自宅を売却するか法的手段を選択するか判断する時の基準を説明します

不動産を売却する場合、まず 現在の住宅ローンの残高と自宅の市場価格 を比較することが必要です。

不動産を売却

（例）
●住宅ローン残高：2,000万円

●市場価格：2,500万円
→ 売却すればローンを完済でき、手元に500万円が残る

この場合、 通常の売却 が可能です。早めに売却を進めることで、手元に資金を残しながら負担を軽減できます。

（例）
●住宅ローン残高：2,500万円

●市場価格：2,000万円
→ 売却しても500万円の残債が発生

この場合、以下の選択肢を検討する必要があります。

1. 手持ちの貯金で不足分を補填できるか確認する

2. 金融機関と相談し、残債を分割返済できるか交渉する（任意売却）

3. 法的手段（債務整理）を検討する

オーバーローンの状態では、競売にかけられるリスクも高まるため、早めに動くことが大切です。

住宅ローンの返済を継続できるかどうかを判断するために、 毎月の収入と支出のバランス を見直しましょう。

✅ 住宅ローンの返済は可能か？
✅ 支出を削減することで余裕ができるか？

例えば、以下の方法で支出を見直すことができます。

●固定費の見直し（通信費や保険料の削減）

●生活費の節約（食費や娯楽費の管理）

●借り換えや返済条件の変更（金融機関に相談）

支出を調整し、 無理なく返済を続けられる見込みがあるなら、売却せずにローンを継続 するのも選択肢の一つです。

✅ 一時的な収入減か、長期的な問題か？
✅ 副収入を得る手段はあるか？

例えば、

●転職や副業で収入を増やせるなら、返済計画を見直す

●長期的に収入が不安定なら、売却や債務整理を検討する

収入の回復が見込めない場合は、無理にローンを支払うよりも 売却して身軽になる ほうがよいケースもあります。

現時点では住宅ローンの滞納はしてなくて住宅ローンの返済が厳しく感じているのであれば、不動産を通常の売却方法で処分した方が良いでしょう。

●住宅ローンの返済がまだ続けられるなら、市場価格での売却が可能 です。

●早めに売却を進めることで、競売リスクを回避できます。

既に、住宅ローンの返済を１～3カ月滞納しているのであれば任意売却を検討しなければなりません。

この状態になった時に優先的に行うことは、不動産査定をして不動産を売却して住宅ローンが完済できるかです。
住宅ローンの残債額が分からない場合には借入先の金融機関に確認をしましょう。

●金融機関と相談し、通常の売却ができるか交渉する

●住宅ローンの返済が厳しいなら、任意売却を進める ことで市場価格に近い価格で売却して残債の負担を軽減できる

※ 任意売却とは？
金融機関の許可を得て、不動産を市場価格に近い金額で売却する方法。競売よりも高値で売れる可能性があり、債務者にとって有利な不動産売却スキームです。

3ヶ月以上の住宅ローン滞納が続くと、金融機関から 期限の利益喪失（分割払いの権利を失う）とみなされ、競売の手続きが進む可能性が高くなります。

金融機関が返済不可能と判断すると期限の利益喪失の手続きを行い保証会社に代位弁済の手続きをします。

この状態を放置しておくと保証会社やサービサーは不動産を差押・競売を裁判所に申し立てて市場価格よりも安く売却されるため、大きな損失を受ける可能性がある。

この段階では、以下の行動が必要になります。
✅ 金融機関と相談し、任意売却を進める（競売より有利な条件で売れる可能性あり）
✅ 債務整理（個人再生・自己破産）を検討する（残債の減額や免除が可能）

✅ 売却価格が高騰しているときは、有利な条件で売却できる可能性が高い

不動産価格が上昇している場合、以下のメリットがあります。

●市場価格が住宅ローン残高を上回る可能性が高く、ローン完済が容易になる

●利益を得られる可能性があり、次の住まいや生活資金に充てられる

●売却スピードが速くなり、スムーズに手放せる

例えば、住宅価格が数年前に比べて10%上昇している場合、住宅ローン残高より高く売れる可能性があります。 「売り時」 のタイミングを逃さないことが大切です。

✅ 市場が低迷していると、売却額が住宅ローン残高を下回るリスクがある

不動産価格が下落している場合、以下の点に注意が必要です。

●売却価格が住宅ローン残高を下回る（オーバーローン状態になる）可能性がある

●売却希望価格で買い手が見つからず、売却に時間がかかる

●急いで売却すると相場よりも安く手放すことになる

例えば、ローン残高が2,500万円あるのに市場価格が2,000万円まで下がっていると、売却後も500万円の借金が残る可能性 があります。この場合、

●市場が回復するまで待つか、賃貸運用を検討する

●金融機関と交渉し、任意売却を進める

といった対策が必要になります。

市場の動向を正確に把握するためには、以下の情報をチェックしましょう。

1. 不動産取引価格の相場を調べる

●不動産ポータルサイトで類似物件の売り出し価格をチェック

2. 地元の不動産会社に相談する

●最近の売却実績や、現在の市場の需要 を聞くことで、より具体的な売却戦略が立てられる

3. 経済情勢や金利の動向を確認

●住宅ローン金利の上昇は不動産価格の下落要因 となる

●政府の政策（住宅取得支援策・税制優遇）も市場に影響を与える

✅ 市場価格で売却し、住宅ローンを完済できる場合に有効

通常売却とは、不動産会社を通じて 市場価格で買い手を見つける方法です。住宅ローン残高よりも高い価格で売却できるなら、ローンを完済し、利益を得ることも可能です。

◆通常売却のメリット◆
✔ 市場価格で売却できるため、高値で売れる可能性がある
✔ 自由に売却条件を設定できる（引渡し時期など）
✔ ローンを完済し、信用情報に影響を与えずに手放せる

