任意売却
事業再生・事業承継コンサルタント
【ご相談】任意売却後に残った600万円の債務、まだ返済しなければいけないの？
千葉県在住のB様からのご相談です
相談内容：consultation 任意売却後の残債務の返済について
千葉県在住のB様は、8年前に弊社が任意売却でご自宅の売却をお手伝いさせて頂いた方でした。
引渡しから８年経ってB様からお電話で「任意売却後に600万円ほどの残債務を保証会社に月々１万円払ってましたが、債権者が２回の債権譲渡があって債権回収会社になりました。暫くして、その債権回収会社から分割返済でなく一括返済するように請求してきました。どう対応したらよいのか分からない」
残債全額も約500万円あったので一括返済請求されても不可能でしたので困惑されて、今更、自己破産といっても・・・。
これは実際に当事務所に寄せられたご相談の一例です。任意売却によって競売は回避できても、残った債務（残債務）が長くのしかかってくるケースは珍しくありません。
【背景の整理】任意売却・保証会社・債権譲渡とは？
● 任意売却とは？
住宅ローンを支払えなくなった際、競売にかけられる前に債権者（銀行など）と話し合い、合意のうえで売却する手続きです。競売よりも高値で売れる可能性が高く、引っ越し費用の一部が残せる場合もあります。
● 売却後も残る「残債務」
任意売却では、売却代金でローンを全額返済できないこともあり、その差額（残債務）は支払い義務として残ります。
● 保証会社と債権譲渡
住宅ローンの契約には「保証会社」が付いていることが多く、ローンの滞納が続くと、保証会社が債務者に代わって金融機関へ一括弁済（代位弁済）を行います。その後、債権は銀行から保証会社へ譲渡され、債務者は保証会社に対して残債務の返済を求められる立場になります。
【提案】2回目の交渉で債務圧縮が可能に？
今回の相談者様の場合、任意売却から数年が経ち、600万円の残債務について毎月分割で返済していましたが、生活は常にギリギリの状態でした。
債権回収会社から形式的に一括返済請求をしいてきましたが、数百万円もの大金を回収できるとは思っているとは限りません。このような場合には、不動産業者である弊社が交渉することは非弁行為に該当する可能性があるのでアドバイス通りに当事者が対応するか、自ら対応できない場合には弁護士を代理人に立て交渉するしかありません。
● 重要ポイント：債権者の対応は柔軟
保証会社や債権回収会社は、債務者の支払い能力や今後の見込みをふまえ、一定額での債務整理（示談）に応じることがあります。
これは債権者側にとっても「回収不能リスクを避ける」「早期回収を図る」といった合理的な判断によるものであり、交渉次第では大幅な減額も現実的なのです。
【解決】約500万円→80万円で和解成立、残債務は全額免除に
弊社では、相談者B様の現在の収入状況や生活の実態や過去の返済努力などを整理したうえで、債権回収会社との交渉の材料の資料作成をしてB様が直接交渉を行いました。
結果として、
一括で80万円を支払うこと
今後の一切の請求を放棄する旨の和解書を締結すること
で、 500万円の残債務は正式に債務消滅となりました。
● 債務免除の条件は事前確認を！
債務が消滅したことを法的に明確にするためには、必ず「債務免除に関する書面（和解契約書・示談書）」を締結することが重要です。これがなければ、後日再請求されるリスクもゼロではありません。
【相談者の声】「一生払い続けると思っていた借金から解放されました」
「正直、任意売却が終わったあとも、借金のことが頭から離れず、毎月の支払いに追われる生活でした。でも、今回の和解で“やっと終わった”と心から実感できました。専門家に相談していなかったら、こんな選択肢があることすら知らなかったと思います。もっと早く相談していればよかったです。」
このように、多くの方が「どうせ無理だろう」「残債務は払うしかない」と思い込んでいます。しかし、適切な交渉と手続きによって、負担を大きく軽減できる可能性があります。
【まとめ】任意売却後の残債務は“交渉”で解決できることも
任意売却によって住宅ローン問題の「第一段階」は解決できますが、その後の残債務という「第二の壁」に直面する方も少なくありません。
◆ 残債務がある方へ
一括での債務免除交渉は現実的な選択肢です
生活状況や過去の支払い履歴をふまえた交渉が鍵になります
和解には書面の確認が必要不可欠です
第三者（専門家）のサポートで成功率が上がります