任意売却
マンションを売却したいけど自治体から差押されて売却できない・・・
さいたま市桜区のG様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
さいたま市内のマンションを２０年前に購入して生活していたG様からのご相談は
「数年前まで自営業していたが業績が悪く国民年金の保険料を滞納し続けて、自宅のマンションに自治体から差押の登記がされてしまった」
という内容でした。
ご相談を頂いた時のG様の状況は人材派遣に登録して派遣社員として安定した収入はあったのですが、国民保険料の滞納によって不動産も差押えられて、尚且つ、月々の給料も差押えられていました。
月々の給料も差押えられてしまったので住宅ローンも4ヶ月滞納してしまい金融機関からも催告書や期限の利益喪失の予告通知が届いており、正に競売寸前という状況でした。
G様の希望は、自宅のマンションには執着はなく競売は避けて任売売却で処分をしたいとの事でした。
任意売却では税金滞納が足枷になることがあります
差押の登記をされた不動産を任意売却する時には、債権者の差押え解除の同意が必要です。
債権者の同意については、買い手を決めてからではなく売却活動を開始する時点では債権者から解除条件を確認しなければなりません。
基本的に、債務者側が希望する条件は債権者は受け入れられることはなく、債権者からの条件を確認してから協議を始めなければなりません。
近年、自治体からの差押については滞納額全額を完納しなければ差押の解除はしないというスタンスの担当部署が大半です。
仮に、債務者が競売を申し立てられて抵当権者が債権額を全額回収され税金滞納分を1円でも回収できなくても「法律で定められた方法で担保不動産が処分されて滞納額が回収できなくても仕方ありません」というのが自治体の考え方です。
任意売却で不動産を処分して20万でも30万でも回収できれば良いというのが民間での考え方ですが、自治体は競売なら回収できなくても仕方ないが任意売却であれば全額でなければ差押解除しないというのは納得できません。
しかし、そこをなんかしなければ競売で安く処分されて税金滞納分も多く残ってしまうのであれば、ご相談者のために交渉・協議をしなければなりません。
任意売却を開始するための協議
任意売却を開始するにあたって、まずは税金滞納の1部納税での差押解除の交渉を自治体の担当部署と始めました。
当然のように担当者は「全額完納が解除条件」ということを繰り返すばかりで協議を始めてから数か月を経過しました。
ご相談者のG様は半ば諦めていましたが、弊社は諦めずに交渉を継続したので担当者も差押解除の条件を提示してきました。
弊社は、担当者から求められた条件を裏付ける書面作成を提携法律事務所に依頼して差押解除の同意を得られるように動きました。
任意売却の開始から成約
自治体との交渉開始から数か月経過した時に差押解除の条件が明確にできたので、任意売却での売却活動を開始しました。
売却活動開始から約3ヶ月で購入申込・売買契約が締結されて、その1か月後に残金決済引渡しが終わりました。
最終的に税金滞納分が1部納税で差押え解除ができましたが、残った滞納分は継続し給料を差押えすることになりましたが任意売却をすることにより数十万円を納税する事ができました。
G様は「負担になっていた住宅ローンを完済する事が出来て税金の滞納も大幅に減らす事ができて良かった」と安堵していました。
自らの不動産売却を諦めていたら担保不動産競売によって安い落札額で不動産を処分されて税金の滞納分も残ってしまうところでしたが、G様は任意売却をすることによって負担を大幅に減らす事に成功しました、
住宅ローン・税金滞納による不動産の差押で悩んでいる方は、1人で悩んでいないでご相談下さい