不動産が差押・競売を申し立てられた時の流れを説明します

一般的には、住宅ローンの滞納をすると1～2回目は銀行から電話で催促されます。

借入先の銀行によって滞納の期間・回数に対する対応は違いますが、滞納回数が３～6回までには電話・書面での催促されることになります。

この時点での延滞金は月々の返済額を基に算出されますが滞納が続くと住宅ローンの残債額に遅延損害金等が算出されますので注意しましょう。

銀行によって違いはありますが、３～6か月目に入ると催告書が送られてきます。

この催告書には、現時点での滞納分と損害金の返済を請求する内容の書面となります。
その請求額が返済できなければ期限の利益が喪失されて住宅ローンの残債全額を請求する旨が書かれています。

この時点で銀行の担当者で話合いができないと、これ以降は代理人（弁護士）を立てないと話合いに応じない銀行がありますので早めの対応をお勧めします。

催告書が届いても滞納・放置をし続けると、住宅ローンの残債全額を一括請求されることになります。

これは期限の利益喪失といって、住宅ローンの借入期間・分割返済が滞納によって解除されることになって、住宅ローンの残債全額を一括で返済しなければならない事になります。

住宅ローンを借入した時の条件として借入期間内に分割で返済をするという債務者としての利益があったのですが、住宅ローンの滞納をしたことにより契約違反となって借入期間内の分割返済は却下され一括返済されることになります。

仮に、住宅ローンが引落しされる口座に月の返済額を入金しても引き落としされることがなくなります。

住宅ローンから7か月経過して銀行からの連絡・通知を放置しておくと、銀行は代位弁済の手続きを開始して進めます。

代位弁済とは、住宅ローンの債務者が返済不可能となった時に第３者（一般的には保証会社）が銀行に残債全額を返済することです。

この代位弁済の手続きが開始され前には予告通知の書面が届くはずなので、通知を放置してしまうと債権者が銀行から保証会社に代わります。

住宅ローンを滞納して８～9ヶ月以降になると債権者となった保証会社やサービサーは、担保不動産の所在する管轄裁判所に差押・競売を申し立てます。

債務者によっては、担保不動産を差押・競売にされると本人では売却することができないと勘違いするようですが、この時点でも十分に任意売却で不動産を売却することができます。

住宅ローンを滞納して9か月目に入ると、裁判所から競売開始決定通知が届きます。

この通知は、債務者に対して担保不動産が競売にかけられる旨を正式な通知となります。

裁判所は、差押・競売を申立てた債権者の意向を汲んで粛々と手続きを進めますので債務者の意見や都合は無視されてしまいます。

競売開始決定通知が届いた後、裁判所から執行官と不動産鑑定士が担保不動産の現況調査に訪れます。

この現況調査は、不動産を競売するにあたって入札する者への書類を作成する調査となります。

この調査を拒否したり通知を無視し続けると債務者が不在でも執行官の権限で鍵を開錠され室内に入り写真撮影・現況確認が行われます。

執行官の現況調査が終了してから約4か月後に裁判所から期間入札の通知が届きます。

この通知は競売の入札の日程が決まった事を知らせる内容となります。

書面内の期間中に入札があり、一番高い金額で入札された者が落札となります。

期間入札の通知が届いてから数週間から1か月後には裁判所の競売サイトBITにより物件情報が公開されます。

こちらのサイトは誰でも閲覧する事が出来ますので、近所の方に見られるリスクがあります。

入札期間は約1週間設けられ、その1週間後に開札されて落札額や落札者が決定されることになります。

買受人（落札者）が決まると裁判所の審査が行われて、売却許可決定が出されます。売却許可決定になると買受人は代金を納付して所有権が移転されるので、この時点で債務者の所有不動産ではなくなります。

新所有者になった買受人は、早々に不動産の明け渡しを求めてきます。

明け渡しを求められても使用・居住をし続けると強制執行で立ち退きをされ強制執行の代金を請求されるので精神的にも経済的にもダメージがあるので早めに退去をした方が良いでしょう。

このブログ記事では、競売の流れについて詳しく解説しました。

住宅ローンが払えなくなったら滞納から競売までの流れを理解し、適切な対応を取ることが重要です。

競売による不動産売却は、人によっては精神的にダメージがあると言われています。そのようなダメージは生活するあたって大きな支障となり更なる破綻を招きます。

住宅ローンが払えなくなったら早めに行動して任意売却で不動産を売却することをお勧めします。