任意売却とは、住宅ローン・事業融資等の返済ができなくなった場合に金融機関（債権者）と協議・交渉し合意を得て不動産を市場価格に近い価格で売却する方法です。
返済すべき融資額よりも不動産の価格が低い場合の売却方法が任意売却です。
例えば、金融機関が債権者として債務者の所有不動産に差押えをして返済すべき債権額が5,000万円だとします。このような場合、差押えをされた不動産の売却する価格が5,000円以上であれば通常の売却をして不動産を換金化して債権者に返済すれば問題はありません。
しかし、差押えされた不動産を売却しても4,000万円にしかならないことがあります。不足分の1,000万円を充当して完済できれば問題はないのですが、充当する現金が無く融資額の返済ができない状態で多額の現金を用意する事ができなければ差押・競売になってしまう可能性が高まります。
このような状況で債権者と債務者が交渉・協議を重ねて不動産売却・債権回収を行うのが任意売却となります。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンや事業融資の返済が厳しくなった時に不動産を売却して全額返済しようとしても返済できない時に利用するスキームです。
通常、不動産に設定されている抵当権の債務額や請求されている債務額全額を返済しなければ抵当権抹消はできません。又、状況によっては仮差押・差押・競売になってしまいます。
しかし、不動産を売却しても全額返済できない場合もありますので、このような時に債権者と協議して不動産を可能な限り高く売却して少しでも多く返済した抵当権を抹消してもらう。
これが任意売却です。
通常、不動産に設定されている抵当権の債務額や請求されている債務額全額を返済しなければ抵当権抹消はできません。又、状況によっては仮差押・差押・競売になってしまいます。
しかし、不動産を売却しても全額返済できない場合もありますので、このような時に債権者と協議して不動産を可能な限り高く売却して少しでも多く返済した抵当権を抹消してもらう。
これが任意売却です。
任意売却を利用する状況
任意売却を利用しなければならない状況は、不動産を売却しても残債額全額が返済できずに売却したくても売却できない時です。
例えば、住宅ローンの返済が厳しくて不動産を売却しようか検討します。
その際、不動産を売却しても売却価格が住宅ローンの残債額よりも低いとします。このような場合は、不足している金額を現金で用意しなければ抵当権を抹消する事ができませんので事実上売却できない状況です。
住宅ローンの返済が厳しい状況で、数百～数千万円の現金を用意する事は困難ですよね。
そんな時に無理して住宅ローンを払い続ける事は、他で借金をして返済したり税金滞納してまで住宅ローンの返済するような悪影響を及ぼす結果になり得ます。
このような時に任意売却を利用して金融機関と協議して市場価格で売却して少しでも多く返済して抵当権抹消・不動産売却をします。
例えば、住宅ローンの返済が厳しくて不動産を売却しようか検討します。
その際、不動産を売却しても売却価格が住宅ローンの残債額よりも低いとします。このような場合は、不足している金額を現金で用意しなければ抵当権を抹消する事ができませんので事実上売却できない状況です。
住宅ローンの返済が厳しい状況で、数百～数千万円の現金を用意する事は困難ですよね。
そんな時に無理して住宅ローンを払い続ける事は、他で借金をして返済したり税金滞納してまで住宅ローンの返済するような悪影響を及ぼす結果になり得ます。
このような時に任意売却を利用して金融機関と協議して市場価格で売却して少しでも多く返済して抵当権抹消・不動産売却をします。
任意売却と比較される競売について
皆さんは、競売と書いて何て読みますか？一般の方は「きょうばい」で不動産業者は「けいばい」って読みますかね。
不動産の競売は民事執行法に基づいて、債権者が債権を回収するために裁判所に担保不動産の差押手続きをして競売を申し立てをして裁判所が不動産を売却する手続きです。
不動産競売に2種類あって、強制競売と担保不動産競売があります。
不動産の競売は民事執行法に基づいて、債権者が債権を回収するために裁判所に担保不動産の差押手続きをして競売を申し立てをして裁判所が不動産を売却する手続きです。
不動産競売に2種類あって、強制競売と担保不動産競売があります。
強制競売
強制競売は、債権者が公正証書や債務名義を基に債務者の不動産が所在する地方裁判所に競売を申し立てる事です。
