【住宅ローン滞納状態の方必見】任意売却で不動産処分を検討している方は読んで下さい

抵当不動産を任意売却で処分する事は抵当不動産を不動産競売という法的手段を使わずに所有者に担保不動産を売却させて、その売却代金から抵当権者等の利害関係者に分配して抵当権を解除する事です。

「任意売却」というスキームで不動産を処分するという事は債務者が所有している不動産に抵当権が設定されている事が一般的です。

任意売却で不動産取引をする場合は、買主が売買代金を払う事を条件に抵当権の抹消を要求するはずです。これは当然のことであって抵当権者である債権者は、その売買代金を受領したら抵当権を抹消する事によって取引が成立します。

通常の不動産売却であれば上記のような流れは当り前のように進みますが、任意売却では不良債権化した不動産の取引ですので売主・買主・債権者（金融機関等）等の利害関係者の理解・協力が必要です。

任意売却時の最終取引（引渡し時）には利害関係者が集まり全員の協力のもとに終了させることになります。

任意売却を行うタイミングは債務者の返済能力・破綻・その他の状況を見極めなければなりません。

個人であれば債権者数や収入状況によっては自己破産等の債務整理のタイミングを弁護士と見極めなければなりません。又、債務者が法人の場合には事業が破綻しているか否かで債権者の対応が変わってきますのでタイミングの見極めが大事です。

個人が住宅ローン以外にも多額の債務を負っている状況において任意売却で不動産を売却する場合は、自己破産前に不動産を処分ることをお勧めします。

不動産を所有している状況で自己破産を申し立てると管財事件になって20～30万円の費用が余計に掛かります。可能であれば不動産を任意売却で処分してから自己破産の申立てをした方が良いでしょう。

法人の場合は事業が継続可能な場合は債権者である金融機関と協議して借入の負担軽減されるのであれば積極的に行うべきでしょう。任意売却での不動産処分なので不足分は保証人や担保追加で債権保全策で対応するべきでしょう。

又、事業継続が不可能な場合には複数の債権者との交渉が必要となるケースになります。債権者としては可能な限りの多くの回収を要求してくるのでハードな交渉になります。倒産・破産申立て後の任意売却については破産管財人が売主となり売買契約を締結します。従って、任意売却に精通している不動産会社でなければ取扱いが難しいでしょう。

任意売却をするにあたって特別な手順や決まりがあるわけではありません。

任意売却を利用して不動産を処分する事を決めたら各利害関係者（債権者等）と協議して同意を得たら販売活動を開始します。

任意売却を開始するにあたっては必ず利害関係人（債権者）に抵当権の抹消応諾額を確認しなければなりません。

本来、抵当権は残債全額を返済しければ金融機関は抹消しません。従って、抵当権が設定されたままの不動産を所有権移転して購入することはありません。

しかし、任意売却は金融機関等の債権者は担保不動産を売却しても債務が残る事が一般的です。

このような状態になる事を予め各債権者と協議して了承を得なければなりません。

任意売却後の売買代金の配当については、各債権者が納得できるものとするため、事前に調整する必要があります。

任意売却時の配当については、任意売却で処分する不動産に関わる利害関係者全員の納得できるものであることで売却活動を行う前に調整・確認をしておく必要があります。

複数の利害関係者（債権者）が存在する任意売却については、売却代金が妥当であるかという事と配当についても公正・衡平であるか注視されるので慎重に調整することが重要です。

任意売却と競売を比較にする時に注視する点は法的な制限があるか否かです。

競売については裁判所による法定の手続きに従って所有者や申立人以外の抵当権者等の意思とは関係ないく強制的に進められてきます。そのように強制的に進められるのは、競売が不動産を売却する法的措置であるからです。

任意売却については、法的措置ではなく所有者・債権者の合意・協力のもとに不動産を処分することになります。

しかし、任意売却としての法的な制限やガイドラインがないとはいえ民法・宅建業法等の法令は遵守しなければなりません。

一般的に不動産競売より任意売却のほうが担保不動産を早く高く売却できて債務者及び債権者にとって有利になると言われています。

債権回収不能の債権を回収する側の金融機関等の債権者にとっても住宅ローンや事業融資の返済ができない債務者にとって任意売却はとても有効な手段となります。

住宅ローンや事業融資の返済が困難になった場合は、抵当権を実行や仮差押・訴訟提起等をして競売しての債権回収ではなく、任意売却の可否を検討すべきです。

様々な理由で競売による不動産売却になりかけている場合においても、債権者・債務者が協議し任意売却で担保不動産を処分して競売を取下げしているケースもあります。

任意売却は、住宅ローン・事業融資の返済が滞ってしまい残債全額を返済して不動産の売却額では返済できないときに利用するスキームです。

本来であれば、上記のような状態ではなく担保不動産を売却する事によって返済すべき債務を完済できれば任意売却を利用する必要はありません。

しかし、店舗不動産の状態が極めて悪かったり不動産市況が悪く相場価格が著しく下がっている場合は任意売却を利用して不動産売却をしなければなりません。

債務者が返済困難になった場合には、早期に債権者と協議をして任意売却を利用して可能な限り多くの返済をする事を示し努めるべきです。

任意売却は早い決断と行動によっては結果が全く違うので、法律事務所や任意売却専門会社の協力を得て早めに行動を起こしましょう。

さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。

市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。

又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。

対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。