今回は「離婚する時に住宅ローン返済・不動産売却がトラブルになる理由をお話します」のお話です。
離婚する時に、住宅ローンの返済や不動産売却を巡ってトラブルになることは珍しくありません。
トラブルになる理由は、当事者にならないと分からないものです。
未然にトラブルを防ごうと思う方は、このブログを参考にしてください。
財産分与の問題
離婚をする際、婚姻時に夫婦として築いた財産を分けなければなりません。
この事を財産分与と言いますが、不動産については大きな資産ですし、不動産を分けるにあたっても困難なのでトラブルになるケースが多くあります。
財産分与の対象となる不動産が住宅ローンが残っていたり共有名義であったりするとスムーズな財産分与が難しく、訴訟や調停になってしまう事もあります。
この事を財産分与と言いますが、不動産については大きな資産ですし、不動産を分けるにあたっても困難なのでトラブルになるケースが多くあります。
財産分与の対象となる不動産が住宅ローンが残っていたり共有名義であったりするとスムーズな財産分与が難しく、訴訟や調停になってしまう事もあります。
不動産の評価や売却価格
離婚する際に不動産を売却して換金化して財産分与を行う場合に不動産の評価や売却価格で意見の相違が生じる場合があります。
売却する不動産が夫婦に共有名義であったりすると、両者の同意を署名捺印が必要となるためお互いが納得する売却価格である必要があります。
しかし、離婚前提の夫婦による不動産売却では売却価格について「高い方が良い」や「可能な限り早く終わりしたい」等の意見の行き違いがあるためにトラブルになることもあります。
売却する不動産が夫婦に共有名義であったりすると、両者の同意を署名捺印が必要となるためお互いが納得する売却価格である必要があります。
しかし、離婚前提の夫婦による不動産売却では売却価格について「高い方が良い」や「可能な限り早く終わりしたい」等の意見の行き違いがあるためにトラブルになることもあります。
所有権の分割
財産分与の対象となる不動産が夫婦の共有名義である場合は、単独名義にするのか売却して現金を分けるのかでトラブルになります。
単独名義にする場合は、共有名義である（元）夫婦で持分を売買するにあたって価格はどのように設定するか、又は無償での所有権の持分移転にするかで問題が生じます。
単独名義にする場合は、共有名義である（元）夫婦で持分を売買するにあたって価格はどのように設定するか、又は無償での所有権の持分移転にするかで問題が生じます。
住宅ローンの名義変更
共有名義であるマイホームが財産分与の対象不動産である場合は意見が食い違いトラブルになります。
住宅ローンが残っている状態であれば債務名義を外す事や共有名義から単独名義にする事が可能なのかが焦点になります。
不動産も単独名義で住宅ローンも連帯保証人等が設定されていない場合、名義人以外の人間が使用・居住する事は基本的には金銭消費貸借契約上では禁止になっているにも関わらず、離婚にあたって名義人ではない（元）妻や子供が住み続けたいとなると住宅ローンを借入している金融機関から契約違反で一括返済を求められるリスクもありますので注意が必要です。
住宅ローンが残っている状態であれば債務名義を外す事や共有名義から単独名義にする事が可能なのかが焦点になります。
不動産も単独名義で住宅ローンも連帯保証人等が設定されていない場合、名義人以外の人間が使用・居住する事は基本的には金銭消費貸借契約上では禁止になっているにも関わらず、離婚にあたって名義人ではない（元）妻や子供が住み続けたいとなると住宅ローンを借入している金融機関から契約違反で一括返済を求められるリスクもありますので注意が必要です。
住宅ローンの引き継ぎ
共有名義の夫婦の一方が住宅ローンを引き継ぐ場合、金融機関がそれを承認しないことがあります。
引き継ぐ側の収入や信用力が十分でない場合、ローンの名義変更が認められないことがありますので注意して下さい。
引き継ぐ側の収入や信用力が十分でない場合、ローンの名義変更が認められないことがありますので注意して下さい。
連帯債務の解除
住宅ローンの債務名義（抵当権設定や連帯保証人等）から外れる事は抵当権者である金融機関は簡単には了承しません。仮に、不動産の所有権は移転できても債務名義が残っていれば懸念材料は消えません。
収入の減少
近年、不動産を購入する際に共有名義・ペアローンでの住宅ローン借入をしている方々が多くいるそうです。
このペアローンや収入合算による住宅ローン借り入れは、人によっては裏を返せば「１人では返済能力が無いので2人であれば融資します」ということになり1人の収入では返済能力がないという事になります。
離婚をする事によって2人の収入が1人になって収入が減少して返済が困難になるというケースです。
このペアローンや収入合算による住宅ローン借り入れは、人によっては裏を返せば「１人では返済能力が無いので2人であれば融資します」ということになり1人の収入では返済能力がないという事になります。