裁判所は申し立てを受理すると債務者の意思は反映されることなく強制的に不動産売却を進めます。
住宅ローンのように抵当権が設定されている融資ではなく無担保で借入した消費者金融からの融資が返済できなくなった時や相続が発生して遺産分割調停が不調に終わった時の相続不動産の換金化する際に強制競売を裁判所が主導して進める事になります。
裁判所は申し立てを受理すると債務者の意思は反映されることなく強制的に不動産売却を進めます。
住宅ローンのように抵当権が設定されている融資ではなく無担保で借入した消費者金融からの融資が返済できなくなった時や相続が発生して遺産分割調停が不調に終わった時の相続不動産の換金化する際に強制競売を裁判所が主導して進める事になります。
担保不動産競売
担保不動産競売は、住宅ローン等の借入をして担保不動産に抵当権や根抵当権を設定している場合に債務者が返済不可能になった時に抵当権等を実行して裁判所に担保不動産の差押・競売を申し立てを債権回収をする事です。
競売は、債権者が裁判所に申し立てをして売却価格・退去・引渡しは裁判所の管理・通知通りに行われるため債務者兼所有者の意思は完全に無視されます。
競売は、債権者が裁判所に申し立てをして売却価格・退去・引渡しは裁判所の管理・通知通りに行われるため債務者兼所有者の意思は完全に無視されます。
任意売却をするには
一般的には住宅ローンや事業融資の返済が不可能で滞納状態である事が条件です。仮に、住宅ローンの返済ができている状態で金融機関に任意売却をしたいと申し出ても断られます。
任意売却をするにはローンの返済が滞納状態である事と不動産の売却価格よりもローンの残債額が多くあることが条件となります。
上記の2つの条件は必要なのは、なぜでしょうか？
住宅ローンの返済ができている時には金融機関の支店が窓口となっています。その金融機関の窓口に住宅ローンの返済が厳しくなったので任意売却をしたいと伝えたとしても、残債額全額を返済しなければ抵当権は抹消しないと断られます。
一般的に任意売却するには複数回の滞納状態で保証会社から金融機関へ代位弁済が行われた状態でないとできません。代位弁済って？と思われる方も少なくないと思いますので簡単に説明します。
代位弁済は、住宅ローンを金融機関から借入する時に保証会社と保証契約をして債務者が返済不能になった時に保証会社が保証契約に基づいて住宅ローン残債額を金融機関に返済をする事です。
代位弁済が行われたといっても返済先が金融機関から保証会社に移っただけで返済義務が無くなったわけではありません。代位弁済後からは保証会社から弁済額全額を一括請求される事になります。
通常、この時点から任意売却を行える状況になります。
任意売却をするにはローンの返済が滞納状態である事と不動産の売却価格よりもローンの残債額が多くあることが条件となります。
上記の2つの条件は必要なのは、なぜでしょうか？
住宅ローンの返済ができている時には金融機関の支店が窓口となっています。その金融機関の窓口に住宅ローンの返済が厳しくなったので任意売却をしたいと伝えたとしても、残債額全額を返済しなければ抵当権は抹消しないと断られます。
一般的に任意売却するには複数回の滞納状態で保証会社から金融機関へ代位弁済が行われた状態でないとできません。代位弁済って？と思われる方も少なくないと思いますので簡単に説明します。
代位弁済は、住宅ローンを金融機関から借入する時に保証会社と保証契約をして債務者が返済不能になった時に保証会社が保証契約に基づいて住宅ローン残債額を金融機関に返済をする事です。
代位弁済が行われたといっても返済先が金融機関から保証会社に移っただけで返済義務が無くなったわけではありません。代位弁済後からは保証会社から弁済額全額を一括請求される事になります。
通常、この時点から任意売却を行える状況になります。
任意売却のメリット
任意売却をするにあたってのメリットは何か？それは競売を選択した時の比較がメインになりますが、その他に精神的・経済的なメリットがあります。
絶対的に競売よりもメリットがあるとは限りませんが、任意売却を選択して失敗したと思う事は少ないと思います。
絶対的に競売よりもメリットがあるとは限りませんが、任意売却を選択して失敗したと思う事は少ないと思います。
①任意売却は市場価格に近い価格で売却できる
