こんにちは。
今日は少し寒さも和らいで過ごしやすい日でしたね。
今回は任意売却について書いてみます。
任意売却って知ってますか？
近年、インターネットで調べると何でも分かりますから「任意売却」の事を知っている人も多くいるはずです。
任意売却を簡単に説明しますと、担保不動産に設定されている抵当権・根抵当権の債務額が不動産価格が高くて抹消できない時に債権者と協議をして不動産を売却する事です。又、抵当権・根抵当権は設定されていない場合にも仮差押・差押された物件を売却する際にも任意売却は用いられます。
私が任意売却に初めて携わったのは16～17年前です。その物件は、私がお客様を紹介して共同仲介として契約・決済をして終わりました。正直、物件・所有者の状況は分からないまま通常の不動産の取引のような感覚で終わった記憶があります。
その直後にリーマンショックが起きて任意売却を本格的に取り扱うようになりました。
最初は、任意売却というスキームを物件を預かって契約をして決済をするという、通常の不動産取引と変わらない業務として行っていました。
しかし、経験を重ねるうちに感覚が変わる大変な物件を預かる事になりました。
ご相談者は、工場を30年以上されている経営されている70代の男性でした。
ご相談者の工場兼自宅は債権者から差押・競売を申し立てられていて数か月もすれば他人の所有物になる状況でした。
当時は、インターネットでも任意売却の情報は殆どなかったので競売になる不動産は大変多かったように記憶しています。
ご相談者の希望は、任意売却をして少しでも引越費用を捻出して引越先を探してほしいという事でした。当時、私は経験が浅かったのでその案件に約4か月間ものめり込んでしまいました。
今、全く同じ案件の相談を頂いたら迷うかもしれません。そのくらい大変でした。
私は、2008年のリーマンショック後の1年後くらいから任意売却の相談で大変忙しくなりました。その1～2年後にインターネットで任意売却の相談サイトが流行して「任意売却」という言葉が一般化しました。
そして、約10年後の2020年に新型コロナウィルスが感染拡大して3年が経過しました。
コロナ禍が始まった時、私は取引業者から「不景気になるから任意売却で忙しくなるな」なんて事を言われる事が多くありました。
しかし、私の経験・知識やバブル崩壊してから経済状況を鑑みると任意売却の必要性を感じるようになるの状況はコロナ禍が終息し始めてから数年後だと予想してきました。
なぜか？歴史は繰り返します。バブル崩壊直後は不動産業界も活気が残っていて街も賑わっていました。しかし、徐々に活気が無くなり不景気がゆっくりと数年かけて訪れて関西地方の信金が破綻し北海道の都市銀行が破綻、そして、証券会社が破綻していきました。不景気はゆっくりと訪れる。それが第１の理由です。
そして、次は50兆円とも言われているコロナ融資や助成金・給付金等の金銭が全国にバラ撒かれたことが任意売却・競売が減少している状況になっています。この巨額な金銭が溶け始めた時が任意売却せざるを得ない状況だと思います。
でも、任意売却や競売によって不動産を売却しなければならない事が減っているのは良い世の中ですよね。不動産を売却したい時に抵当権の残債全額を完済できる状況なんて事は数年前には考えられませんからね。
他業者さんに、これからはどうなるのかを聞かれる事がありますが、私には分かりません。
任意売却を用いらなければならない不動産市況になるのか、それともコロナバブルに活気づいたままの状況が続く事は誰にも予想できません。
不動産価格が下がっている事に気が付くタイミングは、売却できると思った価格で売り出しても半年以上売却できなかったら、もしかしたら不動産価格が下がっているかもしれないと考えた方がよいかもしれませんね。
コロナ禍で不動産が上昇して低金利の住宅ローンで全額を借り入れて購入した方が売却しなければならない時に不動産価格が下がっていたら任意売却を用いらなければならない時ですが、そのような時が来るのか、それとも来ないのか・・・。誰にも分かりませんね。
任意売却を詳しく説明した記事はこちらです→【住宅ローンの返済が厳しい時の解決方法。任意売却とは】
今回はおしまいです。
さいたま市桜区のワイズエステート販売株式会社は不動産売却に特化しています。
市街化調整区域の不動産売却や相続した古家・ゴミ屋敷状態で売却できない空き家問題にも積極的に取り組んでいます。
又、任意売却で不良債権化した不動産の売却や倒産・経営難に悩む経営者からのご相談も承ります。
対応エリアについては、全国対応しておりますので気兼ねなくご相談下さい。