再建築できない不動産を相続した人は必見！43条但し書き道路で建築可能になるお話です

建築基準法では、建物を建築するためには、幅員4m以上の道路に土地が2m以上接していることが必要（建築基準法第43条・第42条）と定められています。

しかし、以下のようなケースではこの要件を満たさず、再建築が認められません。

●幅員4m未満の道路しか接していない（旧建築基準法時代に建築されたもの）

●接道部分が2m未満しかない（旗竿地の極端に細い通路など）

●私道や行き止まり道路に接しており、再建築の許可が得られない

このような条件に該当する土地は、建て替えができないため資産価値が低くなり、売却が困難になることが一般的です。

ただし、一定の条件を満たせば建築可能にする方法もあります。

再建築不可物件には、以下のようなケースが該当します。

これらの土地は、現行の建築基準法を満たしていないため建物を再建築することができません。

袋地とは、周囲を他の土地に囲まれ、公道に直接接していない土地を指します。

このような土地は、接道義務を満たしていないため、通常の建物の建設が許可されません。

袋地の場合は道路に面するアクセスがなく、再建築ができないため活用や売却の際に大きな制約があります。

土地が道路に接しているものの、道路幅が狭すぎる、または接道の幅が2m未満の場合も再建築不可となります。

建築基準法第43条では、建物を建てるためには道路に2m以上接していることが求められますが、この条件を満たさない土地は建物を建築することができません。

既存の建物が建っている土地でも、その建物が古い建築基準に基づいて建設されている場合、現在の建築基準法を満たしていない可能性があります。

例えば、以前の建築基準で建てられた建物がある土地においては、建物を取り壊すと再建築ができない場合があります。

これは、現在の建築基準法に基づいた条件を満たさないためです。

再建築不可物件は、このようにさまざまな要因で新たに建物を建てることができませんが、一定の条件を満たすことで建築を許可される場合もあるため、状況をよく調べることが重要です。

建築基準法第43条但し書きの許可を得ることができる物件には、例えば次のようなケースがあります：

●敷地の前面が建築基準法上の道路ではない通路や水路である場合

●農道に接している、または道路の空間に接していないが周囲に広い空地がある土地

一般的には、再建築に関して43条但し書きの許可が必要な物件には、物件概要や契約書などに「43条但し書き道路」と明記されていることが一般的です。

相続した不動産が再建築不可の場合には、その不動産を売却するにも建築して居住しようと検討している場合においても市町村役所の建築課等に相談してみましょう。

役所の担当部署によっては、具体的な建築計画が無い場合でも相談票を提出して43条但し書きの許可の可能性を教えてくれる場合もあります。

43条但し書きの許可の見込みがあれば、相談や事前協議を行う際には、対象敷地周辺の地図、公図、登記事項証明書（登記簿謄本）、現況写真などを持参する必要があります。

事前に管轄課へ連絡し、予約を取ったうえで、必要書類について確認しておくとスムーズです。

事前協議の結果、許可基準を満たすと判断されると、担当課内での事前審査を経て、建築審査会にてさらに詳細な審査が行われます。この審査の結果、許可の見込みが高いと判断されれば、本審査に進むため正式な許可申請を行います。
　正式な申請には、事前協議時に提出した書類に加え、以下のような書類が必要です。

●特定行政庁指定の申請書

●申請理由書

●建築予定建物の配置図、各階平面図、立面図、断面図

●代理申請を行う場合の委任状（設計事務所・工務店など）

●通路・農道・広場・公園などの管理者との協議記録

●関係権利者の通行承諾書（実印押印）

●上記関係者の印鑑証明書
　
なお、建物の設計図面は、事前審査で許可の可能性が高いと判断された後、設計事務所や工務店に依頼して作成することが一般的です。

必要な書類がすべて揃ったら、市区町村の建築課へ正式な許可申請を行います。

一般的には設計を依頼した設計事務所や工務店に、必要書類の準備や代理申請を依頼するケースが多くなっています。

正式な申請が受理されると、建築審査会において本審査が実施され、同意が得られれば再建築が許可されます。また、建築審査会での審査後に、消防の同意が必要となる場合もあります。

建築審査会は多くの市区町村で月に1～2回や数カ月に1回程度開催されており、審査対象件数には限りがあります。

ただし、一定の基準を満たしている場合は、個別審査を経ずに許可されるケースもあります。このような基準は「包括同意基準」や「一括審査基準」と呼ばれ、建築課で入手できます。

再建築不可物件の活用や売却は、一般的な不動産よりも制約が多く、慎重な対応が求められます。

そのため、まずは不動産の専門家や行政書士、司法書士などに相談し状況に応じた最適な対応を検討することが重要です。

●建築基準法の確認：接道要件を満たす方法がないか調査する。

●売却の可否：市場で売れる可能性を判断する。

●土地活用の可能性：駐車場や資材置き場など、建物以外の用途で活用できるか検討する。

再建築不可物件は一般的な不動産市場では売れにくい傾向がありますが、専門の買取業者や再建築不可物件を扱う不動産会社であれば買取に応じてもらえる可能性があります。

●専門の不動産会社に査定を依頼：再建築不可物件の売却経験がある会社を選ぶ。

●買取業者に相談：早期売却を希望する場合は、買取業者に直接交渉する方法もある。

●隣地所有者に打診：隣接する土地の所有者に売却を持ちかけると、需要がある可能性がある。

売却を検討する場合、境界確定測量や必要な登記手続きが求められることがあるため、専門家と相談しながら進めるとスムーズです。

再建築不可物件でも、既存の建物が利用可能であれば、リフォームを施して賃貸物件として活用することができます。

●リフォームの実施：老朽化が進んでいる場合は、耐震補強や設備の交換を行う。

●借主のターゲットを決める：低価格帯の賃貸住宅や、事務所・倉庫として貸し出す方法もある。

●マンスリー賃貸や民泊として運用：短期間の賃貸利用者をターゲットにするのも一つの方法。

ただし、建物の状態によっては多額のリフォーム費用がかかるため、収益性を事前にしっかりと試算することが重要です。