住宅ローン・事業融資の返済が困難で不動産を売却する際に任意売却を利用する最大のメリットは、市場価格に近い金額で売却する可能性が高いという事です。
近年、競売による落札価格が高くなっている傾向もありますが一般的には一般のエンドユーザーが購入する価格や一般市場での買取価格が高いと言えます。
任意売却時に価格設定で注意しなければならないのが競売の期間入札が迫った時期に売却活動を始めると債権者からの提示された売却価格高く売却できずに競売になる事も多くあるので任意売却を始めるのは競売を申し立てられる前のタイミングをお勧めします。
近年、競売による落札価格が高くなっている傾向もありますが一般的には一般のエンドユーザーが購入する価格や一般市場での買取価格が高いと言えます。
任意売却時に価格設定で注意しなければならないのが競売の期間入札が迫った時期に売却活動を始めると債権者からの提示された売却価格高く売却できずに競売になる事も多くあるので任意売却を始めるのは競売を申し立てられる前のタイミングをお勧めします。
②任意売却は引渡し時期・条件等を交渉できる
不動産を競売で処分されてしまう場合は、裁判所主導で期間入札・開札・売却決定が行われます。落札者が決定して入金されると前所有者に対して退去を迫られます。
所有者は、その時点で占有者となりますので最短の期間で退去を迫られる事になります。
所有者は、その時点で占有者となりますので最短の期間で退去を迫られる事になります。
③通常の不動産売却と同じです
任意売却は、ポータルサイトやチラシで販売活動を行いますので、世間からは通常の不動産売却と同じように思われます。しかし、競売での売却となると裁判所運営の「不動産競売物件情報サイトBIT」に競売物件として掲載されてしまいます。
最近では宅建業者以外の方が投資目的で競売物件に入札される事が多くなっていますので、競売物件サイトがきっかけで近所に知られてしまう事があります。
最近では宅建業者以外の方が投資目的で競売物件に入札される事が多くなっていますので、競売物件サイトがきっかけで近所に知られてしまう事があります。
④新しい生活をスタートするまでの準備をする事ができる
こちらの項目は競売との比較ではなく住宅ローンや事業融資の返済をストップする場合の考え方です。任意売却するにあたって、今まで負担になっていた返済を停止しなければなりません。
滞納状態になる直前までは、一生懸命になって捻出していた返済額を返済しないでも良い状態になりますので、その返済額を引越費用として貯金をして新生活を始める費用に充てられる事ができます。
滞納状態になる直前までは、一生懸命になって捻出していた返済額を返済しないでも良い状態になりますので、その返済額を引越費用として貯金をして新生活を始める費用に充てられる事ができます。
⑤不動産売却後の残債務について対応
任意売却をする時にもそうですが競売で不動産を処分した時は残債務がどのくらい残るの事やその残債務を返済しなければならないのかが心配になります。
結論から申し上げますと、自己破産をしない限り残債務の返済義務はあります。しかし、各債権者の対応は所有者の状況や心証によって様々です。月々の数千円の返済を数年継続して数十万円を返済すれば返済義務を免除するといった対応をする債権者もいれば、給与の差押をしたり訴訟を起こす債権者もいます。
強硬な対応をする債権者は、全ての案件に対して差押・訴訟等を行うわけではなく所有者が債権者からの通知に対して無視したり財産隠しのような状況が疑われるような事がある場合に限った事だと言えます。
残債務の負担を減らそうと思うのであれば少しでも多く返済をする意思を示して任意売却を債権者に申し出る事かもしれません。
結論から申し上げますと、自己破産をしない限り残債務の返済義務はあります。しかし、各債権者の対応は所有者の状況や心証によって様々です。月々の数千円の返済を数年継続して数十万円を返済すれば返済義務を免除するといった対応をする債権者もいれば、給与の差押をしたり訴訟を起こす債権者もいます。
強硬な対応をする債権者は、全ての案件に対して差押・訴訟等を行うわけではなく所有者が債権者からの通知に対して無視したり財産隠しのような状況が疑われるような事がある場合に限った事だと言えます。
残債務の負担を減らそうと思うのであれば少しでも多く返済をする意思を示して任意売却を債権者に申し出る事かもしれません。
任意売却のデメリット
