税金の滞納によって不動産が差押えられると、大きな不安や負担を抱えることになります。
しかし、すべての差押えが適法であるとは限りません。
特に「無益な差押」に該当する場合、その差押えは法律上禁止されることがあります。
こちらのブログでは、無益な差押の概念や対処法について詳しく解説します。
無益な差押とは？
無益な差押とは、差押えをしても滞納税額の回収が見込めず、実質的な意味を持たない差押えのことを指します。
これは、国税徴収法の趣旨に反するため、法律上禁止されています。
具体的には、以下のようなケースが該当します。
1. 市場価値のない不動産を差押えた場合
差押えた不動産が著しく低価値であり、売却しても滞納税額を回収できないケース。
2. 差押えによって納税能力が低下する場合
生活の基盤を奪うことで、かえって納税の見込みがなくなるケース。
3. 他の債権者の担保権が優先する場合
すでに他の債権者による担保権（抵当権など）が設定されており、差押えをしても実質的な効果がないケース。
4. 社会的配慮が必要な場合
高齢者や生活保護受給者の唯一の住居など、人道的な配慮が必要なケース。
このような無益な差押は、単なる形式的な徴収手続きに過ぎず、税の公平な徴収という本来の目的に適さないため、適正な運用が求められます。
これは、国税徴収法の趣旨に反するため、法律上禁止されています。
具体的には、以下のようなケースが該当します。
1. 市場価値のない不動産を差押えた場合
差押えた不動産が著しく低価値であり、売却しても滞納税額を回収できないケース。
2. 差押えによって納税能力が低下する場合
生活の基盤を奪うことで、かえって納税の見込みがなくなるケース。
3. 他の債権者の担保権が優先する場合
すでに他の債権者による担保権（抵当権など）が設定されており、差押えをしても実質的な効果がないケース。
4. 社会的配慮が必要な場合
高齢者や生活保護受給者の唯一の住居など、人道的な配慮が必要なケース。
このような無益な差押は、単なる形式的な徴収手続きに過ぎず、税の公平な徴収という本来の目的に適さないため、適正な運用が求められます。
無益な差押の禁止と法律
前述した回収の見込みのない不動産に対して差押をすることを無益な差押といいます。
この無益な差押は法律で禁止されていて、この事を「無益な差押の禁止」とされています。
税金の滞納をすると不動産に差押えの登記がされることは前記の通りですが、自宅を任意売却する時にはとても厄介になります。
任意売却するという事は、住宅ローンだけで債務超過（オーバーローン状態）になっていることが多く、不動産を売却できたとしても税金滞納の差押えを解除する配分は不可能です。
しかし、このような状態にもかかわらず役所は国税徴収法に基づき不動産に差押えの登記をします。
具体的には
不動産 市場価格 2,000万円 住宅ローン残債額 2,800万円 税金滞納 200万円
上記の状態で役所が差押えしても任意売却・競売で不動産を売却しても住宅ローンを返済する事が優先されるので役所が税金滞納分を回収する事は不可能です。
これが「無益な差押え」です。
そして、国税徴収法では、このような無益な差押えは禁止されています。
そのような差押えをしている不動産を売却する際は役所の職員は差押えの解除をしなければならないと記載されています。
この無益な差押は法律で禁止されていて、この事を「無益な差押の禁止」とされています。
税金の滞納をすると不動産に差押えの登記がされることは前記の通りですが、自宅を任意売却する時にはとても厄介になります。
任意売却するという事は、住宅ローンだけで債務超過（オーバーローン状態）になっていることが多く、不動産を売却できたとしても税金滞納の差押えを解除する配分は不可能です。
しかし、このような状態にもかかわらず役所は国税徴収法に基づき不動産に差押えの登記をします。
具体的には
不動産 市場価格 2,000万円 住宅ローン残債額 2,800万円 税金滞納 200万円
上記の状態で役所が差押えしても任意売却・競売で不動産を売却しても住宅ローンを返済する事が優先されるので役所が税金滞納分を回収する事は不可能です。
これが「無益な差押え」です。
そして、国税徴収法では、このような無益な差押えは禁止されています。
そのような差押えをしている不動産を売却する際は役所の職員は差押えの解除をしなければならないと記載されています。
法的根拠
無益な差押の禁止は、国税徴収法第47条などに基づいています。
この条文では、滞納処分において「執行しても徴収見込みがない場合は差押をしてはならない」と規定されています。
また、判例や行政解釈においても、回収可能性のない差押えは違法と判断される傾向にあります。
この条文では、滞納処分において「執行しても徴収見込みがない場合は差押をしてはならない」と規定されています。
また、判例や行政解釈においても、回収可能性のない差押えは違法と判断される傾向にあります。
具体的な判例
過去の裁判例では、地方税の滞納処分として行われた不動産の差押えが**「無益な差押えであり違法」**と判断された事例があります。特に、以下のようなケースでは無益な差押えと認定される可能性が高くなります。
●市場価値がほぼゼロの不動産の差押え
→ 売却しても税の回収が見込めないため。
●すでに抵当権が設定され、配当が見込めない場合
→ 先順位の担保権者による回収が優先され、差押えの実質的な効果がないため。
これらの理由から、無益な差押えは法律上禁止されており、行政機関も適正な運用を求められています。
●市場価値がほぼゼロの不動産の差押え
→ 売却しても税の回収が見込めないため。
●すでに抵当権が設定され、配当が見込めない場合
→ 先順位の担保権者による回収が優先され、差押えの実質的な効果がないため。
これらの理由から、無益な差押えは法律上禁止されており、行政機関も適正な運用を求められています。
禁止されているのに無益な差押は行われるの？
「無益な差押」が法律で禁止されているのであれば役所は敢えて差押えはしないだろうと思われますが、残念ながら頻繁に行われています。
