不動産売却のトラブル解決法！売却できない理由とその対策を解説します

相続人が複数いる場合、売却の可否や売却価格、売却後の分配方法などで意見が対立することがあります。

特に、相続人の１部が売却に反対していると、不動産を売却することができません。

相続登記を行わずにいると、不動産の名義が故人のままとなり、売却手続きを進めることができません。

相続登記が行われない状態で相続が繰り返されると、相続人を確定することが困難になります。

2024年4月から相続登記が義務化され、これを怠ると罰則が科される可能性もありますので注意しましょう。

相続した不動産に対して相続税が課される場合、納税資金を用意するのが困難になることがあります。

相続人が複数で共有名義になると、遺産分割協議が纏まらず相続税の納税時期に間に合わない場合もあります。

相続税を延滞すると延滞税が発生されたり抵当権が設定される事もあり、不動産を売却するにあたって足枷になる可能性が高くなります。

また、不動産以外に現金資産が少ない場合、納税のために不動産を売却したいと考える相続人もいるでしょう。

相続人全員で話し合いを行って不動産売却の方針を決定することが重要です。

相続人同士の話し合いが難航する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に仲介を依頼するのも有効です。

また、公正証書による遺産分割協議書を作成しておくと、後々のトラブルを防ぐことができます。

相続した不動産を売却するためには、まず相続登記を完了させる必要があります。

共有名義人が多くいる場合には、早めに司法書士に依頼をして相続人を探し出す必要があります。

相続登記は法務局で手続きを行い、故人の名義から相続人の名義に変更することで、売却が可能になります。

司法書士に依頼するとスムーズに手続きを進められます。

相続した財産で現金が少なく、更に相続税が発生する場合には、納税が難しくなるので、早めに遺産分割協議を纏めて不動産売却を行いましょう。

また、不動産を売却した際の譲渡所得税なども考慮し、税理士に相談して最適な資金計画を立てることが重要です。

住宅ローンを滞納するまでには様々な要因があります。

●収入減少（リストラ、減給、ボーナスカット、残業代の減少）

●事業不振（個人事業主・中小企業の売上低下、経営悪化）

●多重債務（消費者金融やカードローンの利用による借金の増加）

●離婚や家庭環境の変化（単独返済が困難になり、支払いが滞る）

健康上の問題（病気や介護による医療費の増加、働けなくなるリスク）

金利上昇（変動金利の影響で毎月の返済額が増える）

予期せぬ出費（事故、家族の冠婚葬祭、急な引っ越しなど）

住宅ローンを滞納してしまうことには、多くの原因があります。

そして、滞納をすることには多くのリスクもあるということを知っておきましょう。

●金融機関からの督促（電話・書面による催促、信用情報への影響）

●代位弁済の実行（保証会社がローンを肩代わりし、強制的に回収へ移行）

●差押え・競売（市場価格より低い価格で売却され、残債が残るリスクが高い）

●信用情報の悪化（ブラックリスト入りし、今後のローンやクレジットカードの利用が制限される）

●遅延損害金により債務が増える

不動産に抵当権・根抵当権が設定されている場合には、不動産を売却するにあたって金融機関等の債権者に話をしておかないといけません。

状況によっては、債権者との交渉もありますので、不動産売却前提の場合には不動産会社や弁護士を通じての協議になる場合もありますので、早めに対策をしましょう。

●早めに金融機関に相談し、売却の許可を得る

●債権者と協議し、売却価格や残債の支払い方法を調整

●交渉次第で、残債の一部免除や分割払いの可能性も

●返済期間の延長や金利の引き下げを交渉する

住宅ローン・事業性融資等の返済が不可能な場合は、担保不動産等に差押・仮差押等がされる前に債権者と協議して不動産売却に踏み切ったほうがよいでしょう。

●任意売却を活用し、市場価格に近い金額で売却を目指す

●競売になる前に売却すれば、自由度が高く、より良い条件で売却可能

●早期売却することで、引越しや新生活の準備期間を確保

