるの?

成年後見人になれる人は、被後見人(認知症などで判断能力が低下している方)の生活や財産を守る役割を担うため、一定の条件が求められます。

具体的には以下のような人が成年後見人として選任される可能性があります。

親族

配偶者、子供、兄弟姉妹などの近親者が成年後見人として選ばれることが多いです。

親族であれば被後見人の生活状況や家族関係に精通しているため、適切に財産管理や生活支援を行いやすいと考えられます。

弁護士、司法書士、社会福祉士など

親族に適任者がいない場合、または財産管理や法律に関する複雑な問題がある場合は、弁護士、司法書士、社会福祉士などの専門職が成年後見人として選ばれることがあります。

専門的な知識や経験を生かして、被後見人の利益を守ります。

法人

特定の法人(弁護士法人や社会福祉法人など)が成年後見人に選ばれることもあります。

特に財産管理や生活支援が広範囲にわたる場合、法人が成年後見業務を担うことがあります。

選任できない人

成年後見人には、次のような人は選任されません。

・未成年者

・破産者

・被後見人に対して利害関係がある人(財産管理において利益が相反する可能性のある人)

・著しく不適当な行動をしている人(過去に刑事事件に関与したなど)

成年後見人は、被後見人の利益を最優先に考え、家庭裁判所が適切に選任することになります。

成年後見人ができること

成年後見人ができることは、被後見人の財産管理や生活支援に関する幅広い権限と責任を伴います。成年後見人が行える具体的なことは以下の通りです。

財産管理

成年後見人は、被後見人の財産を管理し、適切に運用します。

● 不動産の売却・賃貸:家庭裁判所の許可を得て、不動産の売却や賃貸を行うことができます。居住用不動産の場合、必ず家庭裁判所の許可が必要です。

● 銀行口座の管理:被後見人の預金口座を管理し、必要な支払い(生活費、医療費、税金など)を行います。

● 投資や資産運用:被後見人の利益を守るために、資産を適切に運用することもあります。

契約の締結

成年後見人は、被後見人に代わって様々な契約を締結することができます。

● 介護サービスの利用契約:介護施設や在宅介護サービスの契約を締結し、被後見人が適切な介護を受けられるように手配します。

● 医療契約:必要な医療サービスや手術などの同意も成年後見人が行うことができます。

生活の支援

成年後見人は、被後見人の生活環境を整えるための支援も行います。

● 日常生活のサポート:被後見人が日常生活を円滑に送れるよう、必要な物品の購入や生活費の管理を行います。

● 施設入所の手続き:被後見人が介護施設や老人ホームに入所する場合、その手続きを成年後見人が代行します。

法的行為の代理

成年後見人は、被後見人に代わって法的な行為を行うことができます。

● 相続手続き:被後見人が相続に関わる場合、遺産分割協議や相続手続きを成年後見人が代行します。

● 訴訟や裁判:被後見人が訴訟や裁判に関わる場合、成年後見人が代理人として行動することができます。

契約の取消し

成年後見人は、被後見人が判断能力を欠いた状態で締結した不利な契約や詐欺にあった契約を取り消す権限を持っています。

これにより、被後見人が不利益を被るのを防ぎます。

法定後見制度を利用するための費用

成年後見人の選任手続きでかかる費用は、手続きの内容や依頼する専門家の有無によって異なります。

一般的に、以下のような費用が発生します。

申立費用

成年後見人の選任を家庭裁判所に申立てる際に、以下の費用がかかります。

● 収入印紙代:申立て手数料として、800円程度の収入印紙を用意します。

● 郵便切手代:裁判所からの連絡や通知に使用されるため、数千円分(3,000〜5,000円程度)の郵便切手が必要です。地域や裁判所によって額は異なることがあります。

● 登記がされていない事の証明書:法務局で取得できる証明で発行費用は数百円です

● 戸籍謄本・住民票等:各書面の発行費用は数百円。

鑑定費用(必要な場合)

被後見人の判断能力を確認するために、医師の鑑定が必要となることがあります。この場合、鑑定費用が発生します。

● 鑑定費用:5万円〜10万円程度が一般的です。

家庭裁判所が鑑定を命じた場合に発生する費用で、判断能力の程度を専門医が評価します。

専門家への依頼費用(場合による)

