今回は「市街化調整区域の農地を売却しよとしたら売却できない？売買予約の仮登記が・・・」のお話です。
市街化調整区域で不動産取引を行っていると、売買対象の土地が「畑」や「田」などの農地であるケースは珍しくありません。
従って、不動産の取引を進める前には、登記簿謄本を確認し、権利関係を把握することが重要です。
しかし、ごく稀に登記簿謄本の「権利部甲区」の「登記の目的」欄に、「所有権移転請求権仮登記」と記載されていることがあります。さらに「権利者その他の事項」欄には「売買予約」と書かれている場合もあります。
このような記載がある登記簿謄本を目にしたとき、不動産の所有者は次のような疑問を持つかもしれません。
「この不動産は売却できるのか？」
「売買予約とは何か？」
「仮登記があることで何が変わるのか？」
そこで、こちらのブログでは市街化調整区域の農地取引を例に挙げ、仮登記や売買予約の仕組みについて詳しく解説します。
売買予約と所有権移転請求権仮登記とは？
不動産の売買において、「売買予約」に基づいて「所有権移転請求権仮登記」が行われることがあります。
これは、買主が将来的に不動産を取得する権利（予約完結権）を確保するためのものです。
売買予約とは、現時点での所有権移転は行わず、将来一定の条件が満たされた場合に本契約を締結することを約束する契約です。
例えば、買主が農地転用の許可を取得できた場合に本契約に移行するといったケースが該当します。
仮登記は、将来の所有権移転を確保するために行われるもので、これにより買主の権利が一定程度保護されます。
ただし、仮登記のままでは正式な所有権移転とはならず、本登記を行うためには一定の条件を満たす必要があります。
これは、買主が将来的に不動産を取得する権利（予約完結権）を確保するためのものです。
売買予約とは、現時点での所有権移転は行わず、将来一定の条件が満たされた場合に本契約を締結することを約束する契約です。
例えば、買主が農地転用の許可を取得できた場合に本契約に移行するといったケースが該当します。
仮登記は、将来の所有権移転を確保するために行われるもので、これにより買主の権利が一定程度保護されます。
ただし、仮登記のままでは正式な所有権移転とはならず、本登記を行うためには一定の条件を満たす必要があります。
市街化調整区域の農地売買における仮登記について
市街化調整区域の農地を売買する際には、農地法の農地転用許可を取得しない限り、所有権の移転が認められません。
そのため、売買契約を締結しても、すぐに登記ができないケースがあります。
こうした状況に対応するため、「条件付き所有権移転仮登記（条件：農地法の許可）」が行われることがあります。
これは、買主が農地転用許可を取得できた時点で本登記へ移行するという前提のもとで、仮登記を行うものです。
しかし、契約締結後一定期間内に許可を取得できなかった場合、所有権移転請求権は消滅します。
この期間は以下の通りです。
2020年4月1日以降の契約：5年間
2020年4月1日以前の契約：10年間
この期間を超えると、買主は所有権移転の権利を行使できなくなります。
そのため、売買契約を締結しても、すぐに登記ができないケースがあります。
こうした状況に対応するため、「条件付き所有権移転仮登記（条件：農地法の許可）」が行われることがあります。
これは、買主が農地転用許可を取得できた時点で本登記へ移行するという前提のもとで、仮登記を行うものです。
しかし、契約締結後一定期間内に許可を取得できなかった場合、所有権移転請求権は消滅します。
この期間は以下の通りです。
2020年4月1日以降の契約：5年間
2020年4月1日以前の契約：10年間
この期間を超えると、買主は所有権移転の権利を行使できなくなります。
仮登記が長期間放置された場合のリスクと対策
長年放置された「条件付所有権移転仮登記」がある場合、売主が時効消滅を主張すると、買主は権利を失う可能性があります。
これを防ぐためには、時効期間が経過する前に売買当事者間で確認書を交わし、時効をリセット（中断）することが重要です。
もし売主が確認書の取り交わしを拒む場合、買主は次の手段を講じることができます。
●訴訟を提起して時効を中断させる
●農地が農地でなくなった場合に農地法の制約を回避する
特に、市街化調整区域の農地が非農地化されると、農地転用許可の問題がなくなるため、時効の影響を受けにくくなります。
そのため、売買予定の農地がどのような状態にあるかを確認することも重要です。
これを防ぐためには、時効期間が経過する前に売買当事者間で確認書を交わし、時効をリセット（中断）することが重要です。
もし売主が確認書の取り交わしを拒む場合、買主は次の手段を講じることができます。
●訴訟を提起して時効を中断させる
●農地が農地でなくなった場合に農地法の制約を回避する
特に、市街化調整区域の農地が非農地化されると、農地転用許可の問題がなくなるため、時効の影響を受けにくくなります。