デメリットというと競売と比較した場合や通常の不動産売却した時とは違うので一概にデメリットと言えるかは分かりませんが、任意売却をしなければならない状況によって生じる事をお伝えします。
又、任意売却のデメリットについては間違った情報があるようですが任意売却をするとブラックリストの載るという情報は少し間違った情報ですね。
任意売却をせざるを得ない状況、すなわち複数回の滞納状態にある場合は、借入先の金融機関が個人信用情報に滞納状態を登録（ブラックリストに掲載）しますので、任意売却をした事によってではなく既にブラックリストに載るという事になります。
又、任意売却のデメリットについては間違った情報があるようですが任意売却をするとブラックリストの載るという情報は少し間違った情報ですね。
任意売却をせざるを得ない状況、すなわち複数回の滞納状態にある場合は、借入先の金融機関が個人信用情報に滞納状態を登録（ブラックリストに掲載）しますので、任意売却をした事によってではなく既にブラックリストに載るという事になります。
①残債務の返済義務が連帯保証人に生じる
残債務が連帯保証人に生じる事は任意売却に限った事ではなく競売でも同様です。連帯保証人には、返済不能になっている段階で金融機関等の債権者から返済を促す通知が届いているはずです。
その段階で返済義務は発生していますので残債務についても返済しなければならない事になります。因み、連帯保証人が残債務を債権者に返済をすれば主債務者の返済義務は無くなります。しかし、求償権という権利が連帯保証人に得られるので主債務者に請求する事ができます。
その段階で返済義務は発生していますので残債務についても返済しなければならない事になります。因み、連帯保証人が残債務を債権者に返済をすれば主債務者の返済義務は無くなります。しかし、求償権という権利が連帯保証人に得られるので主債務者に請求する事ができます。
②所有者が売却価格を決める事はできない
売却価格については少し間違った情報が流れいています。競売については、裁判所から執行官と不動産鑑定士が物件に出向いて調査をして入札の売却基準額を決めます。
任意売却については、所有者自身が売却を決められるという情報が流しているサイトもあるようですが、現実は所有者が売却したい売却価格を査定価格として債権者に提示して債権者が売却価格を決定します。
全てにおいてではありませんが、債権者に提示する査定価格が極端に低い価格であれば債権者は応じませんし高い価格であれば売却できない可能性があるので任意売却の意味が薄れる事になります。
任意売却の価格については、債権者が競売よりも多く回収できる可能性が高い価格で売却する事を債務者に求めます。尚且つ、任意売却が成立する可能性が高い売却価格を提示してきます。
任意売却については、所有者自身が売却を決められるという情報が流しているサイトもあるようですが、現実は所有者が売却したい売却価格を査定価格として債権者に提示して債権者が売却価格を決定します。
全てにおいてではありませんが、債権者に提示する査定価格が極端に低い価格であれば債権者は応じませんし高い価格であれば売却できない可能性があるので任意売却の意味が薄れる事になります。
任意売却の価格については、債権者が競売よりも多く回収できる可能性が高い価格で売却する事を債務者に求めます。尚且つ、任意売却が成立する可能性が高い売却価格を提示してきます。
③個人信用情報に登録される
個人信用情報は、各金融機関が登録情報機関に登録を依頼した住宅ローン・カードローン・その他の契約・返済状況等が確認できる情報です。登録されていいる債権情報が延滞や回収不能になると登録情報機関は状況を登録します。
これが俗に言うブラックリストです。稀に間違った解釈をしているサイトがりますが任意売却をしたからといってブラックリストに載る事はありません。しかし、任意売却（競売も同様）で不動産を処分しなければならない状況という事は既にブラックリストに載るという事になります。
これが俗に言うブラックリストです。稀に間違った解釈をしているサイトがりますが任意売却をしたからといってブラックリストに載る事はありません。しかし、任意売却（競売も同様）で不動産を処分しなければならない状況という事は既にブラックリストに載るという事になります。
④任意売却が成功するとは限らない
任意売却専門サイトによっては、「住宅ローンが返済できない時の解決法は任意売却」という表現をしている事があり過度な期待を持ってしまう方も少なくないと思います。