申立て手続きを弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合、別途報酬が発生します。

● 弁護士費用:10万円〜30万円程度が目安です。依頼する弁護士や地域によって費用が異なります。

● 司法書士費用:弁護士よりもやや低めで、5万円〜20万円程度が一般的です。

法定後見制度の利用後の費用

成年後見人への報酬が必要となります。

成年後見人として選任された後、報酬が発生する場合があります。

親族が成年後見人になる場合は無報酬となることが多いですが、弁護士や司法書士などの専門職が後見人になる場合は報酬が発生します。

後見人報酬:家庭裁判所が決定しますが、月額2万円〜6万円程度が一般的です。被後見人の財産状況や業務の複雑さによって変動します。

これらの費用は、成年後見制度の利用を検討する際に把握しておくべき重要な要素です。専門家を依頼するかどうかや、鑑定の要否によって総額が大きく変わることがありますので、具体的な費用については家庭裁判所や依頼

成年後見人による居住用不動産の売却手続きの流れ

成年後見人が居住用不動産を売却する際の手続きの流れは、以下の通りです。

売却の検討と理由の確認

まず、成年後見人は不動産を売却する必要性を慎重に検討します。

被後見人の生活費や医療費の確保、不動産の維持が困難な場合など、正当な理由があるかどうかが重要です。

不動産査定と売却計画の立案

売却を決定したら、不動産の査定を行い、適切な価格で売却できるかを確認します。

売却後の被後見人の生活環境や代替住居も考慮した売却計画を立てます。

不動産会社と媒介契約を締結して売却活動

不動産の査定額や売却計画に納得したら不動産会社と売買契約を締結して売却活動を開始しましょう。

売却活動を開始して買主が見つかった場合、必要書類を準備して家庭裁判所に居住用不動産の処分の許可の申立てをします。

家庭裁判所へ売却許可決定の申し立てを行う

成年後見人が不動産を売却するために家庭裁判所に許可決定の申立を行う際の方法について、以下の手順で説明します。

申立の準備

まず、成年後見人は不動産売却の必要性を確認し、適切な理由を整理します。

被後見人の生活費や医療費の確保など、売却の目的を明確にしておくことが重要です。

必要書類の準備

申立に必要な書類を準備します。一般的には以下の書類が求められます。

● 許可申請書: 売却の理由や詳細な計画を記載します。この書類には、売却を通じて被後見人にとってどのような利益があるのかを具体的に説明する必要があります。

● 登記事項証明書: 売却対象の不動産に関する情報を証明するための書類です。これにより、不動産の所有権が確認されます。

● 不動産査定書: 不動産業者からの査定書で、適正な売却価格を示します。査定価格が市場価格と一致しているかどうかも重要なポイントです。

● 被後見人の財産目録: 被後見人が所有する全ての財産を一覧にしたもので、売却が全体の財産状況にどのように影響するかを示します。

申立書類の提出

準備した書類を持参し、居住地を管轄する家庭裁判所に申立を行います。

通常、裁判所にて申立書を提出し、必要に応じて口頭での説明を行います。

家庭裁判所による審査

家庭裁判所は提出された書類をもとに、売却の必要性や条件が被後見人にとって適切かどうかを審査します。

特に、被後見人の生活環境に与える影響を重視し、慎重な判断がなされます。

許可決定の受領

審査を経て、家庭裁判所から許可決定が下りた場合、成年後見人はその内容を確認し、売却手続きを進めることができます。

このように、成年後見人による不動産売却の許可決定の申立は、慎重な準備と正確な書類の提出が重要です。

申立てが承認されることで、後見人は被後見人の利益を守るための適切な手続きを進めることができます。

不動産の残金決済・引渡し

決済は、不動産の売却代金が支払われ、所有権移転登記が完了する手続きです。

成年後見人は、被後見人の代わりに代金を受け取り、登記手続きを行います。

引渡しは、決済後に不動産の鍵や関連書類を買主に渡し、物件の使用権が正式に移ることです。

まとめ

成年後見人が不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要であり、売却手続きは慎重に進める必要があります。

売却の理由が正当であり、被後見人の利益を最優先に考えた対応を行うことが求められます。

また、売却後も家庭裁判所への報告や財産管理の義務が続くため、全体的な計画をしっかりと立てることが重要です。

成年後見人として不動産を売却する際には、専門家のサポートを受けながら、法的手続きや家庭裁判所の審査をクリアし、被後見人の生活を守るための最善の選択を行いましょう。

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