離婚をする事によって2人の収入が1人になって収入が減少して返済が困難になるというケースです。
新たな支出による問題
子供がいる場合は、離婚をすることによって養育費が発生することが一般的です。
養育費は、数年～数十年間払い続けなければなりませんから、徐々に経済的に苦しくなり住宅ローンの返済が苦しくなり不動産を維持し続けることができなくなります。
養育費は、数年～数十年間払い続けなければなりませんから、徐々に経済的に苦しくなり住宅ローンの返済が苦しくなり不動産を維持し続けることができなくなります。
離婚時の不動産売却は合意ができない場合がある
離婚時に不動産を売却する場合、共有名義であってもそうでなくても売却の合意が得られないことがあります。
「売却の合意が得られない？そんな事あるの？」と思われる方もいると思いますが、かなりの確率でトラブルになります。
例えば、所有者であり債務者の元夫は離婚を契機に不動産を売却したいと思っても、元妻は養育費として住宅ローンの返済と自宅に住み続けるを権利を主張するケースはトラブルになる典型です。
元妻が共有名義人や債務者でなくても、離婚後にも自宅に住み続ける権利を主張することは珍しくありません。
「売却の合意が得られない？そんな事あるの？」と思われる方もいると思いますが、かなりの確率でトラブルになります。
例えば、所有者であり債務者の元夫は離婚を契機に不動産を売却したいと思っても、元妻は養育費として住宅ローンの返済と自宅に住み続けるを権利を主張するケースはトラブルになる典型です。
元妻が共有名義人や債務者でなくても、離婚後にも自宅に住み続ける権利を主張することは珍しくありません。
「売却したい」と「売却したくない」がぶつかり合う
離婚する夫婦な考えて方は違ってくるのは当り前です。
前記の「離婚時の不動産売却は合意ができない場合がある」でも書いたように、お互いが権利を主張しあって収拾がつかない状況になり「不動産が売却できない」「住まない自宅の住宅ローンを払い続ける」等でトラブルが収まらなくなります。
前記の「離婚時の不動産売却は合意ができない場合がある」でも書いたように、お互いが権利を主張しあって収拾がつかない状況になり「不動産が売却できない」「住まない自宅の住宅ローンを払い続ける」等でトラブルが収まらなくなります。
売却価格
売却価格について意見が一致しない場合、適正価格での売却が難しくなります。
例えば、夫は早く売却したいけど妻は時間は掛かっても良いから高く売却したいとなると、意見が食い違い売却する事自体が面倒になってしまうとトラブルになることもあります。
例えば、夫は早く売却したいけど妻は時間は掛かっても良いから高く売却したいとなると、意見が食い違い売却する事自体が面倒になってしまうとトラブルになることもあります。
感情的な対立
離婚は感情的な問題を引き起こすことが多く、それが不動産に関する決定にも影響します。
報復的行動: 離婚の際の感情的な対立から、意図的に不動産の処分を遅らせたり、不利な条件を押し付けようとする行動が見られることがあります。
コミュニケーション不足: 離婚後のコミュニケーションが円滑でない場合、合意形成が難しくなります。
報復的行動: 離婚の際の感情的な対立から、意図的に不動産の処分を遅らせたり、不利な条件を押し付けようとする行動が見られることがあります。
コミュニケーション不足: 離婚後のコミュニケーションが円滑でない場合、合意形成が難しくなります。
解決策
専門家への相談: 弁護士や不動産の専門家に相談することで、法的なアドバイスを得ることができます。
早期の話し合い: 離婚前に住宅ローンや不動産の処分について話し合い、合意を形成することが重要です。
離婚後の住宅ローン返済や不動産売却がトラブルになる理由は、多岐にわたる経済的、法的、感情的な要因が絡み合っています。専門家の助けを借りて、早めに対策を講じることが重要です。
早期の話し合い: 離婚前に住宅ローンや不動産の処分について話し合い、合意を形成することが重要です。
離婚後の住宅ローン返済や不動産売却がトラブルになる理由は、多岐にわたる経済的、法的、感情的な要因が絡み合っています。専門家の助けを借りて、早めに対策を講じることが重要です。
まとめ
離婚する時に住宅ローン返済・不動産売却がトラブルになる理由をお話しましたが、不動産業者として申し上げますと離婚トラブルになっている状態で不動産を売却する事は大変難解です。
又、口約束で離婚後も住み続けることを了承すると大変な厄介なことになります。
不動産は大きな財産であり分割する事ができないのでトラブルになりがちです。
離婚をする際は、面倒くさがらずにお互いが話合いトラブルにならないように不動産売却をして財産分与をすることをお勧めします。
又、口約束で離婚後も住み続けることを了承すると大変な厄介なことになります。
不動産は大きな財産であり分割する事ができないのでトラブルになりがちです。
離婚をする際は、面倒くさがらずにお互いが話合いトラブルにならないように不動産売却をして財産分与をすることをお勧めします。