複数の抵当権・債権者の任意売却は難しい？

債権額　5,220万円

売却価格　4,800万円　競売落札予想価格 3,500万円

K信用金庫（1番抵当権者）2,890万円（債権額2,890万円）

S信用金庫（2番抵当権者）1,310万円（債権額1,310万円）

S株式会社（3番抵当権者） 340万円（債権額520万円）

M銀行　　（4番抵当権者）　30万円（債権額500万円）

諸経費（仲介手数料・引越費用・抹消費用）230万円

３行の金融機関と1社の企業が債権者として抵当権を設定された不動産は、上記の配分案で最終的に任意売却は成立しました。

このような任意売却は、１・２番抵当権者の金融機関については全額回収できるので配分案に簡単に合意するのですが、3・４番抵当権権者との協議は難航します。

3・４番抵当権権者は少しでも多く回収するために

「売却価格を数百万円上げて売買契約をするように」

「引越費用は必要ない」

その他、様々な要求をしてきます。

しかし、売却価格を上げても成約する事ができなければ競売になる可能性があります。

仮に、競売で落札される予想価格の3,500万円になってしまった場合は、3番抵当権者は数十万円の配当金しか回収できませんし4番抵当権者にいたっては未回収で終わってしまいます。

この場合、売却価格や競売落札予想価格の根拠を示す資料を用意して、各債権者に任意売却を選択する事の方が多くの債権回収ができる事を納得してもらう事が大事になります。

この案件では用意しませんでしたが、債権者の対応によっては不動産鑑定士の鑑定書を準備して不動産価格の根拠を示して債権者に了承してもらうケースもあります。

複数債権者の任意売却のポイントは後順位の抵当権者の応諾を得られるかです。

一般的な住宅ローンの滞納による任意売却であれば、債権者が複数である事は少なく、仮に複数の債権者だった場合は金融機関と役所が殆どです。

複数の債権者が抵当権を設定している多くのケースは、会社経営をしている方の不動産を任意売却する時に多くあります。

倒産・廃業に伴う任意売却は、各債権者との協議や破産についての知識が必要になるため法律事務所と提携していて任意売却の経験が豊富な不動産会社に依頼する事が成功へのポイントです。

又、複数の抵当権設定や差押・仮差押をされている不動産を所有している方は売却ができないと思われている事もありますが、知識・経験がある不動産会社に依頼すれば売却できます。

間違っても、相場以上に高い査定額を提示する不動産会社やコロナ禍を契機に任意売却を始めようとしている不動産会社に依頼すると成功する可能性は極めて低くなるので注意が必要です。

さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。

市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。

又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や、事業再生コンサルタントとして倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。

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