古家・訳あり不動産
不動産売却・市街化調整区域
相続した市街化調整区域の不動産売却。4社から取り扱いできないと断られて・・・
さいたま市のT様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
さいたま市のT様は相続した実家の売却に困っていました。
ご実家は市街化調整区域の不動産で敷地面積300坪超で地目が宅地になっている物件でした。
T様は、そのような実家を維持することも管理する事も負担になるであろうと考えて売却することを決めました。
相談先は、相続登記の申請手続きを依頼をした司法書士事務所に紹介してもらった不動産会社でした。
その不動産会社の営業の方には所有している不動産の資料を渡して査定価格と売却方法の提案を待ちました。
T様が資料を渡してから2週間以上も音沙汰が無かったので、その不動産会社の営業マンに連絡してみたところ
「ウチでは取扱いできませんね」と理由も言わずにあっさりと断られてしまったそうです。
取り扱えない理由も教えてもらえないまま断られてしまったT様は売却する不動産会社を不動産査定サイトで探す事を決めました。
しかし、査定をする不動産が市街化調整区域の物件ということで査定価格を提示してくる不動産会社はありませんでした。
このような状況になったら地元の駅前の不動産会社に相談したり、友人の知り合いの不動産会社に相談したりもしまししたが難色を示すばかりでした。
T様は、最後の望みをかけて「市街化調整区域 売却 さいたま市」と検索して1番に出てきた弊社のサイトを見て頂いてお問合せを頂きました。
面談時は、所有する不動産が分かる固定資産税通知書をお持ち頂いて、翌日から物件資料集めと役所調査を開始しました。
この役所調査が、市街化調整区域の不動産売却・査定では大きなポイントとなります。
役所調査の結果 Government office survey results
約10日間後に面談をお約束して役所調査を実施した結果は、弊社は取扱い可能で売却することも問題なくできるので、その旨をＴ様に面談時にお伝えしました。
Ｔ様としては、今までも不動産会社に相談していたのに不動産会社各社は取り扱えないと断ったのでしょうか。
その答えは、市街化調整区域に対する認識の無さと役所調査を実施せずに登記簿謄本のみで不動産を査定する風潮が「市街化調整区域＝取扱い不可」となっている１つの要因です。
市街化調整区域の不動産を取り扱わない不動産会社の特徴
市街化調整区域の不動産は、原則として開発行為・建築はできませんが一定の条件を満たしていれば許可されます。
この条件は、各自治体で若干の違いがありますが基本的には都市計画法第34条と農地法の内容と登記簿謄本を確認することによって、おおよその方向性が分かります。
物件ごとの内容を確認して役所調査を実施すれば、不動産売却・用途等の方向性が定まります。
その他には、登記簿謄本上で宅地分譲の可能性が見極める事ができなければ取扱い不可と判断してしまうようです。
弊社からの売却提案
弊社からの売却提案は、Ｔ様の不動産は市街化調整区域でしたが役所調査の結果で宅地としての開発分譲が可能と判断できたので、開発分譲会社との条件交渉をして売却すること提案しました。
Ｔ様としては、複数社から断られたこともあって半信半疑でいましたが、弊社が複数社に物件資料を送付して交渉に入りました。
この際、買取の相談をした複数社の分譲会社については市街化調整区域の不動産の取り扱いに馴れている会社を選定して交渉・協議を行いました。
結果として、一番高い価格で購入申込をした不動産会社と売買契約を締結しました。
まとめ
売買契約締結から6ヵ月の期間と要して開発行為の許可を得て、無事に残金決済をすることができました。
Ｔ様は、相続した不動産を売却できずに悩んでいましたが、市街化調整区域の不動産取引に馴れていない不動産会社に相談することによって悩みを解決する事が出来ませんした。
しかし、不動産会社であっても普段から取り扱っている不動産によって対応が全く違い、結果も全然違うものになりました。
餅は餅屋という諺があるように、不動産も専門的知識を持っているか否かで取り扱う不動産が違ってきます。
市街化調整区域の不動産売却で悩んでいる方は気兼ねなく、ご相談下さい。
今まで相談をした不動産会社とは全く違った提案や結果になるかもしれませんよ。