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住宅ローンは滞納していないが任意売却をしたい。そんな事ができるのかお話します。

今回は「住宅ローンは滞納していないが任意売却をしたい。そんな事ができるのかお話します。」のお話です。

最近、任意売却のご相談が増え始めていますが、ご相談内容で多くあるのが

「今は住宅ローンの返済ができているが、将来的に返済ができなくなりそうなので、滞納状態になる前に任意売却ができるのでしょか?」

このような質問は増えています。

このご質問の回答は「できません」です。

このような質問は任意売却の本質を知らないの方にとっては仕方のないことです。

任意売却の詳細な解説をしているページはこちらのページを読んで下さい。

基本的に任意売却は借入している融資額の返済が不可能な状態でなければなりません。

又、住宅ローンの場合は、任意売却の申し出をする相手先は融資を受けている「銀行」ではなく保証契約をしている「保証会社」に申し出をしなければなりません。

仮に、融資先の銀行に「住宅ローンの返済が難しいから住宅ローンの残債額を完済できなくても抵当権を抹消して売却することを承諾して欲しい」とお願いしても銀行は「住宅ローンの残債額を残額完済しなければ抵当権は抹消しません」と言われるはずです。

不動産に設定されている抵当権が抹消できなければ、事実上売却できないことですので任意売却はできないということになります。

それでは、どのような状況になると任意売却ができるのでしょう。

任意売却と通常の不動産売却の違い

任意売却と通常の不動産売却の違いは、簡単に申し上げますと債権者の同意が必要か必要じゃないかです。

任意売却は、本来であれば住宅ローンの全額返済しなければならない債務額を、抵当権者である金融機関の同意をもとに一部返済することによって抵当権を抹消し売却する売却スキームです。

通常の不動産売却では、住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消して売却することが任意売却との大きな違いです。

任意売却は滞納・返済不能状態でなければできません

結論から申し上げると任意売却は住宅ローンの返済が滞納・返済不能状態でなければ金融機関が応じる事はありませんので、住宅ローンの返済はできているけど任意売却をしたいと銀行に申し出ても応じる事はありません。

他の一部のサイトでは「銀行に交渉すればできる」といった内容が記載されているようですが、基本的には「銀行」が抵当権の債務額の一部返済をして抵当権を抹消することはないです。これが法人の倒産による任意売却であれば話は変わりますが、個人の住宅ローンでは「銀行」が任意売却に応じる事はありません。

それでは銀行に「」を付けている理由をお伝えしますので下記を読んで下さい。

任意売却を申し出るのは「銀行」ではなく「保証会社」です

一般的に、住宅ローンの返済が不可能になり任意売却を申し出る場合は返済滞納・返済不可能な状態でなければなりません。

住宅ローンを3~6回滞納が続くと銀行は、担保不動産の債務者兼所有者に対して住宅ローンの残債全額を請求できるように期限の利益喪失の予告・通知をします。

この通知によって債務者兼所有者は住宅ローンの全額返済を債権者から求められることになります。

このような状況になると一括返済できる可能性は少ないので、銀行が保証会社に対して代位弁済を請求し実行されると保証会社が債権者となります。

代位弁済後、債権者が保証会社になった時点で任意売却を申し出る事ができます

期限の利益喪失から代位弁済が行われた後、保証会社に任意売却の申し出をすることができます。

一般的に、任意売却に関して交渉・協議を行うと言われているのは「銀行」ではなく保証会社となります。

「銀行」が任意売却を受け入れない理由

住宅ローンを融資している銀行が任意売却を受け入れない理由は、残債を全額返済せずに抵当権を抹消してしまえば抵当権を設定する意味が無くなります。

銀行が一部返済で抵当権を抹消する事が通例になってしまえば未回収の債権が増えてしまいます。

そのような状況を防ぐ意味合い銀行は任意売却を簡単に受け入れることはありません。

住宅ローンの滞納をしていない状況で任意売却をするには

他のサイトで「住宅ローン滞納無しでも任意売却できる」と情報を発信しているのは、恐らくですが現時点では住宅ローンを滞納していないが銀行に返済停止を伝えて意図的に滞納状態にして期限の利益喪失・代位弁済をして保証会社を債権者になった状態で任意売却を行うことだと思われます。

このように意図的に滞納状態にすれば任意売却は可能となります。

まとめ

基本的に住宅ローンの返済が厳しくなった時に任意売却をする場合は滞納状態でなければなりません。

しかし、現時点で住宅ローンを滞納していない状況でも銀行に返済停止を申し出をして期限の利益喪失・代位弁済を行い任意売却をすることは可能です。

任意売却をするには滞納状態であることが条件となりますので、個人信用情報に履歴は残る事は確かですので任意売却を行う際は十分に検討して下さい。

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