工場・倉庫等の事業用不動産を売却してリースバックするメリットと活用方法を解説します

工場や倉庫は企業の資産としての価値が高いものの、不動産は流動性が低いため、短期間で現金化するのは困難です。

しかし、リースバックを活用することで、以下のような資金調達が可能になります。

◆倉庫・工場を売却すすることによりまとまった資金を調達◆

●通常の売却では、事業拠点を手放す必要がありますが、リースバックなら継続利用が可能なため、売却へのハードルが下がります。

◆事業の運転資金や設備投資に活用◆

●工場・倉庫の売却で得た資金を新規設備導入や工場の生産ラインの自動化の設備投資をしたり、人材採用・研究開発資金などに充当できます。

◆金融機関からの借入れに頼らない資金調達◆

●借入れによる資金調達ではなく、不動産の売却益を活用するため、銀行からの借入枠を温存できるというメリットがあります。

売却価格の適正評価：不動産の市場価格とリース契約後の賃料を慎重に見極めることが重要。

賃貸契約の条件交渉：賃料負担が経営を圧迫しないように適切な契約条件を設定する。

通常、不動産を売却すると、その物件を手放さなければなりません。

しかし、リースバックを利用することで、所有権は移転しますが新所有者を賃貸借契約を締結することで引き続き使用できるため、以下のようなメリットがあります。

◆業務の中断を防ぐ◆
●事業拠点を維持できるため、生産ラインの稼働を止めることなく、業務を継続できます。

◆物流や生産ラインの変更が不要◆
●工場や倉庫を移転するとなると、物流ルートの見直しや生産機械の移設などに多額のコストがかかります。リースバックならその負担を回避できます。

◆従業員の雇用を維持できる◆
●工場の移転や閉鎖は、従業員のモチベーション低下や離職リスクを招くことがあります。リースバックなら従業員の働く環境を維持でき、安定した雇用の確保につながります。

賃貸契約の更新条件を確認：長期間の事業継続を見据え、更新可能な契約になっているかチェックする。

賃料上昇リスクを考慮：契約満了時に大幅な賃料上昇がないか、契約時に取り決めを行う。

工場・倉庫を売却してリースバックを利用すると、企業の財務体質の改善につながる可能性があります。

◆資産の流動化が進み、財務の健全性が向上◆
●不動産を売却することで、固定資産（資産の部）が減少して手元資金（流動資産）が増加します。これにより、財務の流動性が向上して企業の資金繰りが安定します。

◆借入金の返済や新たな投資に充当できる◆
●工場・倉庫の売却で得た資金を金融機関への返済に充てれば、負債比率が低下して財務状況が改善されます。また、新規事業や設備投資などの成長戦略に資金を投入できる点もメリットです。

◆銀行の信用格付けが改善される可能性がある◆
●財務状況の改善により、銀行や投資家からの信用が向上して新たな資金調達がしやすくなる可能性があります。

売却価格と賃料のバランス：資金繰りが悪化しないよう、賃料が適切な水準であるか確認する。

長期的なコスト試算：売却後の賃料総額が、所有し続けた場合のコストと比較して合理的かどうかを検討する。

リースバックを活用することで、不動産を所有する際に発生する各種コストの負担を軽減できます。

◆固定資産税の負担がなくなる◆
●不動産を売却すると、所有者としての固定資産税の支払い義務がなくなります。特に、大規模な工場や倉庫は固定資産税の負担が大きいため、大幅なコスト削減につながります。

◆建物の維持管理コストを軽減◆
●施設の老朽化に伴う修繕費用や設備更新費を負担する必要がなくなり、維持管理コストを抑えることが可能です。

◆減価償却費が発生しなくなる◆
●不動産を保有していると、会計上の減価償却費が発生しますが、リースバック後はこの費用が不要になります。財務諸表上の利益を圧迫する要因が減るため、利益率の向上にもつながります。

賃貸契約の条件を精査：長期的にみて所有するよりもコストメリットがあるか分析する。

維持管理費の負担範囲を確認：借主（リースバックを利用する企業）がどこまで維持管理費を負担するのか明確にする。

倉庫・工場を売却してリースバックすることは、企業が資産を活用しながら資金調達を行い事業継続と財務改善を実現できる手法です。特に、以下のような企業に適しています。

✅ 資金調達が必要だが、銀行借入を増やしたくない企業

✅ 工場や倉庫を手放さずに、運転資金や設備投資を確保したい企業

✅ 財務体質を改善し、今後の成長投資につなげたい企業

ただし、賃料負担や契約条件によってはデメリットもあるため、慎重な検討が必要です。

リースバックを利用する際は、売却価格・賃料・契約条件を総合的に判断して、将来的なキャッシュフローを見据えた意思決定を行うことが重要です。

リースバックは、企業の事業拡大や設備投資の資金調達に非常に効果的です。

新工場の建設や既存施設の設備更新、海外進出や新規市場開拓には多額の資金が必要となりますが、リースバックを活用すれば、不動産を売却した後も引き続きその施設を利用することができるため、事業の継続性を損なうことなく、即座に必要な資金を調達することが可能です。

