こんにちは
少し涼しくなってきましたね。
近年、春・秋の期間が短くなったので日本特有の四季を楽しめなくなったような気がしますね。
さて、表題についてお話しますね。
最近、本サイトにおいて任意売却の情報を多めに発信していますが、情報取得という観点から言うと良い時代になりましたね。
私が任意売却に携わる事になって15年以上経ちますが、当時は勤め先の上司や先輩に教えてもらいながら案件を進めるような状態でした。
教えてもらうと言っても座学などはなくて、案件が入ってきた時点で債権者に連絡をして任意売却する時点から分からないことがあったらアドバイスしてもらう程度でした。
任意売却に携わるようになってから２～３案件は手探り状態で売却活動を行い、物件を引渡した後の売主様のことは考える余裕はありませんでした。
そんなこんなで複数の案件を経験していくうちに感じたのは「知識」が足りない。それも最低限の法的な知識が足りないことでした。
一般的？な任意売却については、住宅ローンの返済が滞っている場合に競売と比較して条件の良いスキームですし、そんなに難しい事はありません。
それでは、最低限の知識と経験が必要なのかという事のお話をしますね。
まず１つ目は、法人の倒産・廃業絡みの案件になると「債権者＝金融機関」ではないのです。
債権者が保証会社等の金融機関ですと、ある程度は任意売却のシステムが構築されていて、そのシステム通りに売却活動を進めるので経験が浅い不動産業者であっても然程問題なく任意売却が成立します。
しかし、債権者の代理人が弁護士なんてこともあると法律用語を連発するような優しくない？弁護士の先生もいます。
相手方と話が噛み合わなければ交渉どころか協議すらできませんよね。
法律の専門家と対等に渡り合うなんてことは考えていませんが、債権者の代理人である弁護士の先生が任意売却で不動産を処分させて問題ないと思わせるような知識がないと駄目という事です。
この他には、任意売却後の残債務の対応や所有者兼債務者の不動産に付随する借入以外の債務の対処方法を考えなければなりません。
債務者の状況によっては法律事務所の協力を得て債務整理等をしなければなりませんので、その手配もしなければなりません。
要するに、任意売却は引渡しが終わったら終了ではなく債務者のサポートが必要ということです。
これまでの内容は特別な能力は必要なく、任意売却は、ある程度の知識と経験が必要だということです。
住宅ローンの滞納や法人の廃業・倒産で悩んでいる方で任意売却を検討している場合には依頼する不動産会社の見極めは慎重に行いましょう。