◆通常売却の注意点◆
⚠ 買い手が見つかるまで時間がかかることがある（数ヶ月～半年以上）
⚠ 不動産会社への仲介手数料が発生する

例えば、不動産の市場価格が3,000万円で、住宅ローン残高が2,500万円の場合、売却後に手元に500万円が残る可能性 があります。

そのため、時間に余裕があり、市場価格で売れる場合は通常売却を選ぶのがベストです。

✅ 住宅ローンの支払いが困難で、滞納リスクがある場合に有効

任意売却とは、住宅ローンの支払いが厳しくなり、通常の不動産売却では残債額を完済できない場合に、金融機関と交渉して売却する方法 です。

◆任意売却のメリット◆
✔ 市場価格に近い価格で売却できる可能性がある（競売より有利）
✔ 金融機関と交渉し、売却後の残債務について柔軟な対応ができる
✔ 競売よりも早く売却でき、プライバシーが守られる

◆任意売却の注意点◆
⚠ 金融機関の同意が必要（勝手に売却できない）
⚠ 売却後にローンが残る可能性がある（残債務の支払い方法を相談）
⚠ 信用情報に影響を与える可能性がある（ブラックリストに載る場合あり）

例えば、住宅ローンの残高が2,500万円で、市場価格が2,000万円の場合、通常売却ではオーバーローンとなり売却が難しくなります。

しかし、金融機関と交渉し、残債の分割払いなどを認めてもらえれば、売却が可能になります。

✔ 住宅を残したまま、その他の借金を大幅に圧縮できる（最大90%減額も可能）

✔ 継続的な収入があれば、再生計画に沿った分割返済が可能

✔ 任意売却や競売を回避できる可能性がある

⚠ 住宅ローン自体は減額されない（あくまで他の借金が減額対象）

⚠ 安定した収入がないと手続きできない（無職・不安定な収入だと難しい）

⚠ 信用情報（ブラックリスト）に登録されるため、一定期間ローンが組めない

例えば、住宅ローン以外に500万円の借金がある場合、個人再生を利用すれば 100万円程度まで減額される可能性があり、返済の負担が大幅に軽くなります。

⚠ 住宅を失うため、住み続けることはできない

⚠ 信用情報（ブラックリスト）に登録されるため、一定期間ローンやクレジットカードが利用できなくなる

⚠ 職業制限がある（士業・保険外交員・警備員などの仕事は制限される）

自己破産は 借金の完全免除という大きなメリットがある一方で、住宅を失うという大きなデメリット もあります。住宅を手放してもよい場合に検討すべき選択肢です。

✔ 住宅ローンを含むすべての借金が免除される

✔ 借金の取り立てが止まる（債権者からの督促がなくなる）

✔ 生活再建のためのリスタートが可能になる

✅ 不動産の売却を考える場合、最初に相談すべき専門家

不動産会社ができること
✔ 市場価格を査定し、売却可能な価格を提示
✔ 売却時の税金や手数料についてのアドバイス
✔ 通常売却・任意売却の選択肢を検討し、ベストな方法を提案

相談すべきポイント
✅ 住宅ローン残高より高く売れるか？（完済できるなら売却が有力）
✅ 市場動向はどうなっているか？（売り時かどうかを判断）
✅ 通常売却と任意売却、どちらが最適か？

💡 ワンポイントアドバイス
🏠 「住宅ローンの残債よりも高く売れるか？」が大きなポイント です。
→ 残債以上の価格で売れれば、通常売却でローンを完済できます。
→ 売却価格がローン残高を下回る場合は、「任意売却」や他の手段も検討が必要です。

✅ 売却が難しい場合、法的な対応が必要になることも

弁護士ができること
✔ 住宅ローンの滞納によるリスクの説明（差押え・競売の回避方法）
✔ 個人再生・自己破産などの法的手続きを検討
✔ 債権者（金融機関）との交渉をサポート

相談すべきポイント
✅ 任意売却と競売、どちらのリスクが低いか？
✅ 個人再生や自己破産の選択肢はあるか？
✅ 競売が避けられる可能性があるか？

💡 ワンポイントアドバイス
📌 弁護士は「競売を回避できるか？」の視点でアドバイスをしてくれます。
→ 任意売却が可能なら、競売を避けるべき。
→ 個人再生ができるなら、住宅を残せる可能性も。
→ 自己破産するなら、どのタイミングで決断するべきかを見極める。