また、リースバックを活用することで、研究開発費やM&A（合併・買収）資金の調達にも役立ちます。

特に、M&Aなどによる事業拡大を目指している企業にとっては、物理的な資産を維持しつつ事業成長のための資金源を確保できる点が大きな魅力です。

既存の借入金返済が重く、資金繰りに悩んでいる企業にとっても事業用不動産のリースバックは財務改善の有効な手段となります。

工場や倉庫などの不動産を売却することで、即座にキャッシュフローを改善することができ、その資金を借入金の返済や経営再建に回すことが可能です。

特に、財務基盤の強化が求められる企業にとって、事業用不動産のリースバックは自己資本比率を改善し、企業の信用格付けを向上させる助けとなります。

また、金融機関との関係を改善して資金調達の選択肢を増やすためにも、リースバックは有効です。

リースバック後に残った負債やキャッシュフロー改善の状況を適切に管理することで、将来的な資金調達をスムーズに行えるようになります。

事業用不動産のリースバックは、事業拠点を変えることなく資産の流動化を図る企業にも適しています。

工場や倉庫などの不動産を売却した場合でも、引き続きその施設をリースとして利用できるため、事業運営に支障をきたすことはありません。

これにより、企業が資産を売却して現金化した後も、引き続き事業の拠点を維持できて事業の安定性を確保しながら、流動化された資産を自由に活用できます。

さらに、リースバックによって得た資金を他の事業活動や設備投資に活用することで、競争力を強化して事業の成長を加速させることが可能です。

工場や倉庫などの不動産を所有していると、固定資産税や維持管理コストが負担となります。

リースバックを活用することで、所有権を売却して不動産の管理をリース契約に切り替えることができ、その結果、固定資産税や建物の維持管理費用を削減できます。

特に、減価償却費用も抑えられる点が大きな利点です。

企業は減価償却費の計上により税負担を軽減できますが、リースバックを行うことで、資産を保有していない状態になるため、減価償却費用の計上がなくなります。

これにより、財務負担が軽減され、より効率的な資産運用が可能となります。

事業用不動産のリースバックにおいて、最も重要なポイントの一つは売買価格の適正性です。

不動産の市場価格に基づく適切な評価が行われるべきですが、リースバックの場合には売買価格が市場価格よりも低く設定される可能性があります。

特に、リースバック契約を締結する際には、不動産引渡し後の賃貸契約が長期間に渡るために賃貸契約の内容や期間に影響を与える可能性もあります。

そのため、事前に不動産の評価額を専門の不動産鑑定士に依頼するなどして、適正な売却価格を確認することが重要です。

また、複数の不動産業者に査定を依頼することで、価格設定が市場相場に適しているかどうかを比較検討できます。

倉庫・工場等の事業用不動産のリースバック契約を締結した場合の課題の一つは、賃貸契約の内容です。

リース契約の期間や賃料が適正であるか、将来の変更の可能性を含めて慎重に確認する必要があります。

賃貸契約の期間：契約期間が短すぎると、将来的に賃料が急激に上昇するリスクがあります。反対に、長すぎると、将来の事業変動に柔軟に対応できなくなることもあります。最適な期間を設定することが求められます。

賃料の設定：賃料が市場相場より高い場合、長期的に支払い続けることが困難になる可能性があります。賃料が適正であるか、また将来の賃料の変動条件（インフレ連動型や固定型など）についても事前に詳細に確認しましょう。

契約更新条項や解約条件：賃貸契約には更新条項や解約の条件が含まれていることが多いため、将来的に事業環境が変化した場合に柔軟に対応できるよう、これらの条件を確認することが大切です。

事業用不動産のリースバックは一時的な資金調達手段として有効ですが、長期的な資金計画を考慮することが不可欠です。

不動産売却によって得た資金で一時的な課題を解決することができますが、その後のリース料の支払いが事業運営に与える影響を十分に検討する必要があります。

リースバック後の家賃が長期的に経営にどのような影響を与えるか、現在の経営状態や将来の収益予測を元にしっかりとした資金計画を立てることが求められます。

リースバックの利用によって、初期の負担が軽減されても、その後のキャッシュフローが悪化しないように支払い能力の見極めが大切です。

事業用不動産のリースバックを行った場合、将来的に不動産を再取得するオプション（買い戻しの可否）があるかどうかを確認することも重要です。

もしリースバックを利用した後、将来的に自社で再度その物件を所有したい場合には売買契約にそのようなオプションが組み込まれているかを確認しましょう。

買い戻し価格：買い戻しの際に支払う価格が市場価格に近いのか、それともリース契約によって不利な条件となるのかを事前に理解しておくことが必要です。もし将来的に買い戻しを希望する場合、価格や条件についてあらかじめ交渉しておくと安心です。

再取得のタイミングや条件：買い戻しのタイミングがいつなのか、その際に必要となる手続きや条件も確認しておくことが重要です。また、買い戻しの際に発生する可能性のある手数料やその他のコストについても事前に理解しておくべきです。