任意売却は、売却活動を開始するタイミングや債務や物件の状況によっては成立しない可能性があります。任意売却は、競売の開札期日の前日までに残金決済をして競売を取下げばならないので限られた期間で売却を成立しなけばなりません。
又、任意売却を成立させるには利害関係者の同意が必要です。購入申込が入ったとしても各債権者が配分案に同意しなければ売買契約・残金決済まで至りません。
任意売却を成立するためには早いタイミングで各債権者の同意の裏付けを取って売却活動を開始しなければなりません。
任意売却は、売却活動を開始するタイミングや債務や物件の状況によっては成立しない可能性があります。任意売却は、競売の開札期日の前日までに残金決済をして競売を取下げばならないので限られた期間で売却を成立しなけばなりません。
又、任意売却を成立させるには利害関係者の同意が必要です。購入申込が入ったとしても各債権者が配分案に同意しなければ売買契約・残金決済まで至りません。
任意売却を成立するためには早いタイミングで各債権者の同意の裏付けを取って売却活動を開始しなければなりません。
⑤共有名義の離婚した元配偶者に協力を求めなければならない
任意売却は、通常の売却と同様に不動産の共有名義人の同意が必要です。債権者によっては任意売却前に共有名義人の同意を書面で求める場合もあります。
共有名義人は、疎遠になった親族や離婚した元配偶者の場合が多くあり関係が悪化している場合は同意を得られないと任意売却ができない事になります。
共有名義人は、疎遠になった親族や離婚した元配偶者の場合が多くあり関係が悪化している場合は同意を得られないと任意売却ができない事になります。
任意売却の流れ
任意売却を検討する場合は準備が必要です。
不動産を査定してオーバーローンか否かを確認する
任意売却は、売却価格が債務額よりも低い場合に用いる不動産の売却方法です。不動産を売却する事によって債務額の全てが返済できるのであれば任意売却の必要はありません。
任意売却は、通常の不動産売却と比べて売却活動期間が定められているため相場よりも高額な査定価格での売却活動は避けた方が良いでしょう。
又、既に返済停止の状態になっている時に高額な査定額で一か八かのお試し売却は遅延損害金が増える結果となってしまいますので適正価格での売却活動を提案する不動産会社に相談する事をお勧めします。
任意売却は、通常の不動産売却と比べて売却活動期間が定められているため相場よりも高額な査定価格での売却活動は避けた方が良いでしょう。
又、既に返済停止の状態になっている時に高額な査定額で一か八かのお試し売却は遅延損害金が増える結果となってしまいますので適正価格での売却活動を提案する不動産会社に相談する事をお勧めします。
債権者と協議して任意売却の許可を得る
任意売却をするにあたって大切なことは金融機関に任意売却の同意を得る事です。融資額の返済ができず、尚且つ全額返済できないので債権者に対して任意売却をお願いすることになります。
債権者と協議する際は、不動産査定書と各債権者が決めている必要書類を提出して抵当権の抹消応諾額を提示されます。この際、提出した不動産査定額と違った価格を提示される事も少なくありません。
複数の債権者がいる場合は全ての債権者に任意売却の同意を得なければならず、配分方法についても事前に確認をしておかなければなりません。
債権者と協議する際は、不動産査定書と各債権者が決めている必要書類を提出して抵当権の抹消応諾額を提示されます。この際、提出した不動産査定額と違った価格を提示される事も少なくありません。
複数の債権者がいる場合は全ての債権者に任意売却の同意を得なければならず、配分方法についても事前に確認をしておかなければなりません。
売却活動
任意売却は、通常の不動産売却と同様の売却活動を行います。チラシ配布やポータルサイトに掲載して買主を探す事になります。
任意売却の売却活動は売主である所有者への販売状況報告と同様に債権者にも状況報告をしなければなりません。
状況報告を怠ると任意売却を打ち切られる事もあるようですので任意売却の取り扱いに慣れている不動産会社を選択しましょう。
任意売却の売却活動は売主である所有者への販売状況報告と同様に債権者にも状況報告をしなければなりません。
状況報告を怠ると任意売却を打ち切られる事もあるようですので任意売却の取り扱いに慣れている不動産会社を選択しましょう。
売買契約・残金決済引渡し