そのため、売買予定の農地がどのような状態にあるかを確認することも重要です。
予約完結権の消滅時効と仮登記の取り扱い
予約完結権は債権であり、以下のような時効が適用されます。
2020年4月1日以降の契約：5年間
2020年4月1日以前の契約：10年間
この期間内に予約完結権を行使しなければ、時効により権利が消滅します。
ただし、仮登記自体は時効とは関係なく登記簿上に残ります。そのため、売主が求めれば、仮登記の抹消手続きを行う必要があります。
一方で、時効成立前に予約完結権を行使すれば、本登記請求権は消滅せずに存続します。
また、時効成立後も、売主が時効を援用しなければ権利が消滅することはありません。
2020年4月1日以降の契約：5年間
2020年4月1日以前の契約：10年間
この期間内に予約完結権を行使しなければ、時効により権利が消滅します。
ただし、仮登記自体は時効とは関係なく登記簿上に残ります。そのため、売主が求めれば、仮登記の抹消手続きを行う必要があります。
一方で、時効成立前に予約完結権を行使すれば、本登記請求権は消滅せずに存続します。
また、時効成立後も、売主が時効を援用しなければ権利が消滅することはありません。
売買予約の仮登記がされている不動産を売却するための方法
売買予約の仮登記がされている不動産を売却する方法は、以下のような手順で進めることが一般的です。
売買予約の仮登記の内容を確認する
まず、登記簿謄本を取得し、**「所有権移転請求権仮登記」**の詳細を確認します。
特に以下の点を確認することが重要です。
●予約完結権の有効期限（時効にかかっていないか）
●仮登記の条件（農地法の許可が必要か）
●仮登記権利者（予約者）の情報
特に以下の点を確認することが重要です。
●予約完結権の有効期限（時効にかかっていないか）
●仮登記の条件（農地法の許可が必要か）
●仮登記権利者（予約者）の情報
仮登記の抹消交渉をする
売買予約の仮登記がされている場合、仮登記権利者の承諾がなければ売却が難しくなります。
以下の方法で抹消交渉を進めることができます。
◆仮登記権利者と交渉し、任意で抹消してもらう◆
●仮登記権利者が予約完結権を放棄する場合、合意の上で「仮登記抹消登記申請」を行う。
●必要に応じて抹消対価（解決金）を支払うことで合意することもある。
◆時効消滅を主張し、抹消請求する◆
●契約締結から5年以上（2020年4月1日以前の契約は10年以上）経過し、予約完結権が時効消滅している場合、仮登記の抹消を請求できる。
●権利者が応じない場合は、裁判で抹消請求訴訟を提起する。
以下の方法で抹消交渉を進めることができます。
◆仮登記権利者と交渉し、任意で抹消してもらう◆
●仮登記権利者が予約完結権を放棄する場合、合意の上で「仮登記抹消登記申請」を行う。
●必要に応じて抹消対価（解決金）を支払うことで合意することもある。
◆時効消滅を主張し、抹消請求する◆
●契約締結から5年以上（2020年4月1日以前の契約は10年以上）経過し、予約完結権が時効消滅している場合、仮登記の抹消を請求できる。
●権利者が応じない場合は、裁判で抹消請求訴訟を提起する。
まとめ
市街化調整区域の農地取引では、仮登記や売買予約が行われるケースがあります。これらの登記があると、売買手続きが複雑になる可能性があるため、取引前に以下のポイントを確認することが重要です。
1.仮登記の内容を確認する
●所有権移転請求権仮登記の有無
●売買予約の有無
2.仮登記の期限を確認する
●予約完結権の時効（5年または10年）
●条件付き仮登記の時効（5年または10年）
3.必要な対応を検討する
●時効消滅を防ぐための確認書の取り交わし
●訴訟による時効の中断
●農地転用許可の取得
仮登記が残っている不動産の売買を検討する場合、専門家に相談し、適切な対応を進めることが重要です。
1.仮登記の内容を確認する
●所有権移転請求権仮登記の有無
●売買予約の有無
2.仮登記の期限を確認する
●予約完結権の時効（5年または10年）
●条件付き仮登記の時効（5年または10年）
3.必要な対応を検討する
●時効消滅を防ぐための確認書の取り交わし
●訴訟による時効の中断
●農地転用許可の取得
仮登記が残っている不動産の売買を検討する場合、専門家に相談し、適切な対応を進めることが重要です。
お知らせ
「相続した不動産を売却したいが、複雑な権利調整が必要で売却できない」とお考えの方は、ワイズエステート販売株式会社にご相談ください。
不動産が共有名義で各共有名義人と協議が必要であったり、借地底地の売却では借地人や地主との交渉が必要な不動産売却は珍しくありません。
まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します。
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