不動産売却・市街化調整区域
市街化調整区域の地目が宅地ではない戸建。売却はできるのか？
さいたま市西区のT様からのご相談です
CASE STUDY ご相談内容
T様は、数年前まで20年以上前に実家から相続した地目が畑の土地に建物を建築して生活していました。しかし、数年前に市街化調整区域の不便さを感じて別の地域で暮らしていたので空家になっていました。
T様としては、空家にしておくと維持・管理が大変で売却することを考えて不動産査定サイトを利用して複数の不動産会社に相談をしていました。
しかし、複数の不動産会社からは「登記簿謄本を確認したら地目が畑でした。市街化調整区域の土地ですから再建築ができないかもしれないから売り物にはならないかもしれませんね」という回答でした。
Ｔ様は、市街化調整区域で地目が畑では売却するのが難しいのかと諦めかけていましたが、弊社のホームページを見てご相談頂きました。
Ｔ様としては「市街化調整区域の不動産で再建築できないかもしれないけど売却したい」という気持ちが強く、金額は安くなってもよいから手放したいと希望していました。
弊社としては、登記簿謄本上だけではなく役所での調査をしてから査定をして売却計画を提案させて頂くことをお約束しました。
当事務所による調査の結果
市街化調整区域の不動産を売却する場合は、登記簿謄本を確認するだけでは売却計画や正確な価格提示はできません。
T様の不動産の役所調査の結果は下記の内容でした。
・市街化調整区域の不動産でしたが分家住宅としての開発行為の許可済み
・分家住宅での開発許可だが建築後20年以上経過しているので、用途変更をして第3者への売却・建築が可能
・建築時に建築確認取得が確認できるので建築の違法性は無し
このような役所調査の結果で、市街化調整区域の不動産ですが第3者への売却・再建築が可能という事が確認できました。
地目についても、第3者への売却時に地目変更をすれば宅地に変更する事が確認できましたので、市街化調整区域の不動産でも建築可能な不動産として売却できることが確認できました。
弊社からの売却計画の提案
T様が所有されている市街化調整区域の不動産で地目が畑でしたが、分家住宅として開発許可を取得していて建築後20年経過していたので属人性が解除されていたので、購入する側の方に制限なく売却することができる事が分かりました。
査定価格についても、地目た宅地の不動産と同様の価格をご提示させて頂きご納得頂き売却活動を開始しました。
敷地面積も広くＪＲの大宮駅まで15分位の立地だったため好条件で売却することができました。
Ｔ様は、相続以上の売却価格と結果に喜んで頂いたのは言うまでもありません。
市街化調整区域の不動産を売却する時の注意点 不動産査定サイトは簡易査定で適当かもしれない
市街化調整区域の不動産を売却する時、査定価格を算出する際は登記簿謄本に記載されている内容だけでは正確な価格は提示する事はできません。又、第3者への売却が可能か否か、用途変更・再建築の可能性は役所調査をして確認しなければなりません。
現在、不動産査定サイトで簡易的な査定をする事が流行していますが市街化調整区域の不動産については簡易査定で売却に可能性・売却価格の妥当性を見極めるのは大変リスクがあります。
インターネットの普及で早さを追求するあまりに正確性が欠ける事は大切な資産である不動産を売却するにあたって正しい判断なのかは疑問です。
不動産を売却・査定する場合は、役所調査をして正確な売却計画・価格を提案する不動産会社を選択することが成功への近道です。