不動産売却・市街化調整区域
40年前、離婚して元妻・息子に自宅を贈与したはずが・・・
神奈川県横浜市のN様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
神奈川県横浜市のN様は、40年前に離婚をして元妻と息子2人に自宅を贈与して家を出ました。
親族に贈与して自宅は住宅ローン返済中ということや抵当権者の所有権移転請求権仮登記や条件付賃借権設定仮登記が設定されていることから、親族への贈与による所有権移転は仮登記にしてありました。
そのような権利状態の不動産を４０年所有することによって様々な問題が発生したことにより売却しなければと思い、弊社に売却のご相談を頂きました。
不動産を所有していて様々な問題？
贈与したのに仮登記？
どのような状況であったかを説明します。
遠方に不動産を所有してることによって起こった問題 trouble
N様としては、親族に不動産を贈与したことによって完全に所有権移転をしたと思っていたにもかかわらず、自治体から固定資産税の納税通知書が40年間届いていました。
そのような状況で、N様は贈与したはずなのに納税通知が届くなんて変だと思いながら納税していました。
その他にも役所から、数年に一度程度ですが植栽の越境等の近隣からのクレームの連絡があり親族が住んでいるはずなのに変だと思いながら数十万～数百万の作業費用を捻出していました。
N様からご相談頂いた際は、親族に贈与していて所有権移転していると伝えられていたので不思議でした。
しかし、登記簿謄本を確認したら仮登記になっていたので確認してN様の疑問の原因が分かりました。
贈与した時点では、住宅ローンの残債があったので抵当権が設定されていたことから贈与による所有権移転は仮登記となっていました。
その後、抵当権を抹消した後にも仮登記の状態でしたのでN様が所有者として固定資産税等の負担をしていたことになります。
ちょっとした疑問が払拭されたので、本題の不動産売却を取り掛からなければならないのですが、こちらは本当に大変な作業でした。
弊社からの提案 suggestion
この不動産売却に2つの問題をクリアしなければなりませんでした。
１つは、売却する不動産に登記されている仮登記の抹消をしなければなりません。
その不動産に登記されている仮登記を抹消するには贈与した親族の同意が必要になりますが、Ｎ様本人から手紙を送っても電話をしても音信不通の状態が続きました。
このままでは埒が明かないので法律事務所の協力を得て法的措置をとって仮登記の解除をしました。
因みに、このブログでは１行で終わりますが、訴訟を起こしてから判決までに約1年の年月を費やしました。
2つ目の問題は、占有者となっている親族の退去問題です。
贈与に仮登記は解除されましたが、親族とはいえ占有状態が続いているようでは売却することは不可能となります。
裁判所や弁護士からの通知も無視し続けた占有者を退去させることはできるのか？
これは交渉というよりも話合いをする時間を設けるしかないと考えて、話合いでは解決できないと判断したら強制執行をしなければならないと考えていました。
数ヵ月間、占有者の親族と話合いを重ねて退去の条件が合ったことにより占有者の退去が決まりました。
当事務所による解決
ご相談を頂いてから約1年6ケ月の時間を要して売却活動の開始を迎えることができました。
因みに、ご相談を頂いてから無報酬で活動をしなければならないので不安を感じながら活動していたの正直な思いです。
しかし、ここまでの状態になれば売却することは難しいことではないので通常の売却と同様に広告活動等をして約3か月で売買契約を締結して、その3ヶ月後に引渡しを終了させました。
準備期間が1年6ヵ月で売却活動から引渡しまでに6ヵ月でしたので、約2年間の案件が終了しました。
このような案件が終わると報酬を頂く事の達成感等は全くなく、無事終わった事の安堵感しかありません。
まとめ
「不動産売却」と言っても、所有者によっては多くの問題を抱えて悩んでいる方は少なくありません。
本件の、ご相談者であるＮ様は大手不動産会社3社に相談したら
「全ての問題を所有者自身でクリアにしてから不動産売却の相談に来て下さい」と言われて断られたそうです。
一般的な不動産会社であれば仕方がないですね。
法的措置を取る際の法律事務所の手配から占有者に退去の対処までしなければならないとなると、そののような不動産売却を受ける事はできないでしょう。
しかし、このような悩みを抱えている不動産所有者から相談を受けたら誰かがやらなければならないと考えて取り組むの弊社の強みです。
不動産について悩みや問題を抱えている方は気兼ねなくご相談下さい。
今までの知識と経験・人脈でサポートをお約束します。