購入希望者が見付かれば売買契約締結をします。この事は一般的な不動産売却と同様なのですが、任意売却では契約前に配分案を債権者（複数の場合には全債権者）に提出します。
この配分案が通らなければ売買契約を締結しても残金決済をできない可能性があります。
配分案については、売却活動前に確認したはずでは？と思う方もいると思いますが複数の債権者が存在する任意売却では時間の経過とともに配分案への考えが変わる場合もありますし税金滞納による差押えについては数か月経過すると延滞金（税）が増えているので配分案の再確認が必要となります。
債権者から配分案の了承を得られたら残金決済を行います。残金決済については、債権者によって若干の違いがりますが通常の不動産売買の決済と同様と考えてよいでしょう。
この配分案が通らなければ売買契約を締結しても残金決済をできない可能性があります。
配分案については、売却活動前に確認したはずでは？と思う方もいると思いますが複数の債権者が存在する任意売却では時間の経過とともに配分案への考えが変わる場合もありますし税金滞納による差押えについては数か月経過すると延滞金（税）が増えているので配分案の再確認が必要となります。
債権者から配分案の了承を得られたら残金決済を行います。残金決済については、債権者によって若干の違いがりますが通常の不動産売買の決済と同様と考えてよいでしょう。
任意売却ができない場合もある
住宅ローンや事業融資の返済ができずに競売は避けたいというだけでは任意売却ができるとは限りません。状況によっては任意売却ができないこともありますのでケース別で説明していきます。
①債権者の同意が得られない
任意売却は債権者の同意が必要です。債権者が任意売却は考えていなくて競売での処分し債権回収をすると言われたら任意売却はできません。
現実的には、債権者の同意を得ずに任意売却の活動を行う事はできますが、買い手がついて売買契約は締結できますが債権者が任意売却に同意していなければ残金決済はできません。
「これで売却できますから任意売却をお願いします」みたいな不動産会社もあるようですが、債権者からの心証を悪くするばかりで任意売却の同意が得られる可能性は低いでしょう。
現実的には、債権者の同意を得ずに任意売却の活動を行う事はできますが、買い手がついて売買契約は締結できますが債権者が任意売却に同意していなければ残金決済はできません。
「これで売却できますから任意売却をお願いします」みたいな不動産会社もあるようですが、債権者からの心証を悪くするばかりで任意売却の同意が得られる可能性は低いでしょう。
②連帯保証人・共有名義人の同意・協力が得られない
連帯保証人がいる場合は任意売却の同意が必要です。任意売却でも競売でも売却後に債務が残ってしまう事になる場合が多く、その残債務の返済義務は主債務と同様に連帯保証人にもあります。
仮に、主債務者が自己破産で残債務の返済が免責されても連帯保証人の返済義務は免責されません。このような状況で連帯保証人が協力が得られるか・・・。
この事は共有名義人の同意・協力についても同様です。共有名義人についても売買契約書に署名捺印しなければ売買は成立しませんので協力・同意は必須です。
債権者によっては任意売却の開始時に「共有名義人の同意を得られているか」を確認してくる場合もあります。
仮に、主債務者が自己破産で残債務の返済が免責されても連帯保証人の返済義務は免責されません。このような状況で連帯保証人が協力が得られるか・・・。
この事は共有名義人の同意・協力についても同様です。共有名義人についても売買契約書に署名捺印しなければ売買は成立しませんので協力・同意は必須です。
債権者によっては任意売却の開始時に「共有名義人の同意を得られているか」を確認してくる場合もあります。
③競売までに時間的な余裕がない
競売を申し立てられた後に任意売却を検討される方も多くいますが、開札の期日前日までに競売の取下げをしなければならないので定められた期間内に任意売却を成立させなければなりません。
任意売却は、債権者に申し出てから数週間～１ヶ月程度の売却活動の準備が必要です。競売申し立てられてからの任意売却は可能ですが、本来であれば返済が厳しくなり始めてから任意売却を開始した方が時間的にも精神的にも余裕を持てます。
任意売却は、債権者に申し出てから数週間～１ヶ月程度の売却活動の準備が必要です。競売申し立てられてからの任意売却は可能ですが、本来であれば返済が厳しくなり始めてから任意売却を開始した方が時間的にも精神的にも余裕を持てます。
