任意売却
住宅ローン破綻・サラ金滞納・借金4,500万円からの再起
さいたま市在住 K様 40代・会社員・世帯年収約700万円
相談内容：consultation 住宅ローン破綻・多重債務
住宅ローンの残高が2,800万円ある中で3ヶ月の滞納が続き、加えて空室状態が続く投資用ワンルームのローン残債が1,200万円、さらに消費者金融5社からの借入が合計500万円（毎月返済額12万円）と、借金総額は4,500万円を超えています。
子ども2人の教育費や日々の生活費も重なり、すでに返済は困難な状況に陥っています。
金融機関からは代位弁済の通知が届き、「このままでは競売になる可能性がある」と説明されました。
インターネットで探した法律事務所に相談したら15分の面談で「自己破産しかない」と勧められましたが、ご本人には「自宅だけはどうしても守りたい」という強い希望があります。
住宅ローン残高：2,800万円（滞納3ヶ月）
投資用ワンルームローン残債：1,200万円（空室続き）
消費者金融5社：合計500万円（毎月返済12万円）
借金合計：4,500万円超
当事務所による解決
そこで当事務所が提案したのが、「個人再生＋住宅ローン特則＋投資物件処分」というスキームです。
まず、自宅を守るためには自己破産ではなく、住宅ローンの支払いを継続しながらその他の借金を大幅に減額できる「個人再生」の申立てが有効です。
これにより、住宅ローン以外の借金（消費者金融や投資用ローン等）は約1,000万円から約200万円に圧縮され、3年間で分割返済する計画を立てました。
次に、住宅ローンについては「住宅ローン特則」を利用することで、これまで通りの返済を継続できるだけでなく、滞納分（3ヶ月分）も再生計画に組み込んで分割返済が可能となり、金融機関との交渉を通じて「期限の利益の回復」も実現しました。
さらに、赤字が続き維持困難だった投資用ワンルーム物件については、売却と債務整理を並行して進め、ローン残債の一部は個人再生の対象に含めて損切りを行い、債務を圧縮しました。これにより、投資失敗の負担から解放され、本業や生活の再建に集中できる体制を整えることができました。
上記の内容は、提携法律事務所と協力して、最適なスキームを構築して提案しました。
提案したスキーム：個人再生＋住宅ローン特則＋投資物件処分
① 個人再生の申立て
自宅を守るには自己破産ではなく「個人再生（小規模個人再生）」が有効。
住宅ローン以外の借金（消費者金融・投資用ローン等）は、5分の1以下に圧縮。
返済額は、約1,000万円 → 約200万円に減額（※再生計画案に基づき、3年分割払い）。
② 住宅ローン特則の利用
自宅の住宅ローンについては、通常通り返済継続。
滞納分（3ヶ月分）も再生計画に組み込み、分割で返済可能に。
金融機関との交渉で「期限の利益の回復」も実現。
③ 投資用ワンルームの処分
維持困難だった投資用物件（赤字）については、売却の仲介と債務整理を同時進行。
ローン残債の一部は「個人再生」の対象に含め、損切りして債務圧縮。
投資失敗の負担から解放され、本業に集中できる状態へ。
当事務所による解決
今回の提案により、自己破産を避けて自宅を維持することができました。
具体的には、投資物件は任意売却で処分して残債額を大幅に削減しました。
そして、消費者金融や返済総額を約100万円に削減することができました。
この結果、過剰な借金の負担を大幅に軽減し、将来への見通しを立てやすくなりました。
また、再生計画が裁判所に認可され、3年間での返済が決定しました。
この計画に基づいて、段階的に返済を行い、最終的には全ての返済を完了する予定です。
これにより、将来の生活の安定が図られ、今後は本業に集中しながら、新たなスタートを切ることができます。
ご相談者の声
最初は「もう終わりだ」と思っていました。子どもの学校や転居のことを考えると、自宅だけはどうしても手放したくなかったんです。そんな時、ワイズエステート販売さんと提携先の弁護士の先生に相談して、「自己破産だけが選択肢じゃない」ということを知りました。
弁護士の先生は、私の状況を丁寧にシミュレーションしてくださり、最も現実的で希望の持てる方法を提案してくれました。
そのおかげで、自宅を守りつつ債務整理を進めることができ、結果として新たな生活を立て直すことができました。
今では、落ち着いて生活ができており、仕事にも集中できています。あの時、思い切って相談して本当に良かったと思っています。
解決のポイントまとめ
問題に対して、以下の解決手段を講じることで、最適な再生計画を実現しました。
まず、住宅ローンの滞納については「個人再生＋住宅ローン特則」を活用しました。この制度は自宅を残すことを前提としており、滞納分も分割で返済することができるため、競売を回避することが可能です。
次に、サラ金や消費者金融の滞納については、個人再生を利用することで利息制限法を超えた部分の引き直しや、残債の圧縮が可能となり、返済額を大幅に減らすことができました。
また、投資物件の赤字については、任意売却で売却して、その残債を個人再生に組み込む形で対応しました。
これにより、投資失敗のリスク資産を清算し、生活再建を優先することができました。
最も重要なのは、自己破産を避けたいという希望に対して、再生スキームを柔軟に対応させることで、自己破産の免責効果（自宅や家族、職業制限など）を回避し、負担を最小限に抑えました。
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