早い行動にはメリットがありますので決断は早めにして行動しましょう。

金銭トラブルによる不動産売却については不動産会社だけでは対応できない法的措置が必要な場合があります。

この場合には、法律事務所・弁護士のサポートが必要になります。

●任意売却を得意とする不動産会社に依頼し、スムーズな売却を進める

●弁護士や司法書士と連携し、適切な法的手続きを行う

●借金問題に強い専門家に相談し、債務整理や自己破産の選択肢を検討

住宅ローンを滞納してしまう前には家計を見直して経済状況を立て直せば滞納せずに不動産売却を不動産売却をしなくても済む可能性があります。

●固定費（家賃・通信費・保険料など）を削減し、毎月の支出を抑える

●不要なローンやクレジットカードの利用を控える

●家計簿をつけ、支出の管理を徹底する

土地を購入する際、最も重要なのはその範囲を明確に理解することです。

しかし、隣地との境界線が不明確な場合、買主が不安になり、契約が進まないことがあります。

特に、目視で境界が分からない土地の場合、後々のトラブルを避けるためにも、境界線を確定させることが必要です。

土地を売買する際、境界を明示して引渡しをする条件の場合があります。

しかし、隣地との境界線が不明確な場合には契約が進まないことがあります。

特に、目視で境界が分からない土地の場合、後々のトラブルを避けるためにも、境界線を確定させることが必要です。

隣地所有者との間で、境界についての認識にズレがあると、トラブルが発生することがあります。

売場契約の引渡しの条件で、売主の責任において境界を確定させる確定測量が必須の場合があります。

しかし、隣地との間にある境界を「自分の土地」として使用しているケースや、反対に他人の土地だと考えているケースでは、この確定測量ができずに境界が確定できないと不動産を引き渡すことができなくなってしまいます。

境界問題を解決する最も確実な方法は、境界確定測量を行うことです。

土地家屋調査士に依頼して、正式な測量を実施することで、境界線を明確にすることができます。

測量の成果は法的効力を持つため、後々の争いを防ぐことができます。

特に、境界の不明確な土地を売買する場合、この手続きを怠ることは非常にリスクが高いです。

境界確定測量を実施して、境界確認の際には隣地所有者と協議を行い、測量結果をもとに合意を得ることが重要です。

境界線が確定した際、その内容に双方が納得すれば、トラブルを未然に防ぐことができます。

この段階では、隣地所有者と円満に話し合いを進め、書面で確認することが理想です。

不動産の隣地との境界トラブルを解決する方法の一つに、「筆界特定制度」があります。

これは、土地の公法上の境界（筆界）を特定するために、法務局が専門的な調査を行う制度です。

「筆界特定」とは、登記官が筆界（登記上の境界）を特定するための制度で、裁判ではなく比較的短期間で境界問題を解決できる手段の一つです。

筆界特定登記官が専門家（筆界調査委員）の意見を踏まえて協力して調査・判断します。

●申請：土地所有者などが法務局に筆界特定の申請を行う。

●調査：法務局の筆界特定登記官が、測量図や公図、地積測量図、現地調査をもとに筆界を調査。

●意見聴取：関係する隣地所有者の意見を聴取。

●筆界の特定：登記官が筆界を特定し、結果が通知される。

●裁判よりも手続きが簡単で、早期解決が可能。

●境界の専門家（筆界調査委員）の判断をもとに進めるため、客観的な決定が期待できる。

●筆界特定の結果は公的な証明として活用できる（ただし、所有権の確定ではなく、あくまで筆界の特定に限る）。

筆界特定は所有権の争いには対応はしません（筆界＝公法上の境界であり、所有権界とは異なる場合がある）。

又、筆界特定の結果に不服がある場合、訴訟で争うことは可能です。

底地（貸主側の土地）と借地（借主側の土地）は、法的に異なる権利が絡むため、単独での売却が難しい場合があります。
特に、借地契約が結ばれている場合、借地権者がその土地を利用する権利を有しており、貸主（地主）の許可なしに売却ができません。そのため、売却を進める際には、地主と借地権者双方の合意が不可欠です。

