不動産売却・市街化調整区域
市街化調整区域の不動産をしたいが、不動産会社に断られて・・・
東京都在住の40代T様からのご相談です
相談内容：consultation 市街化調整区域の不動産売却
ご相談者T様は、ご両親から「いずれは売却してほしい」と託されていた市街化調整区域の土地を相続して売却を検討されていました。
しかし、その土地は市街化調整区域にあり、複数の不動産会社に相談したものの、「市街化調整区域の土地は建物が建てられないので売れません」「取り扱いできません」と門前払いされてしまい、強い不安と困惑を感じておられました。
一括査定を依頼しても査定対象外とされ、大手不動産会社に相談しても「建築ができない土地は売れませんからね・・・」とやんわりと断られて、約2年も不動産会社を探し続けていました。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、都市計画法に基づき「市街化を抑制すべき区域」として定められているエリアで、原則として新たな建築や開発行為が厳しく制限されています。
特に住宅などの建築には、都道府県や市町村の開発許可を受ける必要があり、条件を満たさなければ建築自体ができないため、一般の不動産市場では「価値がない」と判断されてしまうケースも多々あります。
提案：suggestion
当社ではまず、売対象地の立地基準や接道状況・インフラ、過去の開発許可の履歴等の物件の詳細を調査しました。
調査の結果、都市計画法第34条11号が適用できることが分かりました。更に、農地区分や農振地域内か否かを確認しました。
「市街化調整区域内における一定の既存集落に属する土地」や「自己用住宅」としてなら建築許可が下りる可能性があることに着目し、行政の建築指導課・開発指導課に対して直接ヒアリングと事前相談を実施。
具体的な状況に即した許可基準を確認した結果、「自己用住宅としての新築であれば開発許可が下りる可能性が高い」との判断を得ることができました。
結果
この結果をもとに、当社が信頼するハウスメーカーや建築希望者に情報提供を行い、「市街化調整区域であっても家が建てられる土地」として販売活動をスタート。
数ヶ月以内に、建築希望の購入希望者が現れ、最終的には予定価格に近い金額で売買契約が成立しました。
「売れない」「価値がない」と言われ続けた土地でしたが、正確な法的知識と行政との調整、現地の実情を踏まえた柔軟なアプローチによって、無事に売却へと導くことができました。
ご相談者からの言葉
「正直、他の不動産会社では“無理”としか言われなかったので半ば諦めていました。親から引き継いだ土地だったので手放すことにも不安がありましたが、丁寧に調査してくださり、専門的な知識で道を切り開いてくれたことに感謝しています。」
まとめ
市街化調整区域にある土地は、原則として開発や建築が制限されているため、「売却できない」と判断されがちです。しかし、過去の開発許可の有無や立地条件、自治体の運用方針によっては、例外的に住宅建築が認められるケースも存在します。
今回の事例では、他社に「無理」と断られた土地であっても、
●専門的な調査と分析
●行政への事前相談と確認
●法的な許可要件の理解
を行うことで、建築可能な土地であることが判明し、無事に売却が実現しました。
市街化調整区域の土地でも、あきらめる前にぜひ専門家にご相談ください。正確な知識と実績のある対応で、新たな可能性が見えてくるかもしれません。
お知らせ
「市街化調整区域の不動産を売却したいけど、不動産会社に断られた」とお悩みの方は、ワイズエステート販売株式会社にご相談ください。
市街化調整区域の不動産は、都市計画法や農地法の観点から立地基準・用途等を見極めて売却計画を立てることで、良い条件での売却の可能性が高まります。
まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します。