④住宅ローンが滞納状態ではない
住宅ローンの返済が厳しいというだけでは任意売却はできません。仮に、借入先の金融機関の窓口に行って任意売却の申し出をしたとしても「住宅ローンの残債額全額を払ってもらえなければ抵当権は抹消しません」と言われます。
この事は「任意売却なんて受け入れません」と言われているのと同じ事です。
一般的に任意売却は、住宅ローンの返済が不可能になり滞納状態が３～６回になると保証会社が金融機関に代位弁済を行います。その代位弁済後から任意売却を行う事ができるので返済が正常にできている状態では任意売却はできないという事になります。
この事は「任意売却なんて受け入れません」と言われているのと同じ事です。
一般的に任意売却は、住宅ローンの返済が不可能になり滞納状態が３～６回になると保証会社が金融機関に代位弁済を行います。その代位弁済後から任意売却を行う事ができるので返済が正常にできている状態では任意売却はできないという事になります。
⑤税金の滞納が多すぎて差押えの解除ができない
任意売却を行う際に気を付けなければならないのは「税金滞納による差押」です。税金滞納による不動産の差押は、最近では全額完納を求められる事が多くなっています。
税金の滞納がなければ任意売却が成立できる場合であっても役所から滞納分の完納を求められる事によって競売になってしまうケースもあります。
税金の滞納がなければ任意売却が成立できる場合であっても役所から滞納分の完納を求められる事によって競売になってしまうケースもあります。
⑥所有者本人が任意売却に協力的でない
所有者本人が協力的でない場合は任意売却は成立しません。内見をしようにも不在が多く物件を紹介するのも困難な状況であれば任意売却自体が難しくなります。
任意売却後の残債務
任意売却をするにあたって大切なのは売却後の債務がどのくらい残るかと、その債務を返済し続ける事ができるかですね。
任意売却後の残債務に返済法については各債権者によって違いますし債務者の考え方によって変わってきます。
月々の返済は無理のない額を求められる場合もあれば、月々５千～1万円を１～2年返済して最後に50万～100万円を返済すれば数百万円の残債務の返済を免責する場合もあります。
住宅ローンの残債務以外にも消費者金融等の借入が残ってしまう場合は自己破産を検討しなければならないでしょう。
任意売却後の残債務に返済法については各債権者によって違いますし債務者の考え方によって変わってきます。
月々の返済は無理のない額を求められる場合もあれば、月々５千～1万円を１～2年返済して最後に50万～100万円を返済すれば数百万円の残債務の返済を免責する場合もあります。
住宅ローンの残債務以外にも消費者金融等の借入が残ってしまう場合は自己破産を検討しなければならないでしょう。
まとめ
インターネット上では「任意売却は住宅ローン返済が厳しい時の解決法」「競売を回避するには任意売却」という事が謳われています。
この事自体は間違いではありませんが過度な期待を抱き過ぎるの危険です。
任意売却は自己破産の可能性を低くしたり可能性を見極める方法であると感じます。
任意売却をする事によって多くの返済ができて無理のない残債務の返済になれば新しい生活ができますし、残債務が想像以上に多くなってしまい債務整理を検討しなければならない時に法律事務所に相談すう時間もできます。
任意売却や競売になる状況からの解決は、返済しなければならい借金が無くなり新しい生活がスタートできるようになる事ではないでしょうか。
大切な事は、任意売却することによって新しい生活の準備をして、苦しむ原因であった住宅ローン・事業融資・消費者金融等の借金を解消することです。
この事自体は間違いではありませんが過度な期待を抱き過ぎるの危険です。
任意売却は自己破産の可能性を低くしたり可能性を見極める方法であると感じます。
任意売却をする事によって多くの返済ができて無理のない残債務の返済になれば新しい生活ができますし、残債務が想像以上に多くなってしまい債務整理を検討しなければならない時に法律事務所に相談すう時間もできます。
任意売却や競売になる状況からの解決は、返済しなければならい借金が無くなり新しい生活がスタートできるようになる事ではないでしょうか。
大切な事は、任意売却することによって新しい生活の準備をして、苦しむ原因であった住宅ローン・事業融資・消費者金融等の借金を解消することです。