底地と借地を売却するためには、地主と借地権者がそれぞれ合意しなければなりません。

例えば、借地権者が借地権をそのまま第３者に譲渡したい場合、地主の同意が求められます。

地主と借地権者が納得できる条件で、底地と借地を一括で売却する方法があります。

この場合、借地権者が地主と協力し買い手に対して土地をセットで提供する形で売却が進みます。

売却価格や契約条件は双方の合意に基づいて調整され、地主は土地を売却し借地権者はその土地での権利を解消することができます。

この方法では、買い手が底地と借地を一緒に手に入れることができるため、売却の価値が上がる可能性もあります。

また、双方の合意が前提となるため、借地権者と地主の信頼関係が重要です。

もう一つの解決策は、借地権者が自分の借地権を地主に売る、または地主が借地権者から借地権を買い取る方法です。

これにより、借地権者は借地権を手放し、地主は土地の完全な所有権を取り戻すことができます。

この方法は、借地権者が土地の権利を持ち続けることなく、売却の自由度が増すため、売却がスムーズに進みやすくなります。

地主側も、売却後の土地に対して完全な所有権となるため、土地活用や売却がしやすくなります。

ゴミ屋敷の売却にはいくつかの障害がありますが、専門業者による片付けや、訳あり物件としての売却など、問題を解決する方法はあります。

まずは、ゴミ屋敷の状態を改善し、必要に応じて買取業者に相談することで売却をスムーズに進めることができます。

ゴミ屋敷は、内部が汚れていたり、放置された不用品でいっぱいだったりするため、見た目の印象が悪くなります。

これが原因で不動産評価が下がり、売却価格が予想よりも低くなる可能性があります。

加えて、購入希望者も減少し売却が進みにくくなることもあります。

ゴミ屋敷が近隣にあると、周囲の住民にとっては不快な問題となります。

ゴミや害虫・害獣等の悪臭などが発生するため、近隣住民からクレームを受けることがあります。

また、放置されたゴミや不衛生な状態が長期間続くと、行政から指導が入ることもあります。

これにより、売却前に早急に問題を解決する必要があります。

ゴミ屋敷の問題は、単に片付ければ解決するものではありません。

大量のゴミが放置される背景には、所有者の高齢化や病気、精神的な問題、経済的な困難など、さまざまな要因が関係していることが多く、根本的な解決には慎重な対応が求められます。

