相続不動産の売却
古家・訳あり不動産
【借地権付マンション】地主との関係が複雑で相続したマンションが売却できない
都内在住のM様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
M様は相続したご実家のマンションの売却で困っていました。
当初のご相談内容は、Ｍ様のご両親がマンションを購入する際に債務者・連帯保証人として抵当権に設定されていて住宅ローンの残債を相続してまったので、どうしたら良いか分からないというお悩みからでした。
弊社としては、マンションの査定をして通常通りの売却をして住宅ローンを一括返済するようにご提案しましたが、M様が抱える問題は住宅ローンの返済だけではなくマンション自体や人間・権利関係の問題があり売却する事を躊躇っていました。
Ｍ様が抱える問題は、マンションの敷地の権利が借地権である事でした。
弊社にご相談頂く前に地元（東海地方）の不動産会社数社に売却の相談をしたら「あのマンションは借地権だから売却するのは難しい」「あのマンションは訳ありだから売却できない」と言われて売却を断り続けられました。
借地権のマンションだからと言って売却できないこともありませんけど、訳ありという言葉が気になったのでＭ様に確認したらマンションの敷地の地主の方と1部の管理組合の方々が地代で揉めているという噂が地元の不動産会社で知れまわっているようでした。
その1部の管理組合の方の1人がＭ様の親族だったという事で地主と連絡しようにも取り合ってくれない状況でした。
借地権の物件を売却するにあたって地主との関係が良好でないといけません。
借地権の不動産を転貸・譲渡する場合は地主の承諾を書面で頂かないと買い手側の住宅ローンの手続きや引渡しをするにあたって承諾書が無いと進みません。
弊社としては問題になっている原因を確認して地主の方と協議をして借地権の譲渡承諾書と売却活動の準備をする事を提案しました。
弊社による売却計画の提案 Sale plan proposal
弊社としてはマンションの敷地の地主の方とお話しなければ問題の核心がわかりませんので、地主の方との接触をしてお話合いをする事をマンションの相場や管理状況の確認をする時間を頂くようM様にお願いしました。
約４ヵ月間の準備・確認の期間を経てM様に提案した計画が下記となります。
〇地主と管理組合との問題点
・購入時に設定された地代が約10年経過した時点で値上げをしたことにより1部の所有者が値上げを認めるが請求されている地代よりも低いはずと主張していることにより地主と所有者の関係が悪化
・地主の方からの主張は請求している金額は契約時の書面に基づいている事から正当な金額であり、今まで払った地代と正当な金額の差額を支払わなければ借地の譲渡承諾書に署名捺印はしない。
〇不動産の査定価格
・住宅ローンの残債額よりも低い売却価格になることは確実であるので、不足分を充当できる数百万円を用意できるかが問題。用意できなければ任意売却をする
M様からの回答は、地主の方と揉めていたのは親族であり自分ではないので譲渡承諾書に署名捺印を頂けるのならば差額に請求額を払う事は了承する。又、住宅ローン完済の不足分は準備できるので売却を進めて欲しいでした。
弊社による解決 solution
先ずは、マンションの敷地の地主の方との協議を数回行い、口頭で了承する回答を得たので売却活動に入りました。
地元の不動産会社が売却を断っていたという事もあり、長期間の売却活動又は難航することを覚悟しての売却活動でした。
しかし、想像以上の数の反響が頂き売却活動開始から1ヶ月で売買契約をして2か月半で引渡しをする事が出来ました。
M様からは、「不動産を相続したと同時に借金も相続してしまい、どうなるか不安だったけど、あの不動産を手放す事が出来た事と借金が無くなった事が、この数年で1番嬉しい」と言って頂けました。
借地権の不動産売却が上手くいかない原因の１つに地主・底地権者との関係の悪化があります。
当事者同士で話すことによって関係が悪化することがありますが、第3者が入る事によって話し合いが纏まる事も多くあります。
借地権者・底地権者・地主の方でトラブルを抱えて借地・底地の売却が上手くいかないで悩んでいる方は気兼ねなくご相談下さい。
1人で悩んでいる事も相談することでスッキリと解決する事もあります。