相続した古い戸建を売却する時、建物を解体するタイミングを教えます

不動産を売却する際に古い建物を解体してから売却活動を始めるメリットがあります。

これから、その説明をしますから参考にして下さい。

古い建物が残っていると、買主は更地のイメージが湧かなくて購入を決断するまでに時間がかかることがあります。

しかし、更地にしておけば、建築プランが立てやすくなるため、買主が購入を決めやすくなります。

古家付きの土地よりも、更地のほうが利用の自由度が高く、購入希望者の幅が広がる可能性があります。

建物を解体するには多額の費用が必要です。

一般的な木造戸建ての場合、解体費用は100万円～200万円程度が相場ですが、建物の規模や立地条件によっては、さらに費用がかかることもあります。

さらに、鉄筋コンクリート造の建物や狭小地にある建物の解体は、コストが高くなる傾向があります。

売却が決まる前に多額な費用を掛けることに対してデメリットやリスクを感じる方も多くいますので、よく検討してから工事をするか否か検討しましょう。

建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。

しかし、建物を解体して更地にするとこの特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が増える可能性があります。

例えば、住宅用地であれば固定資産税が1/6に軽減されるケースもありますが、解体後はこの優遇措置がなくなり、税額が6倍になることもありますので注意しましょう。

以下のような条件に当てはまる場合は、建物を解体して更地にしてから売却したほうが、高値で売れる可能性があります。

✅ 建物が老朽化し、再利用が難しい
築年数が古く、耐震性や設備の劣化が進んでいる場合、買主にとっては「解体する前提の物件」となります。その場合、買主が解体費用を負担する分、売却価格が下がってしまうため、最初から更地で売り出すほうが有利です。

✅ 土地の立地が良く、新築需要が高い
都市部や駅近エリアでは、新築住宅の需要が高く、「土地だけを購入して自由に家を建てたい」と考える買主が多いです。このような場合、古い建物があると売却の妨げになることがあるため、更地にしておくことで売却のスピードが上がります。

一方で、建物がある状態のままでも、一定の需要が見込めるケースもあります。以下のような状況では、解体せずに売却を検討するとよいでしょう。

✅ リノベーションして住みたいと考える買主がいる
最近では、「中古住宅を購入してリノベーションしたい」と考える人が増えています。特に、築年数が古くても構造がしっかりしている場合は、「リフォーム前提の物件」として売れる可能性があります。そのため、事前に解体せず、買主の判断に委ねるのも一つの方法です。

✅ 建物付きのほうが安く購入できるため、投資家の需要がある
投資用物件として検討する買主の中には、「古家付きのまま安く購入し、リフォームや賃貸活用したい」という人もいます。特に、賃貸経営を考えている投資家にとっては、解体して更地にするよりも、現状のままのほうがメリットがある場合があります。

解体のタイミングとして、「売却が決まってから解体する」という選択肢もあります。これは、以下のようなメリットがあるためです。

✅ 買主が解体費用を負担してくれる可能性がある
買主によっては、「解体後の土地を購入したいが、解体費用は売主に負担してほしい」と考えることもあります。しかし、交渉次第では、買主側が解体費用を負担するケースもあります。そのため、事前に解体する前に、まずは売却活動を進めて、買主の意向を確認するのも良い方法です。

✅ 買主の希望に合わせた解体・造成ができる
買主によっては、「特定の部分を残して解体してほしい」「解体後に造成工事をしてほしい」といった希望を持つことがあります。その場合、事前に解体してしまうと、買主のニーズに対応できなくなる可能性があるため、交渉の中で解体のタイミングを調整するのが得策です。

✅ 事業用地として売る場合は、買主が解体・造成を行うことが多い
店舗や駐車場、アパート建設などの事業用地として売却する場合、買主が用途に合わせて解体・造成をするのが一般的です。こうしたケースでは、売主が事前に解体する必要はなく、そのままの状態で売却したほうがスムーズに進むことがあります。

解体工事は専門業者に依頼する必要がありますが、業者選びを間違えると、思わぬ追加費用が発生したり、近隣トラブルにつながることもあります。信頼できる業者を選ぶためのポイントを押さえておきましょう。

✅ 3社以上から見積もりを取り、相場を把握する
解体費用は業者によって異なるため、1社だけで決めず、必ず複数の業者に見積もりを依頼しましょう。3社以上から相見積もりを取ることで、適正価格を把握し、不要なコストを抑えることができます。

✅ 解体工事の実績が豊富な業者を選ぶ
解体工事の経験が豊富な業者は、作業がスムーズで、近隣への配慮も適切に行ってくれる傾向があります。特に、住宅密集地や道路幅が狭い場所での解体工事では、トラブルを避けるためにも実績のある業者を選びましょう。

✅ 追加費用が発生しないか確認する
解体工事では、地中埋設物（古い基礎や浄化槽など）が見つかると、追加費用が発生することがあります。契約前に「追加費用の条件」や「費用の上限」についてしっかり確認しておきましょう。

解体工事は、単に建物を壊すだけではなく、事前準備や近隣対応、後処理まで含めて慎重に進める必要があります。以下の流れで進むのが一般的です。

① 解体業者の選定と契約
複数の業者から見積もりを取り、条件を比較したうえで契約を結びます。

② 近隣住民への挨拶と説明
解体工事では騒音や振動が発生するため、近隣住民への挨拶と事前説明が重要です。業者によっては、近隣対応を代行してくれる場合もあるので、依頼するのもよいでしょう。

③ 建物内部の残置物撤去
解体前に、建物内の家具や不要な荷物をすべて撤去します。不用品処分は別途費用がかかることが多いため、事前に整理しておくとコストを抑えられます。

④ ライフライン（電気・ガス・水道）の停止手続き
解体作業の前に、電気・ガス・水道の停止や撤去を行います。ガスは特に危険なため、専門業者による閉栓作業が必要です。

⑤ 建物の解体作業
いよいよ本格的な解体が始まります。建物の構造によって作業方法が異なり、木造よりも鉄筋コンクリート造のほうが手間と時間がかかります。

⑥ 廃材の処分と整地
解体後の廃材は、分別して適切に処理されます。その後、土地を平らに整地し、売却や再利用しやすい状態に仕上げます。

建物が建っている土地は、「住宅用地の特例」により固定資産税が軽減されています。しかし、建物を解体するとこの特例が適用されなくなり、固定資産税が約4倍になる可能性があります。

例えば、現在の固定資産税が年間10万円の場合、解体後は40万円に跳ね上がることも考えられます。特に、売却がすぐに決まらず更地の状態が長引くと、余計な税負担が発生するため、解体のタイミングを慎重に検討する必要があります。

●売却の見込みがある場合：買い手がつく直前に解体することで、更地の状態が長引かず、税負担を最小限に抑えられる。

●更地の方が売れやすい地域の場合：早めに解体して売却を進める。

●古家付きでも需要がある場合：解体せずにそのまま売却し、買主に判断を委ねる。

不動産を売却した際の利益（譲渡所得）には、「譲渡所得税」がかかります。この計算において、解体費用は譲渡所得から控除できる可能性があります。

●具体的には、以下の条件を満たすと解体費用を控除できることがあります。

●土地を売却するために解体した場合

●解体後、一定期間内に売却が完了すること

解体費用の領収書や契約書をきちんと保管していること

例えば、土地を売却する目的で200万円の解体費用を支払った場合、その200万円を譲渡所得から差し引くことができ、結果的に課税額を減らすことが可能です。

税制の適用条件は細かく設定されているため、事前に税理士や不動産会社に相談し、最適な売却方法を検討することをおすすめします。