本来であれば対象不動産の抵当権の債務額・不動産の評価額等を確認して回収可能額の見込みがあるのであれば差押えをすれば「無益な差押」になることは少ないのでしょうが、そのような調査をしている間に不動産を処分されてしまっては困るので取り敢えず差押えをしようという考えなのかもしれません。
無益な差押をしている役所の担当者と解除の交渉する時に「回収の見込みがない事は確実ではないので差押えの解除はしない」「無益な差押かどうかを判断するのは役所であって納税者ではない」等の如何にも御役所と言わざるを得ない回答しかないのが残念ですね。
本来であれば対象不動産の抵当権の債務額・不動産の評価額等を確認して回収可能額の見込みがあるのであれば差押えをすれば「無益な差押」になることは少ないのでしょうが、そのような調査をしている間に不動産を処分されてしまっては困るので取り敢えず差押えをしようという考えなのかもしれません。
無益な差押をしている役所の担当者と解除の交渉する時に「回収の見込みがない事は確実ではないので差押えの解除はしない」「無益な差押かどうかを判断するのは役所であって納税者ではない」等の如何にも御役所と言わざるを得ない回答しかないのが残念ですね。
無益な差押えを解除する方法
近年、税金の差押えを解除する事はとても困難になっています。
上記の例では差押え解除を申し出ると「滞納分200万円完納が差押え解除条件」と回答する役所が多くなっています。
仮に、任意売却をすれば30万円納税することができると伝えたとしても拒否される事も多くあります。又、競売と比較して法律で定められた不動産処分であれば回収できなくても仕方がないという回答です。
競売であれば回収できなくても仕方がないよいう回答には違和感を感じますが、実際にこのように考えている役所は多くあります。
普通に考えれば0円よりは30万円回収できた方が良いと考えるのが常識的ですよね。
役所から無理難題を言われても任意売却をした方がメリットと考えて「無益な差押え」を解除するには差押解除申請書等の書類を用意して根拠を示して解除をお願いする事です。
そして、解除に残った滞納分も納税する意思を真摯に示すことが必要です。
上記の例では差押え解除を申し出ると「滞納分200万円完納が差押え解除条件」と回答する役所が多くなっています。
仮に、任意売却をすれば30万円納税することができると伝えたとしても拒否される事も多くあります。又、競売と比較して法律で定められた不動産処分であれば回収できなくても仕方がないという回答です。
競売であれば回収できなくても仕方がないよいう回答には違和感を感じますが、実際にこのように考えている役所は多くあります。
普通に考えれば0円よりは30万円回収できた方が良いと考えるのが常識的ですよね。
役所から無理難題を言われても任意売却をした方がメリットと考えて「無益な差押え」を解除するには差押解除申請書等の書類を用意して根拠を示して解除をお願いする事です。
そして、解除に残った滞納分も納税する意思を真摯に示すことが必要です。
役所への異議申し立て
差押えが無益であると判断できる場合、市町村や税務署に異議を申し立てることが可能です。異議申し立ての際には、以下のような資料を準備すると効果的です。
●不動産の評価額を示す資料
●すでに設定されている抵当権の証明
●生活困窮の実態を示す証拠（収支状況、福祉支援の利用状況など）
●不動産の評価額を示す資料
●すでに設定されている抵当権の証明
●生活困窮の実態を示す証拠（収支状況、福祉支援の利用状況など）
不服申し立て・行政訴訟
異議申し立てが認められない場合、行政不服審査請求や訴訟を提起することも検討できます。
ただし、法的手続きには時間と費用がかかるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
ただし、法的手続きには時間と費用がかかるため、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
任意売却の活用
差押えの解除が難しい場合、任意売却を検討するのも一つの方法です。
任意売却とは、競売にかけられる前に、債権者（税務署や金融機関など）と調整のうえ、不動産を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、結果的に負担を軽減できます。
任意売却とは、競売にかけられる前に、債権者（税務署や金融機関など）と調整のうえ、不動産を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、結果的に負担を軽減できます。
まとめ
住宅ローンの返済が厳しくなると金融機関からの督促・差押えを恐れて納税を後回しにして住宅ローンの返済を優先してしまう方が多くいます。
この事が後から売却することに対して支障をきたすことになります。
滞納した税金は自己破産をしても免責される事ができない非免責債権です。
仮に、不動産を任意売却で処分して残債務を自己破産で免責されても滞納した税金の請求は無くなることはありません。
現在、税金の滞納があり住宅ローン返済が厳しいと感じているのであれば早い段階でご相談頂ければ解決策をご提案致します。
この事が後から売却することに対して支障をきたすことになります。
滞納した税金は自己破産をしても免責される事ができない非免責債権です。
仮に、不動産を任意売却で処分して残債務を自己破産で免責されても滞納した税金の請求は無くなることはありません。
現在、税金の滞納があり住宅ローン返済が厳しいと感じているのであれば早い段階でご相談頂ければ解決策をご提案致します。
お知らせ
「不動産を売却したいけど、問題があって売却できない…」とお悩みの方は、ワイズエステート販売株式会社にご相談ください。
複雑な権利関係や債権者との協議が必要な不動産等の不動産売却を経験豊富な専門家チームが全力でサポートいたします。
まずは、お気軽にお問い合わせください。あなたの不動産の悩みを解決し、安心して売却できるよう全力でお手伝い致します
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