本記事では、ゴミ屋敷の問題を解決するための具体的な手順や注意点について解説します。

片付けや業者の活用方法、近隣トラブルを避けるためのポイント、さらには法的な側面まで幅広く取り上げることで、適切な対処法を見つける手助けとなれば幸いです。

まずは、不動産を売却するにあたって、室内外のゴミを整理し清掃することをしなければなりません。

自分で片付けるのが難しい場合、不用品回収業者やハウスクリーニング業者を活用するのが効果的です。

業者は迅速に不用品を処分し、プロの手で家屋を清掃してくれるため、見た目が改善され、物件の印象も大きく向上します。

ゴミ屋敷をそのままの状態で売却したい場合、通常の不動産市場ではなく、買取業者に依頼する選択肢もあります。

買取業者は、物件を現状のままで買い取ることが可能な場合が多く、急いで売却したい人にとっては有効な方法です。

この場合、売却価格は市場相場よりも安くなることがありますが、早期に現金化できるメリットがあります。

訳あり物件としての売却を検討する場合は、複数の買取業者に相談し最適な価格を提示してもらいましょう。

長年、放置された空き家は屋根や外壁が傷み、雨漏りやシロアリ被害が発生しやすくなります。

これにより建物の構造が脆くなり、地震や台風などの自然災害の際に倒壊するリスクが高まります。

空き家の所有者が遠方に住んでいたり、管理が行き届いていないと、庭木の枝が伸びて隣家の敷地に侵入したり、雑草が繁茂して害虫が発生することがあります。

また、空き家が放置されることで、犯罪の温床になるケースもあります。

空き家の放置は、所有者にとっても近隣の方々にとっても大きな問題となります。

まずは、不動産会社に相談して、自分の状況に合った最適な方法を検討することが重要です。

空き家を有効活用し、地域の活性化に貢献できるよう、早めの対応を心がけましょう。

売却が難しい老朽化した空き家の場合、建物を解体して更地にすることで、買い手が見つかりやすくなります。

更地にするメリットとして以下の点が挙げられます。

●売却のしやすさが向上：中古住宅として売るよりも、土地として販売する方が需要が高く、早期売却につながる可能性が高い。

●固定資産税の軽減：建物がある場合と比べ、土地の固定資産税は高くなる可能性がありますが、管理の手間や維持費を考慮すると更地の方が経済的なメリットがあります。

●周辺環境の改善：老朽化した建物がなくなることで、地域の景観が向上し、近隣住民とのトラブルも減少します。

解体費用については、自治体によって補助金制度がある場合があるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

現在の法律により建て替えが認められていない不動産のことです。

主な理由は、建築基準法で定められた「接道義務」（幅4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないためです。

そのため、老朽化しても建て替えができず、資産価値が低くなる傾向があります。売却が難しい一方で、リフォームやリノベーション、隣地との交渉などの活用方法もあります。

再建築不可物件には、以下のような課題があります。

●買い手がつきにくい：建て替えができないため、一般の住宅購入希望者には魅力が少ない。

●融資が受けられない：金融機関の住宅ローンが利用できないため、現金購入者しか買えない。

●資産価値が低くなりがち：市場価格が低めに設定されることが多い。

問題のある再建築不可物件でも、適切な売却方法を選ぶことで、スムーズに手放すことができます。

再建築不可物件の多くは、前面道路の幅が4m未満であるために建て替えができません。しかし、以下の方法で再建築が可能になるケースがあります。

●道路後退（セットバック）を行う：道路の中心線から2m以上の距離を確保することで、再建築可能になる場合があります。

●自治体の制度を活用する：一部の自治体では、再建築不可物件を救済する制度が設けられていることもあるため、役所に相談してみる。

●隣地所有者と交渉する：隣地の一部を購入して接道義務を満たせば、再建築可能になる場合があります。

再建築ができない場合でも、以下の方法で売却の可能性を高めることができます。

●リフォームして収益物件として販売：築古の物件でもリフォームやリノベーションを行い、賃貸物件として活用できる状態にする。

●現状のまま投資家向けに販売：不動産投資家の中には、リフォームして賃貸経営を行う目的で購入する人もいます。現金購入が前提になるため、価格設定を適切に行う。

●民泊や簡易宿泊所としての活用：観光地や都市部では、民泊やゲストハウスとしての利用が考えられます。

不動産会社の中には、再建築不可物件を専門に扱う業者もあります。

通常の売却より価格は低くなる可能性がありますが、短期間で確実に売却できるメリットがあります。

隣接する土地の所有者に売却を持ちかけるのも有効な方法です。

隣地と併せて利用できることで価値が上がるため、比較的高値で売却できる可能性があります。

不動産が複数人の共有名義になっている場合、売却には共有者全員の合意が必要です。

しかし、共有者の意見が一致しないと売却が進まないため、トラブルになることがよくあります。

具体的な問題点

●共有者の一部が売却に反対する

●共有者が遠方に住んでおり、話し合いが難しい

●共有者間で利益配分について意見が合わない

住宅ローンの担保として抵当権が設定されている場合、または税金滞納などで差押えを受けている場合、売却前にこれらの問題を解決する必要があります。

具体的な問題点

●ローンの残債が多く、売却代金で完済できない

●差押えの解除手続きに時間がかかる

●金融機関や税務署との交渉が必要

話し合いがまとまらない場合、調停や訴訟を活用して解決を図ることができます。

解決方法

◆共有物分割請求訴訟を提起する◆

●共有者の一部が売却に応じない場合、裁判所に訴えて共有物を分割するよう求めることが可能。

●裁判所が「競売による分割」を命じることもあるが、市場価格より低い価格で売却されるリスクがある。

◆差押え解除の手続きを進める◆

●税務署や債権者と交渉し、分割払いの提案や、売却代金からの返済計画を提示する。

◆抵当権抹消交渉を行う◆

●金融機関と交渉し、ローンの一括返済やリスケジュール（条件変更）を相談する